客服热线：
手机版
二维码
当然，在奥运期间，北京一些酒店和公寓会有些推动。
我们今年销售的主要住宅项目就是奥运媒体村(楼盘资料价格业主论坛)。媒体村今年4月份开盘，是北京最热销的楼盘，曾经4天卖了7个亿。
我们年初计划公司总体可售面积为86万平方米，主要就是64万平方米的媒体村，下半年会集中销售，奥运开完之后，业主就可以拿钥匙入住了，这主要会集中在10、11、12月份。
我们全年计划的合同签约面积是49.2万平方米，计划合同销售金额是52亿元，计划入账面积20万平方米，今年上半年实际的合同签约面积是16.4万平方米，入账面积是4.19万平方米，所以说，下半年才是大头。
《21世纪》：今年全国很多城市住宅成交量大幅下降，对于楼市走向你怎么看？
贺江川：未来房价走势主要取决于两个因素，第一个是成本，第二个是供求矛盾。
从成本来说，主要包括四大块。第一块是土地成本，包括拆迁安置成本和政府的土地收益，第二块是建安成本，第三是税费，第四是房地产企业的利润。
这里面，拆迁安置成本恐怕下不来，有些城市可能还要上升，税费不大会涨但也下不来，建安成本不但下不来而且会涨，大家都看到了原材料和能源涨价很厉害，所以说，这三块总体上是降不下来甚至上涨。
剩下就是政府收益和公司利润。如果未来大的经济政策没有发生变化，尤其是金融政策没有放松的话，我估计未来2-3年，政府土地收益和企业利润可能会有向下调整的压力。
比如说，政府收益方面，原来一宗土地，在市场比较好、银根松的情况下，有可能拍卖到30亿，在银根紧张，资金缺乏的情况下，可能十几亿就拿到了。
当然这里面是有时滞，实际上今年上半年的全国土地成交量和成交价格，平均还是在上涨，这是因为一般是房价先反映，然后再传递到地价上，如果银根持续收紧的话，政府从土地上获得的收益会有所降低。
企业利润方面，原来市场好的时候，可以达到40%-50%甚至是60%的毛利率，银根抽紧后，开发商总的感觉就是钱紧，由于要快速回笼资金，开发商可能会把原来的高毛利率放低到30%-40%，甚至20%-30%，通过优惠来快速回笼资金。
再从供需方面说。供应上，由于开发的资金力量，以及开发商拿贷款的难度加大，供地的资本力量和开发力量上都会有压力，有效的供应会有下降趋势。
但有效需求也会有下降压力，上半年已经看到销售量下降很大，买房人持币观望的态度很强烈，对通胀压力的预期也很高，所以有效供应和有效需求在未来2-3年有下降压力，在大经济环境无巨变的情况下，变化是同向，但房价上是有调整压力的。
我想未来2-3年会是一个盘整中变化的格局，过快增长的房价会得到平抑。
别墅政策待松动
《21世纪》：北辰有几个别墅项目仍然无法开工，你预计何时政府才能放行？
贺江川：的确，北京之前加紧了别墅项目的管理，规定没有拿到开工证的别墅一律不得开工，但从目前看，政策似乎开始有松动。今年年初开始，北京批了7个别墅项目可以动工，其中就包括我们的香山清琴，所以我预计在不太远的时间，政策可能松动。目前我们也在做一些工作，随时等待放行。
《21世纪》：今年上半年公司的毛利率仍然高达45.3%，比去年还涨了7.13%，为什么？未来能否持续？
贺江川：这主要是上半年入账的很多来自香山清琴别墅项目，目前售价已经到了每平米5.6万，需求很大。媒体村的毛利率也有35%。
在银根紧缩的情况下，很多开发商可能会选择压低毛利率而加速资金回笼，但我们的项目都是" 黄金位置，毛利率都比较高，虽然面临市场调控压力，但由于位置独特，产品性价比也比较好，所以预计几个项目毛利率都是比较高的，跟计划变化不大。
盈利倒退56.2%
《21世纪》：北京北辰今年上半年总收入14.9亿元，比去年同期略高0.7%，但股东利润却仅有1.5亿，同比倒退56.2%，为什么？
