邓聿文:物业税能否降低房价取决于怎样开征顺水鱼财经

日前出台的 《2009年深化经济体制改革工作意见》中，有一个“研究开征物业税”的说法，引起了人们的强烈关注。在我看来，在目前的经济形势下，开征物业税的几率微乎其微，但这并不妨碍我们来探讨物业税对降低房价是否有作用，以及有多大的作用。

所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产征收的税收。在国外，物业税或者说财产税是房屋持有人必须交纳的一个主要税种，而且房子越大税率越高，也是地方财政收入的一个主要来源。所以，在国外，如果你收入不殷实，也许买得起房但养不起房。

住房是一种既有使用价值又具有投资性质的商品。正因如此，有钱人一般都会购买多套住房用于投资，从而形成一股炒房潮。当人们预计房价在未来会有较大升值时，甚至不那么富有的普通工薪族也会加入炒房行列。这些年来，中国房价一路高涨的一个重要原因，就是炒房团包括二手房主把住房作为投资品囤积居奇。但由于现行的房地产税的结构是“轻保有、重流通”，他们也不必为住房的持有付出过多代价。而如果开征物业税，由于该税种主要是针对房屋持有人的，因此，炒房者和二手房主持有房子的代价将大大上升，从而有助于减少投机行为，引导合理的住房消费。市场上流通的房子多了，自然会将房价降下来。

另一方面，从开发商的角度上来说，如上所述，物业税把部分税费从开发商身上转移了出去，一定程度上减少了开发土地的成本，开发商可以利用节省下来的资金开发更多的房子，从而为紧俏的市场增加更多的房源供给，在需求不变的情况下，这亦有利于降低房价。

然而，上述分析只是一种理论的推导。物业税的开征是否能够拉动房价走低，主要取决于两个因素：一是物业税如何开征；二是房地产市场的供求关系。假如物业税是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取，那么，基本能够起到降低房价的作用；假如物业税只是整合现有税收，而不将土地出让金并入其中，开发商要取得土地，仍需一次性交纳出让金，那么，就很难降低房价。而从现实情况来看，物业税开征后房地产商仍极可能要缴纳土地出让金，因为这涉及地方政府的利益。分析开发商的土地成本可知，出让金占到整个土地成本的50%左右，而且，现在的土地出让金是作为预算外收入由地方政府一次性收取的。即使物业税开征后全部划归地方所有，但由于它是一年征收一次，而且不列入预算外收入，地方政府要自由支配这笔收入比以前将要困难得多。所以，地方政府是没有动力去取消土地出让金的。

退一步而言，假使地方政府愿意把土地出让金归入物业税，但无论是分年收取还是一次性收取，土地使用成本始终是存在的。同时，从目前来看，房地产市场还存在着刚性需求。以二手房的买卖为例，所有交易过程中发生的费用，包括中介费等，作为一笔额外的费用都是由买方而不是卖方承担的，这是行内的规则。这一“行规”说明，至少在目前，房地产市场的需求还是存在的。在这种情况下，因物业税而给开发商和房屋持有人增加的成本负担，都会不同程度地转嫁给租房者和购买者，导致房价上涨。

所以，不要盲目地以为物业税的开征一定能够降低房价。开征物业税是一个趋势，但在推出物业税前，一定要有精细的准备，否则，恐怕事与愿违。