叶檀：楼市拐点已出现 房价不可能出现急挫顺水鱼财经

房价出现拐点了？不，确切地说，房价正在走向稳定。

中国房地产市场巨擘王石近日公开表示，“楼市拐点确实已经出现了”，这一表态与广深等地的房价环比下降相衬，让房地产市场出现了房价拐点理论与拐点心态，具体表现为购房者观望色彩浓厚，房地产商则在商量对策，加速" 楼盘销售回收现金流。但对于万科这样的大开发商而言，不仅没有进入寒冬，反而迎来了兼并收购的春天。

今年房地产是个过山车的" 行情，从年初年中的大涨到年末的缩量滞涨，与之伴随的是房地产政策的越来越明确，从行政垄断下的市场主导转向民生保障为重，这不仅是今年房地产市场的变化，更是十多年来房地产主导政策的180度大拐弯。

基于以下理由，中国房地产不可能出现类似于香港1998年之后的房价急挫。首先，房地产市场的紧地根政策没有改变，从国土资源部一连串对违规违法用地占地的查处，以及国务院喊停小产权房来看，中央保障18亿亩耕地的决心绝不会动摇，同时" 土地的现行制度也不会动摇，这就表明支撑房价的最大支柱仍然屹立不倒；其次，人民币明年以较大幅度升值是可以预期的事，住房、能源等作为最大的人民币资产，其价值仍然存在，不然洛克菲勒基金等不会继续投入中国房地产行业，美国铁狮门房地产公司" 投资考察团也在中国来回考察寻觅商机；第三，中国城市化的进程方兴未艾，远未结束；第四，打压房价主要目的是降低通胀预期、加快房地产市场的并购，只要这一目的达到，房地产市场进入良性循环，打压过程即告结束。

央行货币政策委员会委员樊纲的一句话是房地产市场的点题之语，他认为，房价会稳定在合理区间内，“国家对房产市场调控的结果，在于使房价的增长速度放慢，使房价实现平稳增长，即便是出现小幅波动，也不会招致‘泡沫’一下子破裂，整个房市的价格不会出现急剧下滑，或者活生生地一下子实现‘硬着陆’”。这相当于为房地产市场定了一个性，也为市场各方定下了一个房地产市场预期的准确基调。

在此预期下，房地产市场会有一个缓慢而渐进的长期改变。

从明年开始，保障性住房大量出笼，廉租房与限价房占比约70%，这就决定了从房地产宏观数据上看，不可能再出现类似于今年这样一两个月核心城区房价涨50%的暴涨局面，与此同时，只占30%权重的商品房市场价格会彻底放开，形成房地产财富的小型循环圈，政府、开发商与投资者在30%的范围内争夺溢价。

房地产开发商随之会经过一轮大洗牌。冯仑先生认为，未来全国大概应该有3000～5000家公司可以存活下来，也就是说，以目前的四五万家的开发商数目，大约十家可以存活一家。对于大多数自有资金与土地储备不足的房地产商来说，这是一个难熬的漫漫长冬。银行不发信贷，无力上市融资，外资受到限制，只有“不怕冬天的、身体好的，大雪天敢在外边跑步的，有干劲的”的企业才能度过寒冬生存下来。

大型开发商正在改变经营模式以应对即将到来的并购大战。他们在私下促销，加快交易速度，以尽快回笼现金流：绿地明年销售额预计将达500亿元，万科开发量正以每年30%的速度递增，预计2008年开工面积达到1000万平方米，2010年达到2000万平方米。从10月底央行“窗口指导”叫停信贷业务，房地产公司的增发与公司债停止审批后，以往由土地资产从资本市场零成本圈钱而后回到土地市场的模式已经走不通。

2006年万科的总资产周转率是0.56，而行业平均水平是0.32，今后的周转速度还将加快，政府用资金的鞭子逼迫开发商加快开发速度。可以想像，这不仅是万科的模式，还将是所有有志于在寒冬中存活下来的开发商无法选择的共同模式。