暴走的东京“房事”顺水鱼财经

核心团队仅15人，绝大多数是90后，没人认为这样一群人能轻易做成一个品牌，遑论“全球品牌”。但事情正与常人“认为”的相反。

前不久，宅东（ZAITO）在温州国家大学科技园，搞了一场“全球品牌发布会”。CEO周元凯，站台40分钟，控场力熟稔。

周元凯称，宅东刚成立不到1年，专注于打造日本东京核心城区的“实用主义独栋民宿”。“我们已经在东京自持5栋楼和3块地皮。”

他们计划在2020年日本奥运会前，完成50幢独栋置业、500个房间，立志做日本（东京）第一民宿品牌。

宅东这份事业，背后是一个处在风口中的赛道。

2018年6月，日本《新民宿法》（以下简称“新法”）颁布，整顿不合规民宿。行业遭遇大洗牌，光是Airbnb就下架近4万套房。这造成了行业大缺口，此前有报道称，2020年日本酒店客房缺口将达1万间。

在新法的环境下，日本个体投资民宿户单打独斗的时代已悄然过去，大资本开始进入，成了如今投资日本民宿业的一股潮流。 

资深房产投资者洪粤申告诉锌财经，过去半年来，他走在大阪的日本桥、心斋桥和难波路上，基本每隔一两百米就能看到一栋酒店或者一户建民宿拔地而起，中国人的身影随处可见。

重金买楼

在日本做民宿，首先要解决房子的问题，买楼是一个办法。

在资深玩家沈翔看来，在日本买房子的另外一个好处就是，产权是自己的。

还不限购，外国人有钱就可以在日本无限购买。近年中国人在日本置业买楼的，有经商的、投资的、留学生，还有的为养老、为后代着想的。

对于宅东这样的投资者来说，买楼，又分两步同时进行，一步是自己直接买现成的楼；另一步是直接买地，然后平地造楼。所以说宅东的资产比较重。

同在这个赛道的有一居创始人戴周颖告诉锌财经，“在民宿这个行业，我觉得特别明显的是，有资产就不怕没流量。”他肯定了资产的重要性。

东京夜景

杨杰是宅东进军东京置业的关键人物。除了合伙人的身份，杨杰还是开诚株式会社社长、东京拓殖大学经济学博士，从事房产8年，不折不扣的90后， 

早在新法摇摇欲坠之时，宅东联合创始人张成就通过朋友介绍，与他有过合作想法。新法出台前的东京4月，张成、周元凯和杨杰，三人在一家居酒屋见面，从日本经济聊到日本民宿，畅谈三夜。

三人达成约定：在东京做大做强宅东。

去年，宅东买下第一幢独栋商用楼，取名“菊川”，加税总价700多万元人民币。尝到甜头的宅东随后开始收楼、收地：均位于东京都墨田区的3幢楼和2块地。墨田区有日本最高建筑晴空塔，又名天空树，相扑比赛、烟火大会均在此举行。

周元凯向锌财经介绍他们的楼地花销：“横川錦糸町的均价29398元/㎡，总价约1000万元；押上横川二号，均价27778元/㎡，总价约1000万元；浅草旗舰店，33030元/㎡，总价约2400万元。向岛和宅东·本间贵史体验店则在建设中。

这么多的资金都是从哪里来？周元凯说，一部分资金来自团队各自创业的积累；其次，通过日本银行贷款所得，“日本央行通过超宽松货币政策不断刺激经济，为廉价房地产贷款提供充足资金。”

周元凯告诉锌财经，他们这个团队不玩虚的，“可以叫我们中国炒二代，相较父母辈的投机行为，我们会跟着趋势和大方向去炒房，比较理性，属于稳健型。” 

这里再多说一下日本的炒房环境。锌财经采访了一位在日本购置房产的资深业内人士。赴日买房的中国人从火爆到冷静，他是亲历者和见证者。

他告诉锌财经，“现在，日本新盘层出不穷，但完全没有一抢而空的现象，基本都只能慢慢卖，二手房转手交易也比较普遍。” 

相较而言，日本买房的年轻人并不多。“日本年轻人大多没钱买，尽管银行贷款利率低，他们也无力偿还贷款。”

“中国人才刚刚闯进这个赛道。”但日益增长的体量让人不敢小觑，据戴周颖估计，日本土地交易约有10%来自中国人，其中包括华侨和其他地区的华裔。

上线民宿

买楼不是目的，重要的是把民宿玩好，这个赛道有名人也有素人。

2017年底，著名天使投资人薛蛮子，用他惯常的“高调”模式宣布：他在京都已经买下了12栋百年町屋，其中12月3号这一天更是一口一口气买下了7栋。他这么买买买，也是为了做民宿。据说他的计划，是要买下100栋町屋，作为“蛮子民宿”这一品牌的一部分资产。

