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目前数据表明热钱流入仍然源源不绝，随着' 股票 市场趋势的转好，储蓄搬家的增量资金也将源源不断，我们认为目前地产+银行的超配时机可能已经到来。
房屋销量的三种情形
地产销量变化趋势是四季度行业配置的核心变量。以核心变量房屋销量和' 房地产投资变化为基础，四季度行业配置侧重点分为三种情况。
乐观情景：房屋销量10月份出现明显环比上升（10%以上），房地产投资同时逐步上升，则10月份开始超配地产+金融。
经济危机中保护金钱才重要 黄金才是金钱巴菲特索罗斯理财秘诀 银行理财产品 收益稳健一枝独秀 风险 中性情景：房屋销量9~12月不温不火，但房地产投资仍然逐步上升。1~6月刚性需求的集中释放+房屋价格上涨对价格敏感性需求的抑制+二套房贷对投资性需求的抑制，导致9~12月销量环比并无明显上升和下降。但销量整体仍然维持同比或绝对销量高位，对经济体而言最重要的房地产投资仍将逐步上升，经济仍将平稳向上。在这种背景下地产、金融只具备阶段性的超配机会，主要来自于相对估值偏低后的补涨。
悲观情景：房屋销量9、10月环比出现持续明显下降(-10%以上)，房地产投资逐步回落，经济出现二次探底之忧，这种背景下房地产+银行带领市场开始新一轮调整，可以超配的行业将主要集中于防御类：医药生物、商业贸易和食品饮料。
下面主要来分析三种情形出现的可能性，切入点仍然是地产销量和地产投资。
房地产周期的历史回顾
回顾2005~2008年房地产市场的发展，按照全国销量和价格的变化可以大致分为四个阶段。
阶段一：价格和销量都出现较大幅度上涨，这一阶段国家出台的政策目的主要以扩大供给量为主。先后出台的政策包括：（1）七部委：期房转限政策；加强经济适用住房建设征收营业税；满1年未动工征收土地闲置费；满2年未动工收回土地使用权；（2）国六条：调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通住房、经济适用住房和廉租住房。
阶段二：价格出现平稳小幅上升，销量仍然缓步上升。这一阶段国家出台的主要政策包括，国税总局：征收个人二手房转让所得税，允许从其转让收入中减除房屋原值等。
阶段三：价格和销量再次快速上涨，但持续时间较短（2007年4月~9月）。
阶段四：价量齐跌。销量的下降有两方面的原因：（1）9月27日银监会出台的二套房贷首付比例由20%上升至40%，贷款利率上升为基准利率的1.1倍。（2）外围经济体衰退+中国政府为控制通胀实行的货币政策改变了购房者对房屋价格上升的预期。
最新的数据显示，2009年以来我们正处于新一轮房地产周期中，并已经走过第一个阶段：销量和价格较大幅度上涨的阶段。随着8月1日起二套房贷政策的执行、房屋供应量偏紧的现实，以及刚性需求的重新积累和政策的不利影响逐步消化后进入适应期，预期未来我们将进入第二个阶段：价格缓慢上涨，销量平稳上升的阶段。
价格、供给偏紧，谁是主要因素？
目前有部分悲观人士认为当前房价收入比偏高，刚性需求被大部分抑制，房屋销量将逐渐下滑并将带动地产投资回落，即其认为房价是影响目前房屋销量的主要因素。
为了区分出房屋价格和供给偏紧哪个是影响房屋销量的主要因素，我们可以简单地观察如下数据：由于房地产商推盘集中在9月下旬和10月，（1）如果房屋销量上升，且幅度较大（10%以上），那我们可以认为供给仍然是影响销量的主要因素，房价对需求的抑制并不十分明显；（2）如果销量没有明显变化，那我们可以认为价格确实已经抑制了部分刚性需求，但由于销量仍然维持高位，房地产投资仍将逐步上升；（3）如果销量水平仍在下降或者幅度加大，那么说明房价抑制了大部分刚性需求，在房屋价格没有适当回落之前，房屋销量不会出现明显环比上升，且房地产投资有再次下滑的可能。
但从主要城市最新的公布数据来看，我们大致可以排除掉第三种可能性：即房价抑制了大部分刚性需求，房地产投资有二次探底之忧。随着9月下旬开始地产商的集中推盘，主要城市的销量水平已经开始上升。
在9月下旬、10月地产商的集中推盘，销量数据出现了明显的回升，这可以成为地产+银行持续上升的催化剂因素。另外，从9月份公布的全国销售面积来看，9月份全国销售面积环比上升了16.89%，结合一线城市9月销售面积环比下降的现实，此数据表明二三线城市销售数据环比增长明显。综合考虑，全国地产市场“银十”已经开始出现，地产、金融的超配时机可能已经到来，其中地产以二三线区域龙头为首选。
' 行情源于流动性放大
目前地产股上涨的催化剂主要是地产销量的回升，由于预期未来我们将进入第二个阶段：价格缓慢上涨，销量平稳上升的阶段，仅仅从地产销量数据和房价数据来看，地产股并不存在太大的上升空间。
但我们认为地产股的上升行情可以持续，另一个主要原因在于我们认为市场的流动性仍将源源不断，在地产基本面向好的背景下，新的流动性将放大地产股的涨幅，即我们通常所说的基本面决定方向，资金面决定幅度。
虽然目前无法判断新的流动性来源导致市场估值提升的幅度，但我们至少认为这将是市场创新高的主要动力来源。
（1）美元贬值背景下+人民币升值预期背景下的热钱流入。
我们认为未来一段时间（至少在2010年3月份之前）热钱流入的速度仍将持续，并成为股市流动性来源的一个重要变量。主要原因在于：
一是美联储加息至少要等到2010年3月份之后，大量套息资金仍将从美国流到新兴市场和大宗商品市场，导致美元继续贬值。
二是随着9月份出口数据好转超预期，市场对于人民币的升值预期再次强烈，但我们暂时认为人民币升值至少应等到出口同比增速转正之后，可能在2010年第一季度。人民币升值预期增强将进一步促进热钱流入。
我们分析认为储蓄搬家是居民在经济复苏背景下通胀预期升温导致的理性反应。但从历史数据来看，通胀预期仅仅是造成了潜在的增量资金来源，只有当股票 市场趋势转好之后，储蓄搬家才会成为趋势的助推剂。
我们认为目前市场趋势转好的条件已经具备：一是主要周期类行业催化剂因素在11月份将转正，行业配置将在10月份发生；二是10月份以来，通过观察香港市场基础货币投放量，数据显示“热钱”在加速流入；三是9月下旬以及10月份地产商集中推盘背景下地产销量回升明显，地产+银行具备了持续上涨的催化剂。