贺江川：这主要是因为，去年3月份国家通过新的所得税法，企业所得税从33%下降为25%，这造成一项新税率确认递延所得税，总额为1.41亿元，需要在去年上半年的报表中冲回，所以导致去年上半年盈利较高，进而导致今年上半年盈利相比出现较大幅度下降。
此外，盈利下降的原因还在于，今年上半年结算的项目主要是香山清琴，该项目尽管毛利率很高，但公司所占的权益仅为51%。另外，由于准备奥运，媒体村等项目需要整改，而奥运期间的酒店收入也要在下半年体现，所以上半年入账金额不多。
《21世纪》：宏调对你们的具体影响是什么？
贺江川：总体来说，原来钱比较松一点，现在紧一点，但从我们公司的现金流来看，还是很健康的，不像有些媒体说的资金连要断裂之类。
另外，银行审贷更严格了，但我们的所有项目在同类开发商来说，银行还是比较支持，各个项目的开发贷款没有受到影响，但在利率上，之前是比基利率下浮10%，最多也就是按照基准利率，但现在要有一些上浮了，一般是基准利率上浮10%，有些行业、企业上浮得更多，我们算是比较小的。这肯定也有影响。
其实宏调最大的影响，对我们来说还不是融资上，资本市场和贷款融资我们都做到了，真正的影响是销售量下降，回款慢了。
原来开发商计划回款都比较快，现在达不到目标了，比如媒体村，在北京已经是最热销的楼盘了，但如果市场好，我们销得可能更快。
一个人民当家做主的制度还必须是一个能让民众发家致富的制度。于是中国才有了改革的进程，也发生了三十年来的巨大变化，至少现在的中国人已变得更加富有了，解决了最基本的温饱问题了。可见仅仅靠消灭富人并不能让穷人变富，只有市场经济的自然规律才能改变富与穷的关系。
打倒开发商不能降低房价
1998年房改之前，绝大多数民众并不关心房价，他们在等待分配，而绝大多数的家庭并没有因此而等来像今天一样的住房条件。许多人结婚生子仍挤在集体宿舍、破平房或小得不能将父母接来共住的房子。许多人要用共有的厨房、共同的厕所。许多人在四十多岁才搬入了合居的单元房或住宅楼。靠福利分配并没有能让城市居民分享舒适生活的居住条件。
是市场经济让民众的住房条件改善了，当然土地的资源使用费快速上涨并居高不下时，也大大地推高了房价。于是所有的罪名都扣在了黑心的“开发商”头上，似乎是因为有了开发商才有了高价房。所有人都恨不能打倒黑心的开发商，似乎打倒与消灭了黑心的开发商天上就会掉下廉价房了。
而市场经济最基本的规律却是资金只投向能产生利润的领域，利润越高的领域吸引的投资越多。投资多，量上去了，价格才能平衡。因此打倒了开发商，减少了供给量的情况下，也绝不会变出更多的廉价房。
即使退回到完全靠实物分配的旧制度上去，也无法改变让无房者或房子居住条件较差的家庭迅速地改变居住条件，更不会对中高收入家庭分配更多的财产性福利。只有无住房支付能力的家庭才能享受这种无偿的廉租房。
不管是政府用什么样的补贴方式来建设住房，总要有人来投资，有人来管理，有人来干活。至于把这些人或企业叫不叫开发商并不重要。重要的是打倒了开发商却并不会蹦出更多的廉价房来。这是一个不管是否承认都必然存在的事实。
“次级债”产生无关开发商
当美国发生了“次级债”的风波时，中国也紧急对房地产业采取了一系列的严控与紧缩。尤其是严控对房地产业的开发商信贷，同时严控了对个人的消费信贷。似乎美国的“次级债”是因为开发商才产生的。“整住了中国的开发商就能防止中国出现次级债”，让整个社会都以为都是开发商不好，闹出了个“次级债”。
可惜的是“次级债”与开发商无关。“次级债”只是银行等房贷机构和购房者之间的债务关系，和开发商没有任何关联。
美国的“次级债”爆发之后，没听说有多少开发商破产，但却有大量的购房家庭破产了，有大量的拥有“次级债”的银行等金融机构破产了。美国的救市政策中恰恰是给市场增加更多的流动性，给购房人更多的优惠条件，给新购房人更多的税收减免，给房贷公司更多的支持。