对于宅东来说，本来拿到房也就可以着手做民宿了。但事情并没那么顺，因为2018年6月日本新民宿法正好实施，政策相当不明朗。

据《环球时报》报道，民宿行业此前在日本是个灰色地带，不受法律条款约束。一间空房，哪怕只有一张空床，都可以挂在网上短租，既为一些房东创收，又解决了旺季酒店供应不足的问题。

看似一举两得的行为由于缺乏监管，也产生一些安全隐患，各种负面新闻频频见诸报端：男房东偷拍、猥亵、强奸女房客;房客莫名被房主指控“非法入侵”，要求缴纳巨额“罚款”;甚至爆出不法分子利用民宿进行毒品交易的丑闻……

新法出台后，日本政府加强打击非法民宿，日本民宿的数量在短期内下降不少。许多前往日本旅行的自由行旅客受到持续影响，比如住民宿被警察赶出来，订的民宿在平台下架，房东要求取消订单等等。

为了尽量维护本国人居住环境，日本民宿新法还对民宿经营进行了严格的限制。比如“可营业天数上限为180天”、“必须通过正式申请登录”、“如果屋主没有同住，必须委托第三方经营公司来管理”等。

如何破解新法难题，以最快速度上车？

宅东中日团队三天三夜开着电脑研究，最终研究出对策：决定继续自购独栋楼或土地，自建中日的跨国团队，并且申请各类相关管理牌照，对手上的民宿物业进行管理；并通过民宿+短租+长租的形式，与每位入住客户签署合法协议，来完成365天全年运营。

周元凯等人赶往东京，开始着手办理民宿管理运营资格。

他们成了区役所（办理民宿资格证的地方）里的“红人”，工作人员会开玩笑“又来啦”。由于熟悉流程，办理民宿证的效率从原来的1个多月，到后来大幅度缩短到了15天左右。

2019年1月17日，宅东第一件独栋民宿“菊川”上线运营，正式对外推出宅东民宿。同时，菊川在国内的OTA平台（在线旅行社）也陆续上线运营。菊川在途家一经上线就被评选为优选PRO房源。4月中旬，在Airbnb上被授予“超赞房东”身份。

时下主流的OTA平台

上线3个月以来，菊川总营业额48.35万元，樱花季(3-5月)的预订率为86.88%，预计年营收回报率24.19%（税后）。

要知道，在日本做民宿，普通回报率通常只有5%-6%。

周元凯解释自己为什么回报率这么高：一般民宿全部自费投入，如果入住率在85% 以上，回报率通常会有13-15%；不过，由于宅东在日本注册了公司，通过贷款（贷款额度可达60%，利息低至2.8%/年），回报率可达到20%以上。

所以也有业内人士分析，在日本买房投资的核心优势是银行贷款利率低。

有一居创始人戴周颖告诉锌财经，流量及资产的数据分析，不仅能够提高营收，又能为设计和装修确定方向，从而形成了一个闭环。这个闭环里面，设计和装修很重要。

在好友的引荐下，宅东接触到被誉为“神之手”的日本一级建筑师、设计师本间贵史。后者因在《梦想改造家》节目中爆改一家七口人均6㎡的“最受限制房型”，打造实用的居住空间而被中国观众熟知。

宅东的产品注重实用主义与舒适理念，同本间贵史的理念不谋而合，遂确定由其对宅东进行标准化的软硬装改造和政府要求的消防改造。

“随着日本自由行的高度发展，大家都会越来越趋向于一个人性化个性化的服务。那么相比于酒店千篇一律冷冰冰的设计，民宿是一个更能体验当地人文风情更像家一样的感觉。” 日本资深房产投资人洪粤申认为这是趋势。

越来越多的人在东京做民宿，其实背后还有一个市场契机：明年即将举办的东京奥运会，是日本时隔56年后第二次办奥运会。

这可以增加游客数量。日本政府计划将外国游客人数从2017年的2870万人次，增加到2020年的4000万。游客对日本太重要。他们本国人口正面临急速下降的问题：少子化、老龄化、晚婚、不婚等越来越严重。

全国人口在减少，唯独东京在增长，主要原因在于：外来人口的增长。外来人口即游客，游着游着成了东京市民。游客的增长与住房的紧缺，让无处不在的温州人看到隐藏的巨大商机。

三大都市圈人口唯东京在增长

更多玩法

这个世界的每一条路，都是前人走出来的路。在日本玩民宿的这条路，自然也有先行者。

过去几年，随着Airbnb模式的兴起，民宿规模迅速扩张，成了酒店产业链衍生出来的一种家庭式旅馆。这些在日本买房的中国人开始有了新的玩法。 

资深房产投资人洪粤申告诉锌财经，2017年之前，在日本做民宿主要有以下几类人：

第一类人，在日本有着本职工作或者爱人在日本有工作的。这类人往往把民宿当做了一种副业，大多数以买下房源保值为主。他们对于入住的房客有一定的选择，做民宿更多的是一种情怀，喜欢和来日本的游客聊天打交道。

