楼市火热 深挖“潜伏”二线地产股顺水鱼财经

今年以来，地产市场逐步回暖，5月份各大城市成交量继续同比上升，申银万国近日报告指出，2009年房地产市场将呈现供不应求的状态。

然而，比房地产市场更火爆的是房地产股票 。本轮反弹以来，上证指数与去年最低点相比上涨了55.43%，而地产指数与去年最低点相比上涨了128.29%。在地产股中，有借壳、重组概念和区域龙头概念的二线地产股涨势尤其突出。从2008年9月18日地产指数最低点截至昨日收盘，共有阳光城、' howImage('stock','2_000760',this,event,'3350') 博盈投资(' 000760,' 股吧)等16家地产企业涨幅超过200%，而万科的同期涨幅只有107.17%。

据统计，同期涨幅前十名的地产股中，6只地产股有重组概念。其中，博盈投资于2007年年底收购北京金浩华置业有限公司20%的股权，跨入北京的房地产市场；' howImage('stock','2_000961',this,event,'1757') 大连金牛(' 000961,' 股吧)于今年5月21日收到证监会批复，核准公司向中南房地产业有限公司发行股份购买相关资产，公司将在重组后转型为房地产企业；信达地产于2008年12月借壳ST天桥，目前重组已基本完成；' howImage('stock','1_600376',this,event,'8730') 首开股份(' 600376,' 股吧)由首开集团借道天鸿宝业，在2007年实现了上市。

值得注意的是，昨天刚刚恢复上市的三家转型房地产公司的股票 上市首日暴涨。顺发恒业（000631，收盘价10.3元）昨日上涨1255.3%。万方地产（000638，收盘价18.42元）昨日上涨560.2%。ST中润（000506，收盘价8.6元）昨日上涨93.69%。市场人士分析，三家停牌已久的公司通过转型房地产企业实现重组，某种程度上也说明了政策对地产企业借壳上市的支持。

除了重组概念股，二线地产股近期也是涨势喜人，阳光城、' howImage('stock','1_600872',this,event,'2720') 中炬高新(' 600872,' 股吧)、' howImage('stock','2_000009',this,event,'8730') 中国宝安(' 000009,' 股吧)、' howImage('stock','1_600641',this,event,'8730') 万业企业(' 600641,' 股吧)、' howImage('stock','2_002208',this,event,'8730') 合肥城建(' 002208,' 股吧)等个股近期都出现了较大幅度上涨。以合肥城建为例，公司是一家安徽本地地产开发商，致力于旧城改造的合肥市城市改造工程公司，先后开发建设了包括大型市场、居住小区和组团、高层建筑在内的多种项目形态。公司在合肥的土地储备楼面价较低，成长性良好。合肥城建股价与最低点相比，涨幅已达204%。

交易所信息显示，近期地产股的上涨，闪现着机构的活跃身影，首开股份、' howImage('stock','1_600683',this,event,'8730') 银泰股份(' 600683,' 股吧)、' howImage('stock','2_000046',this,event,'8730') 泛海建设(' 000046,' 股吧)等二线地产股近期都有机构大举介入的迹象。

扫描6家“低调”区域地产龙头

苏州高新：新区拿地具有突出优势

苏州高新的实际控制人是苏州市人民政府高新区管委会，第一大股东是苏州高新区经济发展集团总公司。公司拥有十几年的房地产开发经营能力，在苏州具有明显的本土优势，旗下三家房地产企业

（新港公司、新创公司、永新公司）

均为苏州市房地产龙头企业，且在区域已建立较强的品牌影响力。

基础设施经营业是公司重点培育的第二支柱产业，包括污水处理、自来水供应、' 旅游等，具有区域性垄断经营的特点，总体盈利状况良好。基础设施经营业对公司整体发展发挥着重要作用，且受经济危机影响相对较小。

公司地处苏州，是新区最大的房地产开发企业，也是苏州三大房地产开发主力企业之一，在苏州新区拿地具有突出优势，其土地储备占新区所有开发企业土地储备的一半以上。

苏州高新区经过16年发展，已经由一个制造基地转变成集高科技产业、金融商贸、休闲旅游及高品质居住的现代化新城，商业地产的长期发展空间较大。如前所述，公司目前投资性房地产开发和租售收入在主营业务收入的比重还较小。随着公司商业地产延伸战略逐步推进，正开发及规划的商业项目总面积将达到50万平方米以上，公司房地产业将形成“住宅+商业”双轮驱动的产业发展模式。

珠江实业：几大项目盈利前景看好

珠江实业是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，主营业务主要为房地产开发和物业出租及管理，其中90%的主营业务收入来自于房地产开发。公司是广州国有骨干房地产开发企业，大股东为实力雄厚的广州珠江实业集团。珠江实业还是广州市国资委下属唯一的地产类上市公司。

珠江实业于2008年10月从控股股东全资子公司收购了S8地块，收购价为15583万元，楼面地价约3847.65元/平方米，若全部出售可贡献0.479元每股收益。目前珠江实业手上的几个大项目，都有不错的盈利前景：

珠江新岸项目的土地成本低廉，仅2368元/平方米，因此，项目的净利润率较高。2009年，预期该项目将结算2.9亿元收入，对应的净利润为0.62亿元，占公司2009年预期净利润的49.4%。

珠江新城可贡献税后利润1.26亿元，折合每股收益为0.676元。珠江新城之于广州，类似于' howImage('stock','1_600663',this,event,'8730') 陆家嘴(' 600663,' 股吧)之于上海，金融界之于北京。该项目计入容积率面积为8.781万平方米，楼面地价约2181元/平方米，预计可带来至少14亿元的销售收入，超过过去三年公司的收入总和。珠江新城项目的开发将大大提升公司业绩。这个项目对业绩的贡献将体现在2009~2012年间。

