用活理财产品 缓解房贷压力顺水鱼财经

为刺激低迷的楼市，近期各大商业' 银行相继推出各类以账户资金抵扣贷款本金的房贷' 理财产品。购房者尽可合理利用银行的这些' 房贷理财产品，选择最适合自己的还款方式，在降低利息总额的同时，还能自动缩短还款年限。省钱之余还能减轻“房奴”压力，可谓一举多得。

缩短贷款期省息一大笔

实例：渣打银行的“活利贷”

渣打银行的“活利贷”，是购房者通过将闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金，在省息的同时，自动缩短了还款期限。

举例：刘女士31岁，贷款100万买一套2室一厅的新房，贷款期限30年。目前，除去日常开销，她每月可存3000元人民币。有了“活利贷”后，刘女士可将这笔资金存入还款账户内，在还款的第2个月，贷款本金就比原来减少了3000元。假设刘女士坚持每月将节省的3000元存入还款账户不支取，计算下来，刘女士最终支付的房贷利息总额为55.5641万元，而普通住房贷款利息总额需要115.8379万元，节省的利息近60万元。与此同时，刘女士还款期限也由原来的30年缩短为22年。

优点：客户将每月多余出来的闲散资金存入房贷还款账户中，这笔资金被视为提前还款金额，房贷所产生的利息则以剩余本金计算。如客户房贷本金尚有20万元，当他将闲散资金5000元存入该还款账户时，当日房贷的利息即以19.5万元计算；如果第二天他又存入闲散资金2000元，那么当日房贷的利息以19.3万元计算，而客户可随时提取这7000元资金。如工资账户在该银行的，即使每月没有结余资金，但可利用工资与还款日的时间差，来节省利息，如5日发放工资，而房贷还款日为25日，这样在工资发放后的20天内，将原本用于还贷的资金视为提前还贷资金，按日节省利息。

门槛：最低贷款金额为30万元；还款账户内的资金余额没有限制，均可视为提前还贷资金；同时可随时支取或存入，且无须支付额外的提取费用。不过，存款账户上用于抵消计息基数的金额，不得超过计息基数的一半。

适合人群：除每月月供款外，有一定闲置资金的。

存贷相通视如提前还贷

实例：深发展银行的“存贷通”

深发展的“存抵贷”产品，不仅可以将账户上的资金将按照一定比例被视作提前还贷（不同存款金额提取的比例不同），而且节省的贷款利息可返还到账户中，以此获得一定的理财收益。

据了解，“存抵贷”是国内最早推出的存贷相通的房贷' 理财产品，目前这一做法已经被多数中资银行沿用。如工行的“存贷通”、中行的“房贷理财账户”、建行的“存贷通”，光大的“月月省”、兴业的“存贷宝”等等，只是各家银行的叫法不同而已。这类房贷产品的共同特点是，购房者无需提前还贷，只要把闲钱存在活期账户上，就可以按约定或按日抵减部分贷款利息。如果有资金需求，还可以随时取出，对资金的流动性没有任何影响。

举例：黄女士在该行办理了一笔20年50万元的房贷，如果她的活期存款余额为10万元，并按55%进行抵扣还贷的话，一年后可以抵扣利息为：(10-5)万×55%×4.158%=1143.45元，再加上这10万元的一年活期存款利息360元，总计可获利1503.45元。

优点：节约的利息可返还到账户余额中，并根据需要决定是否支取或冲抵贷款。比如刘女士房贷款金额为60万，期限为30年的个人住房贷款，如果增值账户余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款资金，剩余7.5万元则按活期存款计息，则当天可节省利息支出4.125元。

门槛：“存抵贷”账户内闲置资金一般要超过5万元。

适合人群：闲置资金较多，在银行信用记录良好。

首付后即可缓三年还本金

实例：兴业银行的“随薪供”

兴业银行的“随薪供”，允许客户在固定的一段期限（最长可达3年）内不用偿还本金，而只需要向银行支付利息。固定限期到期后，再按期偿还本息的还款方式。

举例：朱先生一笔金额100万元、期限20年的按揭贷款。如果贷款年利率执行基准下浮15%(即5.049%，假设该利率保持不变)，如选择等额本金还款法，客户首月需归还贷款本金4166.67元，贷款利息4207.50元，合计8374.17元，次月需归还贷款本息8356.64元，之后每月还款金额逐月递减17.53元。如果选择“随薪供”，按3年固定期限、第4年起按照等额本金计算，客户前3年每月只需归还利息4207.50元，第4年起首月需归还贷款本金4901.96元，贷款利息4207.50元，之后每月还款金额逐月递减20.63元。

优点：该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力，也为流动性需求较大客户提供了新的选择。可以看到，选择前3年只还息不还本的“随薪供”，客户前3年还款压力明显减轻，而与选择单纯的等额本金还款法相比，每月还款金额平均减少约3860元。

门槛：首付或已偿还4成以上者可申请，且房贷款须是全额的商业性贷款；整个贷款合同期限内只能申请一次。此外，申请客户还必须具备良好的信用记录，没有出现逾期或者逾期次数不超过2次。

适合人群：在一定期限内希望将资金挪作其它投资用途；或首次置业者，希望在首付房款之后缓口气，以降低负担。此前，这类固定期限免供本金的产品在香港地区颇为流行，但是对于银行来说风险较高，因此目前已被叫停。

提高还款频率，省息空间大

实例：工商银行的“按周供”

工商银行的“按周供”，是指借款人可以改变以“月”作为还款周期，而是自由选择以双周或单周为周期归还住房贷款。

举例：金先生购房借款100万元，30年等额本息还款，并选择“双周供”还款方式。以当时5年期以上房贷利息7.83%下浮15%计算，那么，这能比按月还款提前5年还清贷款本息，总利息支出也节省了近19%。如以目前的5年期以上房贷打7折后的利息4.158%计算，其节省的利息空间则更大。

优点：许多单位的基本工资和绩效工资都分不同日期两次发放，“按周供”还款模式也正好与这类人群的经济收入相吻合。如果选择“按双周供”，则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的一半，如果选择“按单周供”，则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的1/4。由于缩短了还款周期，提高了还款频率，使得每期还款中本金所占比例更多，利息所占比较相应减少，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的利息总支出。

门槛：没有特别门槛，但有不足之处，即购房者每月向银行还款的日期将不断提前，增加了每个月资金不宽余者的压力，一年下来要多还一个月的贷款。

适合人群：不适合对于自身财务计划执行能力较弱的人。由于还款频率高，须在银行扣款前保证还款资金账户余额充足，避免给自己的信用带来不良记录。