“次级债”的产生并非是开发商造成的，而是美国的宏观经济出了问题，并让房价在曾经连续多年的暴涨中随宏观经济的下滑而产生了下跌。虽然至今美国的房价约为平均下跌了20%，但在无首付、低首付，且前几年低息还息、利息还能冲抵个人购房时的个税时，这种20%的下跌也足以让购房人宁愿断供，不再支付还贷了。因此房价的下跌是引发“次级债”的原因，宏观经济的下滑是引发房价下跌的原因，爆发“次级债”风波则是一系列问题的结果。
中国银行上海分行日前联手六家地产商，三家" 房产中介，高调推出房车卡，宣称持卡人购买上述几家开发商的指定楼盘，房价可以打折、贷款利率可以优惠、交易佣金也能减少。
一家股份制银行个贷部负责人认为，虽然房贷风险在缓慢暴露，但个人房贷目前仍是沪上各家银行拼抢的目标。而贷款人还是应该根据个人的实际情况量力贷款买房。
新品频出 促销房贷
中行上海分行房车卡的功能之一是持卡人购买及推荐他人购买指定楼盘可以获得最低9.6折的优惠，以及减免房屋" 保险、评估费和担保费等。
大华的相关人员向记者介绍，持有中行房车卡购买大华锦绣华城或大华梧桐城邦的房产可享受9.9-9.8折优惠。“这次活动是中行牵头，由他们统一公布具体的优惠措施，我们只是配合。”该人士说。
持房车卡购买绿地崴廉公寓或东海岸国际广场的房产可获得9.6折优惠。这是记者了解到的最大买房折扣。
房车卡金卡客户通过中原、汉宇、易居臣信这三家中介买房，可享受9.5折到8.5折的交易佣金优惠。
“现在的营销策略是越来越多了。目前一、二手房贷款，由于购买客户有限，很多银行也都在想办法提升该项目的放贷量，毕竟房贷的收益对于银行而言是风险性小，且收益丰厚。” 一位长期与各家银行合作的贷款中介分析。
某股份制银行个贷部负责人告诉记者，“现在总行下达的个贷指标都很重。”今年以来，房贷“促销战”就在上海打响：光大银行推出“天天省”；工行和建行推出“存贷通”……某银行甚至将侧重点放在了“转按揭”上。
识别风险 关注后市
“不拿中行的这张卡，现在到这些楼盘买房能不能打折？某股份制银行个金部负责人这样反问记者。21cn网站上一项关于“加息后你会选择在近期买楼吗”的调查结果显示，80.51%的被调查者选择要持币待购。
“一些典当行、投资公司手中已经积累了不少房源。”贷款中介告诉记者，“即使用房产抵押，如果不摸清情况，银行也不敢贸然接盘，发放贷款。”该人士的话反映出银行已经对楼市的风险有所警觉。
在这种情况下，如何确定最佳房贷金额才是对贷款者有实际意义的问题。
某股份制银行" 理财师指出，首先要知道自己能贷到多少钱。银行在审查贷款人资格时有严格要求。其次要算清贷款利息。我国房地产抵押贷款一般实行浮动利率。浮动利率由银行依据市场利率的浮动来调整。目前我国已经进入加息周期。未来贷款利率仍有上调的可能，这样会导致购房者支付利息的负担增加。因此，购房者在确定贷款方案时应该根据个人和家庭的综合情况，并给未来的生活支出和各项收入作出预期，这样才能全面、前瞻性地做出合理方案。
贷款的最佳方案不是贷款时间越短越好、贷款的金额越少越好，而是要求贷款人在申请抵押贷款时，能够追求一种在自己负债能力内，最高的抵押额度，最少的首期付款，最合理的贷款期限等的最佳组合，其宗旨是减少利息的支出并且不影响日常生活质量。一般情况下，月还款额应控制在家庭月收入的30%-50%，年轻人每月少供一些，可更好地用于自身发展和家庭消费；子女成家的老人，则可多供些，尽量少支付一些利息。
中国人轻易不会“断供”
短期内中国不会爆发严重的“断供”现象，因为有20%、30%或更多的首付款，因为有等额的还贷成本，因为购房无免税政策，购房人的支付是一种税后的所得，因此房价在下跌的速度不足以折抵这些支付成本时，中国人是不会轻易“断供”的。
