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据我国第六次人口普查显示，人口老龄化趋势加快，“未富先老”冲击我国养老保障体系。早在2006年，“买房养老”的提案就被提上" 两会的议程。
然而，经过多年暴涨后租金收益率降低的现状，对于未来人口结构变化带来楼市下行的担忧，使得许多投资者对于买房养老“望而却步”。到底买房养老是否可行？多位地产行业资深人士提供了他们的投资建议。
40岁以下不应考虑“买房养老”
多位地产专家一致认为，买房养老并不是适合所有人，就目前的投资环境来看，也无法推广普及。
“在未来10至15年，房价整体走势还是稳中有升的。”" 世联地产(" 002285," 股吧)华南区首席分析师曹取也认为，按退休年龄倒推，50岁左右的人群考虑会比较合适。
曹取认为，未来中国加速城市化进程是大势所趋。在这一宏观大背景下，农民工大量涌进城市，进城首要需求是租房，然后随着时间推移在城市扎根后，就会考虑能否买房。而80后、90后这两代人也都有着大量的潜在购房需求，这都为买房养老提供了一个出租和出售的潜在市场。
与此同时，我国目前的人均住房面积是26平方米/人，随着生活水平的提高，人们对住房面积也都会有进一步改善的需求，未来至少将提高到30平方米/人，这也为接下来10-15年的房地产市场提供了一定的需求。
中原地产项目部总经理黄韬也认为，年龄在40岁到50岁以上的人群，选择买房养老才可能赶上房价上涨的“末班车”。
“按目前的趋势来看，将来我国城市居民的住房自有率可能会达到很高的水平。”黄韬说，由于人口老龄化的问题，15-20年之后，中国可能会面临年轻人数量明显减少的情况，这可能会让届时的房地产市场陷入低迷。
黄韬认为，如果是年龄在40岁以下的人群，现在选择买房养老有点为时过早。尤其是处于20岁到30岁之间的人群，大多处于事业发展上升期，人生规划也可能发生变化，购买房产更多应考虑自住和中短期投资。
“但要注意的是，即便是10-15年内，房价的上涨也不太可能像过去那样出现动辄翻番的情况，更多是和GDP增速保持一致的平稳增长。”黄韬说。
租金回报不如人意
记者从中原地产了解到，相关数据统计，目前住宅投资的租金净回报率是2%—3%，商铺投资的租金净回报率是4%—6%。这样的回报率，不但无法与过去房地产火爆年月相比，甚至还赶不上许多理财产品。
黄韬认为，由于近年来房价屡屡暴涨带来的“经验”，许多投资者购买住宅大多更看重房价上涨带来的“正增值”收益，较少在乎租金。加上城市中租房群体大多属于低收入群体，租金上涨空间小，买家想要依靠租金收入获得投资回报的时代已经一去不复返。
而除了北上广深一线城市的高房价外，近几年一些旅游城市如三亚、青岛等地的房价也居高不下，吸引了不少买家想要转投二三线城市买房养老。但黄韬建议，在二三线城市买房，首先考虑的还是价格。无论是短期炒房还是做长线投资，如果项目价格和一线城市相差不大，就没有投资价值；其次，项目所在地段一定要选择当地最好的，最成熟的区域，才具有可观的投资回报率。
谨慎投资分割出售商铺
近两年，受调控政策影响，不限购、不限贷的商铺颇受投资者欢迎。满堂红广州分公司研究部高级经理周峰表示，虽然购买商铺的投资回报率较高，但相应的风险也较大。相较住宅投资而言，商铺的地段更为至关重要。
据周峰介绍，商铺的投资收益主要在租金和顶手费。就广州市场来看，近几年新兴商圈如雨后春笋般拔地而起。但十多年来，已经发展成熟的老商圈的购买价值还是高于新兴商圈。虽然以养老为目的购买的商铺往往更在乎长期收益，但商圈成熟度仍是需要考虑的首要问题。
“老商圈的商铺通常一铺难求，价格相当高，仅适于资金实力雄厚的买家。”周峰说，新兴商圈的商铺，未来投资收益率依赖于政府长线规划，周边配套设施是否完善。而目前一些炒家买下整层商铺拿到大确权后，把整层分割成若干小铺再出售。这些小铺是没有房产证的，只有使用权没有处置权，未来投资收益令人堪忧，投资者要谨慎。
时下，受限购影响，不少买家将眼光投向酒店式公寓。满堂红广州分公司研究部高级经理周峰认为，“长远来看，投资回报率取决于酒店式公寓的物业管理水平，以及所在商圈是否高度聚集白领金领人群”。
南方日报记者 牛思远
实习生 陈思勤
