文前提要:从近一段时间来看,别墅再次成为了市场关注的热点,被当作了楼市的香馍馍。其实,别墅市场的走强也是由多方面原因造成的,而对于' 投资者来说,在一方面关注其物业增值潜力的同时,也不要忽视从实际出发来做选择。
别墅成为楼市焦点
前一阵在采访一位投资者时,她给我讲了这样一个有趣的故事。她说她有一位朋友,原来手中一直持有一套别墅' 房产想要抛出,但由于对价位咬得比较死,所以虽然挂牌已有好几年,但却一直无人问津。对此,他曾这样沮丧地说:“那段时间里甚至连问的人都没有,有好多人都劝我把价位调低一些,因为别墅的交易税费太高了。”不过就在前两个月,事情却发生了非常戏剧性的变化,实在是大大出乎了他的意料。他说:“突然好像是风向变了,我接到的看房电话多了起来,其中有一位台湾人的态度最为坚决,那天他来看房之后,连价也没砍,直接就把定金付给了我,说是一定要把这房子给买下来。”就这样,他的房子最后快速成交了,这始终让他觉得有些不可思议。
经济危机中保护金钱才重要 黄金才是金钱巴菲特索罗斯理财秘诀 银行理财产品 收益稳健一枝独秀 风险 这位投资者所讲的故事其实反映了当前市场的一个侧面,换句话说,就是近一段时间以来,别墅又再次成为了楼市中香馍馍。数据显示,7月上海别墅成交量达到1699栋42.7万平方米,比6月1586栋39万平方米的历史最高位还要多出113栋,面积上升9.5%。今年4月至7月,上海别墅的供应量只有83万平方米,成交量却达到了139万平方米,供需差高达56万平方米。而根据方方地产咨询机构针对上海别墅市场专项调研发现,截至7月中旬,上海市场总价超过1000万元的别墅交易累计已有492套,单单在6月份,就完成交易143套,而此类产品在2008年全年不过成交485套。也就是说,今年半年时间,千万级别墅的交易量就已超越了去年全年水平。
从全国范围来看,根据克而瑞(中国)研究中心的统计,今年年1~5月,全国典型城市别墅成交量均有不同程度的上涨。一线城市中,上海别墅市场1~5月成交量同比增长45.23%,环比增长69.14%,北京别墅市场的1-5月成交量同比上涨34.81%,环比上涨39.43%。相比一线城市,二线城市的成交增长更为明显,增长势头更为强劲。武汉1~5月成交量同比增长159.77%,环比增长111.78%,成都1~5月的成交量上涨更为强劲,同比增幅达到309.06%,环比增幅也达到199.34%。而与此同时,除了成交量明显上涨外,别墅的价格也悄然走高,相比普通住宅的走势,其价格有更为明显的上涨。以上海市场为例,今年1月,别墅与普通住宅成交均价差5197元/平方米,而到了5月,别墅与普通住宅成交均价差则达到5922元/平方米,价差涨幅升至13.95%。
表1. 2009年1~5月典型城市别墅成交量列表
(资料来源:CRIC中国' 房地产决策咨询系统)
市场走强有其缘由
那么,为何在沉寂了一段时间之后,别墅市场会突然走强呢?从大的方面来看,这与整个' 房地产市场环境的变化是不无关联的,而在另一方面,由于别墅本身所具有的各种特性,也使其在这一波' 房产大潮中表现得更为突出。
对此,克而瑞(中国)首席研究员陈啸天把别墅市场的走强归结为三大原因:其一,市场层面主要表现为全国房地产市场整体回暖,2009年在政策利好的刺激下,4、5月份全国房地产市场整体持续回暖,北京、上海、杭州、南京等城市连创2008年以来成交量的新高,大部分重点城市5月份成交量甚至已经超过了2007年市场鼎盛时期的成交量水平;其二,“限外令”和2008年高端楼市的疲软,客观上压制了一部分原已存在的需求,2008年港人投资内地房地产单位数量比2007年下跌30%,而在本轮全球经济危机中,中国内地所呈现的稳定经济环境吸引了大量的海外买家,尤其是今年年初北京暂停实施“限外令”和广东3月取消港澳台居民只能购买一套房的“限外令”更是起到了推动作用,释放了许多香港客户和外籍买家积压已久的需求;其三,通胀预期增强,别墅抗跌和升值能力强,能规避投资风险,在通货膨胀预期下,资金持有者越来越多地选择进入房地产市场,尤其是高档住宅和别墅市场,以实现资产保值,因为从投资角度分析,别墅是较稳定的投资产品,持有时间越长增值空间越大。