但中国的房地产情况与美国有个极大的不同，那就是美国的市场中由开发商直接生产提供的一手房约为一百多万套，而二手房交易则会高达七百万到八百万套。因此宏观经济的升降直接影响到人均的收入与整体的资产价格(土地的永久使用权、让房屋的价格更多地体现在土地的资产价格升值上)。而中国则相反，一手房市场的总量巨大，二手房市场的比例相对较小，因此房价更多的反映的是一手房的供求关系。并且与此后的土地升值几乎关系极小，甚至随着土地使用期限的延长会贬值。
虽然中国的宏观经济仍保持着较快的增长速度，但产业政策的歧视，对房地产业的特殊管制，对个人消费信贷的特殊限制等等政策最直接影响的首先是一手房市场和一手房的供应商。
自2003年土地实行严格的招拍挂制度之后，市场中公开供应的土地数量不断减少，土地价格不断上升，到2006、2007年已不断爆出“地王”与“天价”。但从生产周期时间上推算大量的“地王”与“天价”土地并没有进入商品房的销售阶段，市场上现有的供应大多是非天价的存量土地，有些甚至是成本较低的土地。但在相邻天价地的土地价格推动之下房价却涨了。社会上民众的购房的价格预期也在天价地的新闻效应下推高了，投资与投机者的保险系数加大了，房价也就出现了扭曲的变化。
曾经有过的市场高房价交易中，银行已支付了大量个贷，开发商已将产品销售了。如果出现断供，开发商没有任何损失。但如果开发商的资金链有危险，就有一部分开发商会大幅度降价而回笼资金。也许这些低价土地在房价大幅下降时，让开发商在高低地价平衡中仍有利润，仍能活下去。但对已购房者和银行来说，这个价格的暴跌则会产生巨大的财产价格损失和断供的可能，自然也就会影响到银行已发放的个贷。
“次级债”与开发商无关，“断供”也与开发商无关，但对开发商的信贷紧缩和市场交易的萎缩，则可能让开发商的资金链出现问题，会强迫开发商为活下去而扔出“跳楼价”，从而引发中国的“次级债”。
当“跳楼价”一旦出现时，许多自认为看到低价购房机会的消费者也未必会“该出手时就出手”，反而可能买涨不买跌的心理占上风，让交易量在资产价格下跌时更低，形成价格与交易量轮番下跌的恶性循环，从而引发更多的“断供”和“次级债”。
警惕用情绪代替市场规律
今天的市场中降价的房子一般都会好销，并引发销售的高潮。重要的原因在于大多数的楼盘没有出现跳楼价，因此在价格的对比中让更多的刚性需求有了选择。但如果今天的低价在明天变成高价时，还会有人出手吗？没有了周边更多楼盘的价格坚挺，还有这种价格的互比性吗？假如这种价格攀比谁更低的现象出现时，还会让还贷的情况继续稳定吗？
也许中国的宏观经济并没有恶化到高通胀和负利率情况下的资产价格暴跌的程度，但单项的、专项的针对于房地产业供求双方的抑制措施却可能不利于发展中的经济。政策会制造出一个房价暴跌的奇迹，出现也许并不符合正常经济规律的特例。
上半年超过2亿平方米的商品房销售已证明并非没有需求，或需求萎缩了，但受政策影响而造成下滑的速度过快却已成事实。开发信贷与个人信贷的增幅下滑速度在不断加剧。很可能在其它行业也出现大量破产、关闭、利润增幅下滑和人均收入增幅下降中产生叠加效应，从而创造出一种信心危机和滞胀的局面。
非要等到“搬起石头砸了自己的脚”的时候才去治疗和改正错误吗？认识上的误读也许正是造成政策上误读的根源。“打倒富人，就能让穷人变富”的梦想不能再重复了，经济学的原理不管在什么样的制度条件下，也不会改变其最基础的规律性作用。
国家有法律，法律对市场有定义，对市场中的经营主体和行为也有定义。但国家的管理机关却大多习惯于计划经济的管理方式，自定义法律或歪解法律，给社会带来极其恶劣的影响。也许这些代表着国家机关的新闻发言人或官员们应先努力的学学中国的法律，不要无知的说一些违背法律定义的胡话。