珠江花城项目开发持续性强，可贡献税后利润1.72亿元，折合每股收益为0.921元。

银基发展：股价在同类公司中偏低

近年来，沈阳房地产市场保持了健康、平稳的发展态势，作为当地房地产开发龙头企业之一，银基发展充分分享了沈阳房地产行业发展的大蛋糕。年报显示，公司在2008年度实现营业收入6.49亿元，实现净利润1.29亿元。在2008年房地产行业的大背景下，银基发展仍能取得0.11元的每股收益显示了公司较强的盈利能力。

北京首证指出，公司拥有丰富土地储备和众多在建项目。在拥有的土地中，40万平方米是2000年利用增发募集资金进行土地一级开发得到的，成本优势明显。值得注意的是，公司目前开发的浑北五里河项目位于沈阳目前唯一具规模的水系——浑河北岸，目前该地段周边其他公司的项目售价有不断升高的趋势。五里河项目40万平方米建设用地估值近百亿元，其潜在的价值投资机会值得重点关注。此外，五里河东方威尼斯项目二期年内将进入预售阶段，会增加公司2009年营业收入和利润。

值得注意的是，公司目前股价在众多房地产行业上市公司中明显较低，容易吸引市场资金的关注。公司' 一季报显示，华夏优势增长(' 行情,' 净值,' 基金吧)新近购入464.68万股成第四大流通股东，融通深证100与易方达深证100也有明显的增仓行为。而素以稳健投资风格著称的社保' 基金更是扎堆持有，十大流通股东之中共有006、007和602三只社保基金。

京能置业：控股集团将鼎力支持

京能置业主营业务定位于北京房地产开发，累计开发规模达百余万平方米，目前公司储备项目约180万平方米，主要集中在北京、银川、呼和浩特等城市，为公司的长远发展奠定了良好的基础。

京能置业控股股东是北京市国资委下属的特大型企业京能集团。长期以来，京能集团通过多种方式为京能置业提供了强有力的支撑。京能集团也公开表示，将对京能置业予以持续支持。因此可以预期，公司将全面整合地产业务，不断扩大资本规模和开发规模。

公司目前拥有3个房地产开发项目，可售面积约96万平方米。其中，北京市棉花(' 资讯,' 行情)片区项目位于北京宣武门，靠近崇光百货，可售面积约15万平方米，预计在2010年开始计入公司收益。呼和浩特市项目建筑面积约14.5万平方米，约80%为可售面积，目前已经基本具备预售条件，今年约50%的面积可以达到结算条件。银川项目占地650亩，容积率1.6，预计在六七月份开工，年底达到预售条件。兴业证券表示，如果棉花片项目能够顺利销售，将极大程度地推动公司今年的业绩。

兴业证券在研报中预计，公司2009~2011年EPS为0.06元、0.35元和0.42元，由于公司较大的成长潜力以及棉花片区项目未来为公司带来的确定收益，给予公司“推荐”评级。

云南城投：一二级土地联动值得期待

作为云南省国资委旗下重要的房地产业务平台，云南城投在当地有明显的区域性优势。3月份，昆明市的新建住宅价格环比涨幅达1.1%，居70个城市之首，作为本地龙头的云南城投也受益匪浅。

2008年度，云南城投主要靠房地产二级开发业务的结算体现业绩，开、竣工面积为21.4万平方米，实现房地产销售合同面积5.98万平方米，销售金额2.35亿元。公司及其下属子公司拥有的储备土地面积合计为5.15万平方米。

在2009年中，环湖东路28平方公里土地一级开发项目是公司业绩的主要来源，项目计划总投资280亿元，公司通过定向增发、商业贷款等方式已经基本解决了资金需求。云南城投证券部工作人员表示，目前该项目正在积极准备中，公司将在今年内力争完成3000亩的土地出让。

国信证券分析师方焱认为，公司目前5万平方米的土地储备稍显不足，但是随着一级开发逐步转变为熟地后，公司很有可能拿下这部分土地进行二级开发。

实际上，公司找到了最佳的土地储备方式，不需要像其他公司以前一样储备土地，节约了巨大的成本。从这个意义上讲，目前公司具有大量的可开发土地，未来的一二级联动值得期待。方焱指出，公司去年开始有两个项目也运作得很好，相信3~5年内肯定会有较好的发展。

栖霞建设：可售房源比较充足

去年底中央政府和南京市政府出台一系列救市政策后，南京房地产市场明显回暖，2009年前两个月一手住宅成交套数达8202套，同比增长了31.5%。相关资料显示，栖霞建设2009年1季度销售强劲复苏，销售情况甚至好于2007年。公司通过产品差异化、精细化提高市场竞争力，逐渐发展成为长三角地区的房地产龙头企业之一。

华泰证券分析师指出，栖霞建设在南京的主要项目包括东方天郡、栖园、上城风景和天泓山庄的尾盘，南京房地产市场转暖带来了公司楼盘销售好转，公司项目销售状态良好。

同时，据华泰证券了解，苏州、无锡等地市场也出现了成交量的上升，公司旗下的无锡瑜憬湾、苏州枫情水岸等异地项目销售情况也有所好转。另外，具有明显区位优势的南京奥体B5项目也已经动工，预计下半年可以上市销售。如果南京等地房地产市场的成交量水平持续几个月，公司存货消化速度加快，2009年销售额很可能较2008年有较大增长。

面对并不明朗的市场前景，栖霞建设开始注意灵活掌握开发节奏。得益于可售房源比较充足，栖霞建设在项目开发上较灵活，当市场形势持续转好时，公司随时可以增加新的开工面积。此外，公司方面还表示将在行业低迷期密切关注土地，适时增加一些具有良好发展前景的土地储备。