地下停车位有公摊 契税3% 买未必比租划算顺水鱼财经

两年前，胡先生在朝阳北路某项目买了套房。今年，终于可以入住了。为了将来停车有固定车位，他决定买一个地下车库，开发商告知，地下停车位售价8.8万元/个。胡先生有疑问：虽然按照“个”的单位来出售停车位，但合同上标明的地下停车位套内面积为12平米多，建筑面积却超过30平米。“多出来”的18平米到底在哪里？不按面积买卖是否合理？

北京市雄志律师事务所律师王荣香告诉记者，根据目前我国现行法律的相关规定，开发商按照面积出售车位比较合理。2005年，北京市工商局推出的《北京市机动车地下停车位预售合同》中，在计价方式上提供了按个和按车位面积两种计算标准，付款也有一次性付款、分期、贷款，消费者可以和开发商协商。但实际操作中，北京多数开发商选择按“个”销售车位。

记者咨询了多位开发商和已购车位的业主了解到，通常一个车位的实际面积只有十二三平米，但是合同中标明的面积都为30至35平米。这是因为开发商把地下车库的通道、拐角等面积公摊计入其内。购房人如果认为面积存在误差，可向开发商要求，共同委托一家测量机构测量实际面积，然后根据测量结果，按照合同约定，与开发商协商处理。

产权年限与所购' 房产相同

上述通知更重要的意义在于解决了多年以来车位无产权的问题。通知明确了销售室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。不少业主是在购房时，一并购买了车库的，购房人可凭该买卖契约、个人身份证件、登记申请书、测绘图纸、交纳物业维修' 基金后可将主房与车库办理在一本产权证上。

此外，地下停车位的产权年限与项目一致，以住宅项目的地下停车位产权为例，年限为70年。而胡先生所买的是办公立项的房子，因而地下车库的产权年限为50年。

另外，胡先生表示，既然地下停车位有产权证，将来就应该可转让给其他人，手续与普通商品房是否一致？王荣香律师介绍，拿到产权证后欲出售地下停车位的，可以卖给小区业主，也可以出售给小区外的业主，手续与' 二手房买卖过户无异。

买未必比租划算

●李女士：我们小区的车库是15万元/个，每月还要交150元管理费。如果租车库，每个月全部费用加起来是近400元。买车库和租车库哪个更划算？

●解答：假设李女士小区的车库产权年限还有60年，在管理费用、租金都不变的情况下，她60年所需交纳的费用合计为28万元。而60年的管理费为10.8万。撇开将15万元存在银行或进行' 投资产生的利润，买车库只比租车库节省了不到3万元。

但是，大多数有车的业主依然会选择购买车库，是担心租的话容易没有固定车库，也有人考虑到车库升值的因素。所以，买车库与租车位的比较，类似买房和租房的比较，要因需而异，量力而为。

需查验预售许可证

●宛先生：我听说并不是所有地下车库都是可以购买的，有的开发商并没有权利出售车库，购买车库之前，需要考察了解些什么？

●解答：地下车库主要有四种类型，只有一种是可以购买的，即地下车库没有与全体业主进行公摊，由开发商拥有地下车库的产权。因此业主需要查验开发商是否取得车库预售许可证。

另外三种地下车库是不可以出售的。一是地下车库面积已经分摊的；二是地下车库属于人防工程的；三是开发商为了谋取利益，用建筑物的地下空间改造成的停车位。

单独购买车位契税为3%

●李女士：销售人员告诉我，买车库跟买房一样，需要交纳契税、公共维修金等，但具体比例他们却不清楚。我想知道得仔细一点。

●解答：记者咨询12333财税咨询热线后了解到，个人随同房屋购买车库，适用与住宅相同的契税政策。即随同普通住宅购买的车库，减半征收契税，即按照1.5%的税率征税；随同非普通住宅购买的车库，不适用减半征收契税的政策，即依然要按照3%的税率征税。单独购买车库，按照3%征收契税。而公共维修基金则按照2%的比率交纳。

可商贷，不能公积金贷款

●陈先生：开发商告诉说，小区地下停车位12万元/个。因为买房不久，余钱有限，买地下停车位能否申请贷款？

●某项目营销经理：银行是允许购买车库申请贷款的，但不能申请公积金贷款。但是现在市面上，开发商大多不接受贷款，要求一次性付款。

独立产权车库可卖给非业主

●陈女士：我买了地下车库，以后出售' 房产时是否应将车库一同出售？是否可单独出售车库，是否可以卖给除小区以外的买家？

●解答：《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放' 汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但只要是有独立产权的车库，就可以独立买卖，同样可以卖给小区外的人，不是只能转让给业主。由于房产和车库是两个独立的产权，所以可以分别出售，持有者可根据自身的情况解决。

最好约定车库层高

●姜女士：我在小区购买了地下车库，当时合同中约定车库的层高不低于2.4米，可是交付以后，我发现车库的门很低，我家的越野车无法开进车库。我该怎么办？

●解答：按照相应的管理办法，您与开发商签订的商品房买卖合同中未对车库进门口高度进行约定，该车库未约定的各项技术指标应以批准的规划设计方案为准。开发商交付时，您应该查验车库进门高度是否与批准的规划设计方案相符。如果车库进门口高度与批准的规划设计方案相符，开发商不应为越野车无法进出车库承担责任，您可与开发商协商，寻求妥善的解决方法；如果是开发商出售车库后擅自变更了规划设计，造成车库门高度减少，影响越野车无法进出车库，开发商应承担违约责任。