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李高阳
有关收紧房地产信托业务新规仍只是坊间流言之际，监管层对房地产信托业务风险的监测工作，却已悄然展开。
5月16日，《第一财经日报》记者获得相关资料显示，银监会已于近日要求逐月监测房地产信托风险。
风险逐月监测
仅表态还是动真格？
这份名为《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》指出，为做好信托公司房地产信托业务风险防范工作，确保房地产信托业务平稳运行，各信托公司要按月报送房地产信托业务风险监测表，并于每月7日前将表格填写完整并上报。
据了解，第一期房地产信托业务风险监测表已于5月12日前上报。
银监会下发的《房地产信托业务风险监测表》（下称《监测表》）显示，除了要求填写房地产信托项目属性、规模、到期日、资金运用方式、房地产项目类型外，还要求填写资金来源有无银行理财资金，如有还须说明具体金额。
《监测表》要求，对风险控制方面要详细说明抵押或担保措施，不但信托公司要对项目风险给出判断意见，监管部门对项目到期兑付风险也要做出判断。值得关注的是，监测表对项目风险的划分尤为细致，据还款资金情况细分为五级。
一位信托行业人士告诉本报记者：“房地产信托风险没有预想的那么严重，这个措施主要是为了配合房地产调控的整体气氛，作出表态。”
2010年8月，银监会发布《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。
上述行业人士表示：“房地产信托融资占整个房地产融资的比例还不算大。”
用益信托首席分析师李旸向《第一财经日报》记者分析，银监会对房地产信托业务的监测主要出于两个目的，一是了解目前房地产信托融资的情况，二是对风险进行管控。
一家信托公司的内部人士告诉本报记者，公司已接到银监会的通知，但此次政策持续的时间尚不知晓。
李旸预计，逐月上报各项数据是短期的政策，“毕竟现在是楼市调控的敏感时期，如果大的拐点到来，会对房地产信托资金造成很大的冲击。”他认为，“监管层做出这种日常的跟踪是十分必要的，对风险扩大的苗头要保持这种警惕，等到出了问题再弥补就来不及了。”
收紧政策出台可期
5月初，业内曾传言银监会将出台新规收紧房地产信托业务，对此，银监会相关人士予以否认。
本报从权威渠道获悉，目前房地产信托产品的年化收益率已经高达20%左右。而高收益率中酝酿的风险也引起了监管层的注意。
5月6日，银监会主席刘明康表示，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。
中国信托业协会数据显示，截至2011年一季度末，新增房地产信托710.98亿元。而去年同期该数据为631.44亿元，今年首季新增房地产信托同比增长12.6%。
对于监管层尚未出台收紧房地产信托业务的具体政策，北京银监局相关人士告诉本报记者，出台政策来收紧房地产信托业务的可能性是存在的，目前地方都根据监管层现有指示来执行任务。
有业内人士对本报记者分析，具体政策的出台主要取决于两方面，一是根据这次数据摸底统计的情况，二是监管层达成一致意见。
2011年“' 两会”期间，银监会副主席蔡锷生在接受媒体采访时表示，房地产信托只支撑投资者在项目中的资金需求，对支撑房价不起关键作用。银监会始终没有停止过房地产信托业务，并且一直在对房地产信托进行规范，因此不存在重启房地产信托的问题。
项目风险五级分类
●1级代表第一还款来源流动性充裕，无清算障碍；
●2级代表第一还款来源流动性不稳定，有可能需要第二还款来源补充流动性；
●3级代表第一还款来源流动性不足，需要动用第二还款来源偿付；
●4级代表第二还款来源流动性不稳定，有可能需要其他还款来源补充流动性；
●5级代表现有还款来源资金流动性不足，需要其他还款来源偿付（对于无第二还款来源的项目，若第一还款来源资金不足，即认定为5级风险）。