国土资源部7月8日的新闻发布会重点“通报二十起典型土地和矿产违法案件查处情况”，会上关于有记者提出小产权房的处理问题时，官员们回复了3条处理原则，其中的重点的一条是“不能便宜了开发商”。
新闻单位也许不知或不懂法，照本宣科的播放与刊登了国家机关发言人恶狠狠的面对开发商的情绪化的要严惩的态度。
但什么是开发商的定义及合法的开发行为呢？其实早在1995年生效的《中国房地产管理法》中已有了明确的定义与规定，国土部又恰恰是该法被授权的管理部门之一，本应有充分的能力辨别合法与非法的行为定义，但法却被扔到了垃圾堆里。
中国的法律许多会让普通的民众看不懂，也难怪会闹出许多笑话，以至于让国家的管理机关都弄不清楚了。
如商品房的交易，签定交易契约归《民法》和《合同法》管辖，但进行产权预售登记之后则归《物权法》和《房地产法》管辖。当这些经营与交易的行为都对应的符合了各种法律与法规的要求之后，这种开发行为才能是合法并受到保护的，也只有从事这种受法律保护的开发行为的开发商才能称作是开发商。
那些不遵守法律的规定而进行非法的小产权房建设的企业或公司根本就不是在从事《房地产法》规定的活动，又怎能算是开发商呢！国土部的一句话似乎给了这些非法的企业和行为一个合法的地位，就如同劳动部给了“妓女”合法的工作地位、妇联给了“二奶”合法的妇女权益保护，让非法从事小产权房开发的企业或单位成了被承认的房地产开发商了。
请政府部门的发言人学点基本的法律，别让那些本来非法的行为变得合法化了，同时也别让那些本来就并不属于房地产市场的行为破坏了房地产行业的名声。
本就应对这些非法行为给以严厉打击，根本不存在对不法行为不进行处罚，反而让他们占了便宜的法律，更不用说这是处理非法行为的一项原则了。对非法行为的事不作处罚本就是市场中的监管失职。这些行为并不证明他们是合法的房地产商，最多不过是类似造假酒的市场破坏者。
地产大腕" 任志强先生又发话了。
21日，任志强在自己的" 博客里面表示，“猪坚强”在" 地震的危难之中靠吃木炭、喝雨水而坚持了36天，顽强的活了下来，虽然是大大的瘦身了却健康的活着。冯仑是想告诉所有的地产商，在整体经济环境恶化中不要梦想政府会救市或改变大的环境，而应该节衣缩食，勇敢地面对困难而自救，并坚强的坚持与生存，或生存的环境不太好、或极度恶劣，但只要坚持就是胜利，总有云
开雾散的出头之日。
任志强表示，最可怕的是一个刚刚步入市场经济的政府自认为会对这个国家、这个民众、这个市场负责任，于是就大量的用非市场化的方式来干预市场，一会儿向左、一会儿向右，随意的出台了大量与市场经济有本质差别的行政措施并自认为“市场不是万能的”，必须靠政府来教育市场、指挥市场，让市场按政府计划的指令去扭曲。
任志强认为，保障性的住房由政府决定提供的数量、价格、标准，这是理所当然的责任。但市场也被政府从资源配置、价格、户型面积等等严格控制了，那市场还有什么可以发挥作用的地方呢？消费者只能或必须被迫的选择政府指定的户型面积，这又与孩子只能被强制的定时定量的灌奶有什么区别呢？
他表示，“我从来不认为中国的房地产市场出了什么问题，而从来都认为只是决定市场游戏规则的政策出了问题。一个好的市场经济的生存环境才能发挥市场看不见的手的作用，而以计划经济为主导的市场经济根本就轮不上看不见的手发挥作用就被行政干预的措施扭曲了。预期无法形成，长期就变成了短期行为，市场中最直接的都是针对调控政策而不得不做出的反映与博弈，永远看不到市场中的本质。”
任志强要是不犀利，那他就得换一副盔甲。也许没必要介绍他的职务：华远集团总裁、华远地产董事长，因为几乎所有关心房价的网民都对此耳熟能详。
“从历史看房价永远是上涨的。”6月28日，华远地产董事长任志强在“博鳌#zhPoint#21世纪房地产论坛2008年年会”上再次放言，但是，如果严厉的调控持续下去，不仅影响的是房地产行业，甚而是整个中国经济的一场灾难。
