郑州宋砦村一夜暴富玄机：小产权房“漂白”顺水鱼财经

郑州市金水区宋砦村，可谓是一夜暴富。去年12月27日，当地房产部门依照《物权法》有关规定，为该村村民宅基地（小产权房）集体办理房产证，让房产真正成为村民私有财产。由于房产可进入市场自由交易，其价值大幅攀升，全村每户村民的资产，初步估算都在300万元以上。有媒体评论说，此举开全国先河！但“有关部门”似乎存心想让宋砦村成为一个“孤例”。

1月5日，金水区政府出台一号文，明确指出：“小产权房要么拆除，要么没收。”为何要对小产权房“痛下杀手”,金水区相关领导解释说，这是国土资源部的意思。在国土资源部门对“小产权房”喊打声中，宋砦村为何能以合法的形式“漂白”小产权房？宋砦村小产权房变“大”背后，经历了怎样的艰难“博弈”？记者日前进行了调查。

小产权房“漂白”宋砦村村民集体变百万富翁

拿过深红色的房产证，71岁的宋福堂用手使劲摩挲。他心里明白，因为这个小本本，自己家的财产陡然达到300万元以上。宋福堂是郑州市金水区宋砦村村民，他一家8口人，在宋砦村“第二家园”分了21套房子。去年12月27日这天，他一下领到了21个房产证，这让老宋心里乐开了花。

宋福堂说：“没有房产证，我的房子是小产权房，不但卖时提不上价钱，就是出租，人家也有顾虑。房产证办了以后，就方便多了，我卖，买的人没有顾虑；我租，租户没有顾虑。”

宋砦村位于郑州市天明路北段，面积0.6平方公里，村里有600多名村民。宋砦村民原来居住在村里建的第一家园，这是村里为村民建设分配的住房。3年前，宋砦村建成了富民工程——面积达22万平方米、1500多套商住房组成的宋砦村民第二家园，平均分配后，每户拥有1000多平方米房产。由于这些房产属集体所有，不能作为商品房自由转让交易。

去年12月27日办理了房产证后，村民的小产权房彻底“漂白”。宋砦每户村民拥有1000多平方米商住房产权，按郑州市现行的商品房' 行情计算，户均资产在300万元以上，包括新出生的儿童在内，宋砦村成为名副其实的百万富翁村。

宋砦第二家园1500多套房子可以作为真正商品房交易的消息，通过媒体报道不胫而走，连日来前来求购房子的人络绎不绝。2月18日，记者在第二家园的楼梯过道里，发现了不少现金购房的小广告。

宋福堂说，以前可没有这样的广告。但由于郑州目前房价不太稳定，村民们似乎并不急于将房子售出。在第二家园院内，记者见到了衣着时尚的王小芬女士。

有了房产证后，她的第一个决定就是去买辆轿车，对轿车的档次，王小芬也有要求。“20万元左右的吧，目前相中了一款帕萨特。”她说，“现在还不准备卖掉，因为房价总体是上涨的，想过段时间再卖，让房子再升值一点。再说又不缺钱花。”

2月18日，在宋砦村第二家园院内的空地上，记者注意到停放了三辆没有牌照的新轿车。宋砦村委会办公室林主任说，自从发了房产证，一个多月来，村民们至少买了20辆轿车。

宋砦村的小产权房该不该“漂白”？

因为有了房产证，宋砦村民的腰包鼓起来了。其中的原因，宋砦村党总支书记宋丰年分析说：“原来村民持有的是宅基地证，房子是小产权房，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。所以，不管村民的房子值多少钱，都是不能量化的。有了房产证，村民房产可以量化，房产属于村民的私有财产，可以按市场上的房产价值去量化。”

自己的小产权房能“漂白”，宋砦村民当然高兴，但有人却从中看出问题来了。网友“扑通一声跳下水”在大河网上发表评论说，看了关于宋砦村发房产证的事，如鲠在喉。这位网友说，这不是将小产权房公开合法化的典范吗？按理说，宋砦村村民的房产是在集体土地上造的，属典型的小产权房。奇怪的是，有关部门竟为其发了房产证，可以跟其他商品房一样上市流通了。按照目前的逻辑，其他村庄的小产权房也可以发房产证了，网友因此质疑：不知道房地产管理部门作何感想。

“其他村庄的小产权房，恐怕不好办房产证。”宋砦村办公室林主任说。他介绍，早在1997年，宋砦村所有的土地全部由耕地转为国有工业用地，这为宋砦村民获得房产证创造了条件。否则，按照国家规定，耕地只能归属集体所有。由于宋砦村是郑州市10个新农村建设示范村之一，因此，作为“城中村”改造的一种新的模式，宋砦村“两委”向郑州市房管局等部门提出了申领房产证的请求，并最终获得批准。

