地产股的冬天是否来临顺水鱼财经

房产股恐怕是目前机构看法分歧最大的板块之一。尽管一直以来被认为是人民币升值最大的受益板块之一，但另一方面，房地产又是典型的政府主导型产业，调控房产的大棒一挥，房产企业的前途也就跟着迷茫起来。甚至连万科董事长王石也公开表示房地产市场的拐点已经出现，那么房产股呢？究竟将何去何从？

真实的需求

短期看，房地产行业的景气程度依然很高，房产的真实需求仍然旺盛——这几乎是各大研究机构众口一词的看法。而从更长期的角度看，宏观调控将深刻影响行业的长期趋势及模式，这亦是忧虑所在。政府对房价坚决打压的态度，以及此前出台的种种政策如阴霾一般，房产股因而前途缥缈，这一点，足以解释近期房产股的持续疲软。

不过从行业本身来看，国内房地产行业正在经历着高房价，高地价的高位景气，房产的供需之间仍然存在巨大缺口，供不应求的局面并没有缓解的迹象。

" 海通证券(" 600837行情," 股吧)房产研究员帅虎认为，国内" 土地市场由卖方完全垄断的局面，是导致国内房价收入比居高不下的深层原因之一。从统计数字来看，市场美国的房价收入比在房价最高的2006年，也不过3.80倍。而香港的房价收入比，在泡沫破裂后房价最低的2001年也有10.62倍，预计2007年可达到16倍左右。按照官方的统计数据，2007年中国大陆的房价收入比为9.23倍，北京、上海则分别为14.15倍、10.85倍。

如果从人口红利、城市化进程加速的角度来解释房价收入比的差异，显然并不成立，与美国一样，现在的香港并不存在人口红利、城市化进程加速等因素。而" 投资渠道单一导致房价收入比高昂的解释也很难成立。土地稀缺似乎也不够有说服力，比如中国香港，目前尚有70%的土地没有开发利用。

帅虎认为，较有说服力的解释，可能还是土地市场的流通制度。目前中国香港实行的是土地批租制度，而内地过去则以协议出让为主，2003年以后，招拍挂制度开始逐步得到推广。无论是内地还是中国香港，其土地市场都是卖方完全垄断的市场，和美国的完全市场化不同。帅虎认为，在卖方完全垄断的土地市场中，土地供不应求的局面导致房价收入比居高不下，而开发商如果预期未来这一局面将延续，选择囤地和捂盘也在意料之中。这都是导致房价居高不下的根源问题。

自1999年以来，开发商囤地现象日趋严重。2005年以来，管理层打击囤地的决心一直很大，但开发商的囤地热情依然不减。统计数据显示，1998年到2007年10月，全国累计已购置但未开发土地面积占累计已购置土地面积的比例，依然高达39%。

而捂盘现象，包括推迟建设进度和达到预售标准后仍不开始销售等，一般而言可根据竣工面积和施工面积数据来判断，竣工面积与施工面积之比越低，捂盘现象越严重。2000-2007年间，该比值从39.2%将下降到15.7%，已有明显改善。

另一个数据——销售量，表达的则是在当期价格下有购买能力的需求。竣工量与销售量之比，一般可以用来反映当下的供求关系。该比值从2000年的1.25已经下降到2007年的0.47（估算），从这个数据来看，除个别城市外, 2005年全国各个城市就已经供不应求, 2007年这一局面则进一步加剧。

可见对住房的真实需求，仍然十分巨大。而相比庞大的潜在需求，住房的有效供应严重不足。从这个角度来看，依靠房价的继续上涨来达到供需相对平衡的趋势在2008年仍将延续。这是众多研究机构对2008年房价的基本研判。