财务凸显低迷市场 12家房地产公司预收款下降三成顺水鱼财经

宏观经济的低迷必然在企业财务报表上有所反映。对截至23日披露年报的77家上市公司的财务报表数据统计表明，2008年年末这些公司预收账款合计为219亿元，比上半年末的263亿元下降16.73%，比2007年末的265亿元下降17.36%；而其中12家" 房地产公司2008年末预收账款为165亿元，比上半年末的218亿元下降32.12%，比2007年的227亿元下降27.31%。

业内人士分析，受宏观调控及国外金融危机的影响，我国房地产行业从2007年四季度开始出现调整并持续低迷，价量齐跌，这必然影响房地产类公司的经营，预收款的下降就是表现之一，而预收款下降有可能影响到房地类上市公司未来的收入确认。

预收款下降逾三成

统计表明，12家已披露年报的房地产类公司2008年末预收账款为165亿元，比上半年末的218亿元下降32.12%，比2007年的227亿元下降27.31%，远远高于已披露年报的77家上市公司16.73%和17.36%的平均数。东吴证券有关分析师认为，这明确表示了2008年房地产类公司" 房产的预售状况下滑，成交量减少，价格下跌。

进一步分析发现，在预收款下降的同时，短期借款却增加了。这12家公司2008年年末短期借款总计为41.38亿元，比2008年中期的36.53亿元增长13.29%，与2007年年末的41.70亿元基本持平。东海证券有关认士表示，由于项目一旦开工很难停下，因此在预收款减少的情况下，加大直接融资是必然的选择，也是经营环境趋紧的反映。

事实上，有关数据也显示，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。从商品住宅成交面积指标来看，2008年北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州（1-11月）同比下降38.2%，同时，成交价格也呈现下降的趋势。

预收款净利之比逐年下降

目前房地产基本都采取预售的办法，根据相关会计规定，预售房收入必须在房地产交付使用后才能进行结算并确认为公司的收入。在没有交付使用前公司所收到的预售款只能作为负债放在预收款科目。

不过，中原证券分析师表示，尽管不能立即确认为上市公司的收入，但预收款的变化对分析房地产公司的经营状况甚至对整个房地产行业的景气情况都具有重要意义。一家公司在期末预收款越多，表明其在未来可以确认的收入及带来的利润就会越多，公司经营业绩也可能大幅增长。

这12家公司的净利润合计2008年末为66.62亿元，2008年中期为33.39亿元，2007年末为37.19亿元，2006年末为9.07亿元，2005年末为4.79亿元，业绩增长速度十分明显。但从预收款与净利润比来看，2008年年末为2.48倍，2008年中期为6.53倍，2007年年末为6.10倍，2006年末为12.87倍，2005年为10.49亿元。由此可以看出，从2006年以来，这一数字是呈下降趋势的。

2008年虽然净利润总和比2007年增长了近八成，但预收款与净利润倍数看，出现了大幅下降，从6.10倍下降为2.48倍。由此估计，2009年甚至以后，房地产类公司的业绩难有大的增长。