深圳楼市严冬大反弹顺水鱼财经

“调整”、“冰冻”、“冷清”恐怕是贯穿今年深圳楼市的关键词，从全国范围看深圳也是充当了调整排头兵的角色，成交量萎缩，价格持续下跌，11月份又在楼市新政的刺激下迅速反弹。高度市场化的氛围，使得深圳楼市的走势总是随着宏观经济走势而灵敏的变动着。

冰冻持续十月

深圳市国土房产局发布的分析报告显示,今年前十个月深圳楼市尽显颓势,新建商品房销售面积296.32万平方米,同比去年下降42.43%。其中,住房销售面积274.64万平方米,同比去年下降40.8%。" 房地产开发投资也出现同比下降，前十个月共完成343.49亿元,同比去年下降0.9%。但在新建商品住宅批准预售面积上有所增加。1—10月,商品住宅批准预售面积499.32万平方米,同比去年增加18.7%。

相比新房,深圳二手住房交易规模下降的情况更为惨烈。今年前十个月,二手住房交易面积281.49万平方米,同比去年下降65.8%，二手住房与新建商品住房交易面积的比例为1.02:1。

房价方面与去年最高峰时17350元/平方米相比已整体回落两成,前十个月深圳市商品住宅均价为13217元/平方米，其中，七八月份房价上涨主要受个别高价楼盘集中入市拉动的影响,随后房价继续回落。

尽管整体均价下降幅度较大，但特区内房价并未出现明显下跌，国土部门统计显示，今年前三季度，特区内四个区住宅销售均价同比均有所上涨，尤其是福田区部分在售楼盘获悉，一手住宅均价降幅极小。不久前开盘的福田区金地名座的销售人员告诉记者，目前在售价格为14000-16000元／平方米，主力户型为47—71平方米的一房、两房户型。相比仅一路之隔的祥云天都世纪二手房11000-12500元／平方米均价，仍要高出不少。同为金地集团(" 600383," 股吧)的旧城改造项目，金地名津去年售价约为18000元／平方米，和目前的金地名座差价并不大。

国土局统计数据也表明，今年前9个月，深圳六区一手住宅每平方米销售均价分别为：罗湖20866元，福田19810元，南山18286元，盐田30097元，宝安11480元，龙岗9576元；而去年前9个月每平方米均价分别为：罗湖16476元，福田17738元，南山17266元，盐田12800元，宝安12052元，龙岗10185元。业内人士指出，深圳全市均价出现大幅下跌的主要原因是90平方米以下小户型成交比例扩大，特区外新盘的成交比例也进一步扩大，从而拉低了全市均价。房价大幅调整的只是关外两区，关内四区房价同比均有不同程度的上涨。

11月突现大反弹

深圳楼市持续十个月的冰冻被出台的楼市新政化解了，11月份成交突然呈现井喷，中原地产统计显示，11月份共成交一手房6435套，环比增加85％，同比增加224％，成交量创2007年3月份以来新高。然而价格却小幅下跌，11月份住宅成交均价12396元／平方米，小幅下滑4％。中原地产深港研究中心分析人士认为，除了政策的利好，楼盘低价入市或降价才是成交量大幅上升的核心因素。

二手房市场同样大幅回升，世联地产统计，11月份深圳共成交二手房4021套，成交面积40.34万平米，环比上升34.23%，同比则上升5.93%；成交均价为10838元/平米，环比下降3.22%，同比下降18.43%。

中原地产分析报告指出，11月份深圳市成交前10名的楼盘绝大部分性价比较合理，而一些以较高价格入市的楼盘，成交并未有更大起色，如均价超过15000元／平方米的福田某楼盘销售情况一般，而一些存量大的楼盘，因价格未调整或调整有限，成交也很少。

信息显示，11月份深圳市有21个住宅项目取得预售许可，比10月增加了10个，批售住宅面积100.5万平方米，环比增加245.4％，与去年同期比，也增加了146.1％。其中，宝安、龙岗两区共有14个住宅项目获得预售许可，比10月增加6个，批售住宅面积71.4万平方米，环比增加175％。

对于未来市场供求关系，中原地产分析人士认为，尽管11月份全市一手房成交量暴增，但价格没有松动的楼盘成交依然不多。而12月份全市预计超过20个楼盘开盘，新增供应量有望超过100万平方米。12月份深圳一手住宅的成交量仍有望维持较高水平，但房价依然面临下调压力。