地产界资深人士、河南王牌企划公司董事长上官同君评价说：“宋砦村实际上走的是市场化开发之路，给老百姓谋到了市场认可的既得利益，和其他村在集体土地上搞小产权是截然不同的。只能说，是宋砦村带头人有比较强的市场智慧和市场运营技巧，大家应该给予更多的掌声。”

上官同君认为，此一时，彼一时，现在想效仿宋砦村已错过了机会。因为国家目前对土地控制得很严，耕地想转为国有工业用地，可能性较小，即使转了，费用也很大，和重新买地差不多。

小产权房让谁不爽？

有媒体报道说，在城中村改造过程中，宋砦村为村民宅基地集体办理房产证，让小产权房变成大产权房，不仅开创了河南省、郑州市的先例，而且在全国也尚属首次。

但“有关部门”似乎存心想让宋砦村成为一个“孤例”。2007年12月14日，国土资源部重申，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2008年1月5日，金水区政府出台一号文，明确指出：“小产权房要么拆除，要么没收。”

小产权房因为比同地段商品房低一半还多的价格，受到不少购房者的热捧，特别是收入不丰、家底不厚的年轻人对此分外关注。近年来，这种产权不完整的房屋，也就趁城市改造之机，在全国范围内四处开花，目前已经接近我国120亿平方米城镇住房的40%。据统计，郑州市面上销售的商品房中，光小产权房就占15％以上。小产权房，已经成为中国最重要的房产类型之一。

河南春秋律师事务所律师杜天征认为，小产权房价格之所以便宜，根本原因在于违法建设当中地价的低廉，以及偷逃了不少税费等。他说，小产权房违反了我国的城市规划法、土地法，擅自侵占农村集体土地。国务院三令五申，要求坚守18亿亩耕地这条红线，小产权房对此已经构成了威胁。

“漂白”小产权房的创新意义

有经济学家认为，不能全面否定小产权房。河南财经学院经济学教授樊明分析说，小产权房出现的直接原因是：房价太高了！

政府对土地的严格控制，是房价不断上升的原因之一。小产权房正好规避了政府的土地政策，大大降低了房屋成本，从而使房价低了一大块，对于买不起房的人来说，具有很大的诱惑力。

在樊明看来，国家对土地的严格控制，存在着巨大的效率损失：如果按照市场规律，土地价格会从城区中心至边界逐渐递减，城市边缘的土地价格应该与农村土地价格相一致；但是现实情况是，城市土地价格远远高出农村土地价格，因为城市用地可以开发，农村用地不行。那么，一大块的农村土地等于失去了原有价值。

有业内人士认为，小产权房屡禁不绝的原因，关键在于目前土地收益分配的不合理。在城市化进程中，许多郊区农村土地被占用，在开发商、几级地方政府、村与村民的层面，利益分配呈倒金字塔形，越到基层获利越少，因此，为了留住土地利润，村级组织与村民有极大的经济动力开发小产权房，这与城市中苦于高房价的购房者一拍即合。

据国家有关资料统计，被征土地征用费的收益分配比例为：地方政府占20%~30%，企业占40%~50%，村级组织占25%~30%，农民仅占5%~10%。上海市社科院提供的数据表明，农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10，而农地出让价格又大概是农地市场价格的1/5。

作为新当选的全国人大代表，一个村庄的带头人，宋丰年似乎深谙农地出让体制之弊，而他采取的方式则是富有远见的。他介绍说，宋砦村实行的“城中村”改造方式，与其他“城中村”惯常的被动接受改造不同。宋砦改造方式的最大特点是，从思想和观念上发生变化，主动融入城市，而不是被“裹进”城市。通过村里的经济发展，让每一个年龄层次的村民，都能在城市中找到自己的生活定位和位置。“村民拿到房产证以后，使村民个人资产得到落实。上级部门同意给宋砦村民发放房产证，既是对其新农村建设工作的肯定，也是党富民政策贯彻的体现。”宋丰年说。

对村民们未来的生活，村里也替他们规划好了。宋福堂说：“以后的日子会一天比一天好，办房产证，是给村民生活指引一个大方向，下一步，宋砦村将成立社区，以社区化的模式为村民提供服务。”

宋丰年说，目前村里没有集体收入，一切实行物业公司化运作。村“两委”引导村民拥有财富，创造财富，目的是把传统农民推向市场经济的环境中。