庞博国际地产执行董事刘东表示,由于通胀预期使更多的高端买家选择购买豪宅进行保值,因此可以认为,别墅在未来的价格走势上仍存在着很大的补差上涨空间。
而北京师范大学房产研究中心主任董藩进一步认为,从2003年2月开始,国家多次出台政策叫停别墅用地供给,这些宏观调控政策导致国内的别墅供给从2004年起就浮现出整体下滑趋势,虽然市场有一种与生俱来的回避调控措施的能力,可能在逐利意识的驱动下产生一些变通的方法,但未来7年别墅的供给急剧减少将是一个不争的事实。不过与此同时,别墅需求却在不断上升。改革开放以来,我国GDP年平均增长速度接近10%,我国人均可支配收入增长速度更快,高收入人群持续增长,财富高速积累,高档消费特别是高档住宅消费未来会非常强劲。但是,增量别墅却越来越少了,在这种情况下,大批需求的集聚将会抬升别墅的价格。
陈啸天也表达了相类似的观点,他认为,长远来看随着中国经济的发展,中高收入的家庭将继续增加,别墅物业的潜在需求将非常大,在最近举办的别墅节上的在线调查显示,有68.78%的购房者有购买别墅的意向。而从今年1~5月全国主要典型城市别墅供求情况分析,除深圳外,其余城市都处于求大于供的局面,其中重庆的缺口最大,可见别墅物业市场需求之强烈。
适合自己最为关键
通过以上的分析我们可以发现,随着房地产市场的进一步发展,别墅的价值正被市场各方所看好,而根据记者的调查,发现身边有投资别墅意向的购房者也正越来越多。记者的一位朋友刚刚在上海的闵行地区购买了一套价值500万元的别墅,对于自己的这一决策,他还颇有些“得意”,对此他在电话中这样对记者说:“这别墅的升值潜力还是不小的,我这一把可是赌对了。”不过虽然别墅的前景被广泛看好,然而与此同时,别墅作为一种较为特殊的物业类型,投资者在选择购买时一定不能盲目,其中适合自己是最为关键的原则。
其实对于不同的购房者来说,在对别墅的需求上同样也存在着多种差异,购房者可以根据自己的实际情况,在经过多方考察之后,再一一对号入座。其中一是生活型,就是把别墅作为第一居所需求,这类别墅一般面积适中,总价不高,交通便利;二是度假型,购买这类别墅的人基本上有两套房,一套在市区,一套在郊区,这类别墅适合人群比较分散,对于他们来说环境是最重要的;三是出租型,这类别墅虽然价格较高,但由于环境和管理水平优于经济型别墅,再加上出租价格不低,很适合投资;四是商住型,一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用,既有了花园式的办公环境,又有了高级管理人员的寓所,而这类别墅主要分布在交通便利的商务区附近。
综合各方面要素来考虑,别墅的增值其实主要来源于' 土地价值的提升,所以区域发展潜力仍然是关键。而除了这一个大的原则和方向之外,不少细微之处也颇值得大家考量,从近期别墅的买卖' 行情来看,相关配套与交通便捷仍然是购房者首要的出发点。当然除了交通问题外,对于别墅来说在舒适性、体面和私密性等方面也应加以注意。另外还有一点是不得不要提一下的,在购买别墅前先要考虑到住别墅可能带来的日常消费压力,要考虑自己的收入是否能够支付正常的维持别墅生活的日常开销等等,包括所要购买的别墅日常的各种收费标准是多少,是否经济实惠等等。