任志强认为，应当对现有调控政策进行调整。
“三大问题没搞清楚”
任志强直言，三大问题导致了房地产调控失效。
“房地产的三个问题就是住房政策问题、市场问题、产业政策问题。”任志强一针见血，“或者说是自1998年之后都没有搞清楚，所以才出现了现在的混乱。”
他认为，这几年房地产宏观调控持续的混乱，造成的一个后果就是政府的缺位，公共产品的缺失，希望市场可以自行解决社会保障问题。
但国务院2003年18号文件规定，市场的事情由市场解决，2007年24号文也提出，政府的事由政策来管。但由于没有变成住宅法，“导致今天小户型、低价房以及“90/70”这些本应由住房政策解决的问题，依然还是在由市场承担。”
任志强举了一个非市场经济的例子。1995年，《房地产管理法》出台，目的就是要建立房地产的市场经济，第29条清楚地规定，房地产开发企业是以盈利为目标的企业，同时规定房地产企业在出让的土地中有权利进行经营和盈利。“但实际上，在划拨的土地上，房地产商也可以开发和经营，商品房也要加上廉租房和双限房。”
任志强称，所谓的价格管理是价格计划性的回归，而结构性管理要进行结构性调整也是计划经济的调整，但目前我们恰恰是将住房政策和市场政策混在了一起，实际上包括小户型与所谓的普通商品房和高档商品房之间的税率差别都是对市场的一种歧视，根本没有想到，23号文件和18号文件都没有将中低收入家庭纳入市场体系中。
“房地产的需求面并没有发生变化，而是需求得不到满足。”任志强说，现在全国所有人都很焦虑，GDP下滑、绝对收入下降、存贷款利率为负，得到的都是矛盾的信息，一方面大力提倡发展市场经济，另一方面又不断地压缩市场的份额、发展计划的份额。房地产似乎又要回到计划经济时代，市场经济只不过是一个帽子。
任志强表示，对房地产行业收紧房贷是错的，也是不公平的，没有哪个国家会对本国的支柱性产业这样“虐待”。国家可以抑制非商品化的住房，但不能抑制商品房市场。
他认为，房地产长期是看好的，但如果不将三大政策问题理清楚，调控政策会对市场起到破坏性作用。“如果延续现有的房地产政策，不仅这个行业，整个中国经济都将面临一个灾难。”
“房价没下跌”
采访中，任志强仍然坚持自己的房价不跌论。“从历史看房价永远是上涨的，只有经济恶化时才可能下跌。”
任志强对本报记者表示，房价没下跌，只是管理层和媒体希望房价下跌，相反，他认为房价永远会上涨，预计今年局部地区还会暴涨。至于最近有些房地产在变相打折，“打折不表示不涨了，飞机有头等舱和商务舱，商务舱打3折，你见过有头等舱打折的吗？就算房地产的平均价格有所下降，但是市区好房子并没有降价。”
当记者提及，此前有业内人士宣称，目前情况下，“最焦虑的应该是任志强”时，任志强给予回击“我不焦虑，我房子卖得很好，不担心销售。”
至于" 潘石屹3月提出的“百日剧变论“，任志强说，“我没听过什么百日剧变。”他指出，房地产会有调整，但是只能说是收缩规模或者推迟扩张规模。
针对目前大量国有企业进入房地产业的争论，任志强也有自己独到的观点。
任志强转述了万通董事长冯仑曾告诉他的一个说法，“中国的计划经济将所有事情搞乱变成垃圾的时候，就扔给市场，我们所有的人都变成捡破烂的，在将破烂和垃圾清理了以后，将有用的东西挑选并重新经营好，而有关部门一旦发现垃圾可以挣钱，就又将垃圾收回去了。”
任志强认为，大量国有企业进军房地产，尤其是央企希望将民营企业挤出去，原来房地产排名前十名的都是民营企业，但现在已经都是央企跻身地产前列。
对于在房地产盘整期的并购话题，任志强则表示，这都是很正常的，但这并不代表被并购的企业或者项目都有资金困局，甚至出局的危险。“我曾经卖给潘石屹4-5个项目，但是我活得很好。”