第二类人，大多数以留学生为主，或者是拥有很多客源渠道，并且有很多时间可以去打理民宿的人。这类人大多数是租房子做民宿，因为有着房租的压力，所以成本相对较高，开的价格会较低，以保证客满可以有更多的回报率。

第三类人，以有钱的大老板和房地产中介为主。买断一栋楼做酒店式民宿，或者其他海外投资房产交给不动产管理经营民宿。

锌财经调查发现，第三类人当中，又有不同的玩法：

1、小额投资的中国人，委托日本地产公司在日本买房及经营民宿。这些投资者通过远程通知清扫公司进房清扫、通过网络进行预约订房。

2、通过购置楼房，建造一个人文度假体验馆，如青普文化行馆。

3、通过购置楼房或者买地创立民宿品牌，如有一居、小樽寒舍、蛮子民宿、Ostay、美庐（Miro）、京恋等。宅东大致就属于这一类。

但周元凯告诉锌财经，宅东有两点区别于其他玩家：区域性和时间点的不同。

首先，聚焦东京地区，“蛮子民宿在京都，小樽寒舍在北海道，我们不是一个区域维度。从人口和经济角度，东京呈现持续上升发展，不管从资产保值和增值角度，东京都是最合理保值的。” 

杨杰向锌财经分析了日本房地产近9年来的价格走势：自2013年日本申奥成功后，曾一直处于低迷的楼价随之逐步增长，其中东京楼价每年约有10%的升幅。

其次是进入的时间点不同。随着新法上线，日本民宿业遭到洗牌，宅东趁机进入，成为新法后第一批进入的中国玩家。

“‘有一居’趋向于偏中介的民宿置业服务平台。”周元凯看到，新法出台后，有一居以往购置的楼房，由于新法对于房子类型的限制，有些已经不能作为民宿。

部分民宿品牌极具日本文化特色，相较而言，宅东是“实用主义的独栋民宿，旨在解决用户在城市内的住房刚需，性价比高。”

根据宅东创始人兼运营胡畏提供的数据，同等可使用面积下（约40平方米），宅东的价格为250-300元/人/晚，而普通酒店为800+/人/晚；近似价位下，宅东民宿可使用面积约40平方米，而普通酒店可使用面积不足15平方米。

还有第四类人，属于比较有脑子的会拉拢一批房东招揽旗下，有自己独特的宣传渠道和获客渠道，所谓的二房东。他们在自己民宿开不下去或者住满的情况下，把单子分给旗下的房东，实现双赢，他们大多数是通过赚取差价的方式来盈利。

新法出台前，造就了以上一大批以Airbnb为设备的玩家。新法颁布，原则上不允许在居民区经营民宿，但需求始终在，因此日本存在大量灰色民宿。

东京四月

宅东的商业模式前期重加盟扩张，这就意味着，宅东到后面将不仅仅是自己买楼做民宿。他们期望吸引高净值人群到东京，后者可通过宅东买楼，也可以自己买楼，委托宅东管理运营。宅东将收取民宿运营利润的25%-30%作为管理服务费用，包括所有平台上线，前中后期民宿运营的人力管理成本等。

这个市场巨大。途家首席商务官李珍妮判断，在日本民宿新法实施后，民宿市场遭遇了大洗牌，未来合法房源和专业玩家们将会占据主场。

世界级的商业街银座

宅东团队前期仍以运营民宿为主。根据计划，一旦50栋房子500个房间全部建成，按照365天80%的入住率，他们每年将连接14万游客，针对这些消费者客户可以衍生医美、留学等业务。

他们更期待宅东在具备一定规模后，在民宿产品的背书下，引入更强背景的金融机构，并保持一定的融资节奏上市。

做这个事情的是一群进击的中国90后。这支年轻的团队，中日合伙，分布在温州和东京，核心股东多是被周元凯喊过来“帮忙”，一帮就扎根了。

王天玲是投资总监，1993年出生，人称大天，长得清水芙蓉。周元凯笑说，找她来不是看中她的外貌，“她在金融投研方面拥有极强的天赋。”

周斌是设计师，1990年出生，人称“金融之子”，是个怪才，也是团队年纪最大的。但别人给他介绍对象时，他打哈哈称，“我要加班……”

团队有能力有精神，让周元凯看好这份事业的未来，“如果这样的团队创业还不成功，我就回家考公务员去。”他跟锌财经开玩笑道。

周元凯

东京的四月，夜晚有点凉。周元凯经常走在安静的街头，穿过与浪漫平行的晴空塔。

“在东京，你会非常有安全感。”周元凯眼中的东京非常成熟，这里找不到任何法制之外的东西，凡事都有迹可循。但这也意味着，日本现存在商业模式创新的不足。

“一旦抓住机会，你就可能成为佼佼者。日本有很多值得我们学习的地方，但我们一样可以把中国的理念、创造力、想象力和活力带给日本。”