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二套房贷新政又来临 专家教你如何巧妙应对顺水鱼财经

核心摘要: 那么对于密切关注房产市场的自住购房人和投资客来说,新政出台或多或少牵动了他们的切身利益,就此我们请来专家为您支招。 以小换大 对于已经在银行贷款购买了一套房子,但有更换一套更大面积的房屋的人来说,专家并不建议冲动地将小房卖掉去买大房。毕竟在此强烈的紧缩政策之下,这么做无疑掉入了政策预警圈,似乎显得有些“无辜”。而如果真有“换房”需求,也应在充分考虑原来房子的面积
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那么对于密切关注房产市场的自住购房人和投资客来说,新政出台或多或少牵动了他们的切身利益,就此我们请来专家为您支招。

以小换大

对于已经在银行贷款购买了一套房子,但有更换一套更大面积的房屋的人来说,专家并不建议冲动地将小房卖掉去买大房。毕竟在此强烈的紧缩政策之下,这么做无疑掉入了政策预警圈,似乎显得有些“无辜”。而如果真有“换房”需求,也应在充分考虑原来房子的面积、还贷情况以及转售为租的成本之后再打算。

按照新政,只要借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,就可以按照一套房的标准贷到款,即当您的住房面积低于该标准时就应该充分享受“照顾政策”的优惠。而如果第一套房面积在此之上,又利用了银行贷款,是否以小换大也值得商榷。对于已经还清贷款的人来说,按照新政都属于“有贷款记录的客户”,那么要想乔迁新居有三条出路:第一,将小房卖掉,在银行办理按揭贷款,但是按照第二套房的新规执行;第二,将小房转售为租,用租金抵房贷月供;第三,将小房抵押给银行,办理抵押贷款购房,其余缺口可办理按揭。

假设甲在上海拥有一套2004年竣工2室2厅的房子,当时成交价为100万元,评估机构将其现在的房产评估价格定在150万元。但现在其萌发了购买一套200万元新房的想法,以下为三套方案的明细:

第一种方案,假设甲将150万房款全部用于首付,约定20年还清50万元余款,如按等额本息还款,则共计利息支出为405742.77元,月均还款额为3773.93元。

第二种方案,将房子出租,每月收入平均3000元租金,按揭约定20年还清余款120万,则首付=200×0.4=80万,共计利息支出为973782.64元,月均还款额为9057.43元。

第三种方案, 假设银行抵押贷款额可以达到7成,期限为3年,并按照基准利率的1.1倍计算;按揭20年还清余款95万,则可贷款额为105万,按揭利息总额为770911.26元,月均还款额为7170.46元,抵押贷款利息共计105×7.83%×1.1×3=27万元。

由此可见,第一套方案虽然月供压力和利息成本都最低,但是失去了小房的产权,对于没有房产投资意愿的买房人来说比较合适,而且如果能负担50万元的余款就完全没有必要在银行贷款。第二套方案代表了部分看好后市的投资人的想法,它不仅保留了原先的产权,而且利息成本也相较低于抵押贷款;第三套方案不仅程序复杂,而且成本较大,虽然保留了产权,但是会对购买和供养第二套房产生较大的压力。

欲购第一套房

对于大部分家庭来说,新房的购买刚性需求是不容忽视的,他们又主要存在于新婚夫妇的新居购置、父母为子女买房和子女为父母买房的三大类需求。

专家建议,对于新婚夫妇来说,如果目前没有趸缴房款的实力,但是又有急切的买房需求,可以考虑两种解决办法来规避二套房严格的房贷政策。其一为先买一套小户型房或经济适用房作为青年时期的过渡,并且尽量不用公积金贷款。《补充通知》中明确了对于人均住房面积低于当地平均水平的购房者的照顾,即他们贷款购买第二套房时比照第一套房政策。这样既解了燃眉之急,也可以期待政策的回转或规避提高首付和利率的压力。同时由于公积金贷款额度较低,如果不能起到太大作用最好不要将第一套房的指标用完。

其二,对于经济实力相对较强的夫妇来说,是购买一套面积稍大的房子还是将其用作投资也是因人而异的。假若拥有一定的投资实力,既期待资本市场的较高回报率又看涨房市,那么可以投资和贷款买房双管齐下,否则应当在二者间权衡利弊。

对于为子女买房的父母来说,子女是否成年是考虑的关键因素。如果是以未成年子女的名义购房而由父母作为还款人的话,并不会占用子女成年之后再贷款买房的第一套房指标,因为该子女并没有贷款记录。专家认为,界定第二套房并不能从产权来认定,也就是说子女成年并转移户口之后,是可以新的“户”为标准享受优惠的。

而如果买房时子女已经成年,但是却是以父母作为贷款人,那么按照《补充通知》,该成年子女如果想要购买一套自己的房子是受到“第二套房”政策约束的。对此,市民也纷纷表示了反对,认为新政出台并不应该有溯及力。

对于为父母买房的子女,专家认为很难规避第二套房新政的约束。由于年纪超过一定限额的中老年人来说,银行往往顾忌其放贷风险而“紧缩荷包”,但是农行推出的“接力贷”似乎给四十岁以上的中老年人和刚参加工作和收入暂时不高、还款压力较大的年轻人以解决之道。如果子女作为共同借款人,那么其再次贷款买房将首付40%,并支付银行高于基准利率10%的利息。但是专家同时提示,将产权登记为成年子女或许可以解除部分人的心头之患。

(责任编辑:项鹏(无效))

(责任编辑:项鹏(无效))
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