房屋买卖违约成本知多少顺水鱼财经

文前提要：在房屋买卖过程中，如果因为自己的疏忽而造成违约，那么其成本有多大？不管是买方，还是卖方，都应该对此有个全面的认识，这样才能在买房或者买房过程中做到心中有数。

买房、卖房违约成本是多少？专家表示，买房分为看房、下定、签约、过户、交房等诸多环节，而在每个环节所发生的违约情形，其成本也不一样。同时有不少违约事项为事先约定，赔偿额度并没有固定标准。因此即使是对于类似的违约情形来说，赔偿的额度可能会不一样。

违约现象时有发生，尤其是在

近日，记者在浦东川沙镇上采访时得知，几乎所有的卖家同时选择违约终止买卖过程。某中介公司业务员徐小姐告诉记者，有卖家即使有可能赔偿18万元之巨，但仍然不为所动，坚持中断买卖过程。这里之所以发生大面积违约现象，主要是因为房价受迪士尼落户而飞涨，就如在今年夏天南汇并入浦东之后，南汇不少

记者从上海美联物业了解到，为了赶上年底优惠政策“末班车”，近期二手房市场交易量大增，11月份单月成交量接近今年最高峰。交易活跃加之价格坚挺，使得部分房东有产生惜售心理，于是在交易过程中要求提价而导致交易中断，进而导致违约情形的发生。

当然，也有另外一些因素导致违约情形的发生，如少数买家因为银行放贷收紧而无法及时申请到按揭贷款，导致交易无法顺利进行，进而发生违约行为。或者少数房东拖延交房时间，也会由此而导致违约情形的发生。

据业内人士介绍，其实不管在房价上涨或者调整时期，都存在违约现象，只是违约主体不同而已。在房价上涨时期，因为担心“贱卖”，以卖家违约居多；而在房价下跌时期，害怕买在高位而以买家违约最为常见。而目前因为房价仍在走高，违约方主要是卖家。

违约成本细细算

不管是故意还是无意，一旦发生违约情形，就要承担违约责任。

上海联业律师事务所主任律师王展表示，在不同的环节发生违约情况，所要承担的违约责任并不一样。如收取定金之后违约与签订《买卖合同》之后违约相比，后一种情况所要负担的成本要大一些。

那么，每个环节违约成本到底有多大，我们不妨结合实际案例来进行详细解析。专家介绍说，违约多发环节主要集中在下定、签约、过户、交房等环节，在此也主要介绍这几种违约情形以及所要负担的成本。

下定阶段：多为双倍返回定金

此阶段买卖双方都有可能会产生违约情形，卖家眼见房价上涨心里不平衡，而买家则会见到房价下跌而后悔，这是产生违约的原因所在。

【案例1】胡先生与中介签订了《居间协议》，并收取了买家朱女士3万元定金，但在随后的时间里房价再次上涨，胡先生发现之前约定的95万元总价偏低，于是要求涨至102万元。对方不同意，胡先生单方中断买卖过程。

【解析】王展表示，对于卖家而言，收取定金之后卖家违约，通常要承担的违约责任是双倍返还买家定金。如上述案例中的胡先生，他必须返还朱女士6万元。此外，中介公司付出了相应的劳动，也应该得到合理费用补偿，如通讯费、交通费等等，参照已有的判例，一般以两、三千元居多。

如果买家在此阶段毁约，则其支付的定金为卖家没收。如上述案例中朱女士提出终止买卖过程要求，则她无权要求退回定金。同时，朱女士也要补偿中介公司相应的合理费用，具体与卖家相同。

签订合同阶段：负担成本最大

《买卖合同》签订之后，买卖关系确立，此时违约将要承担巨大的违约责任。

【案例2】要是卖家存心为难，石女士近40万元首付款可能一个子也收不回来。石女士想买一套总价为140万元的两房，支付40万元首期款之后，因为资金链出现问题，而又无法申请到按揭贷款，只好作罢。卖家见她确实遇到了困难，于是象征性地收了一些违约金，终止了买卖过程。

【解析】王展分析认为，签订《买卖合同》之后，买卖关系已经成立，此时发生违约行为，所要承担的责任最大。不过这其中要分根本性违约和迟延性履行违约两种情况。

对于根本性违约而言，最大违约成本可达总房价的30%。根本性违约是指解除《买卖合同》，不管对卖家还是买家来说，所承担的违约金为总房价的20%～30%。如一套总价为300万元的上海市中心公寓，卖家违约之后可能要赔偿买家百万元。

除此之外，违约方还需向中介公司支付佣金。王展表示，《买卖合同》签订之后，买卖过程完成大半，中介公司理应取得相应报酬。而根据现有的实际判例，违约方要承担双份佣金，如上述案例中，以上海房屋买卖各1%的佣金收取办法，石女士需付出2.8万元。不过一般情况下，因为考虑到尚未付出全部服务，中介公司不会全额收取。

而如果协商不成进入诉讼程序，违约方还有会被对方要求承担律师费、讼诉费等，这也会得到法院的支持。

这里还需注意的是，买卖双方有可能会碰到迟延履行违约情况。对卖家而言，有可能是提前还款不及时，导致不能在规定时间内无法及时办理下一步过户手续，因此造成违约。在这种情况下，卖家要承担的违约责任是每逾期一天，向买家支付总房价的万分之五作为违约金。而对买家而言，也有可能会因为资金无法及时到位而拖延交易时间，如按揭贷款办理不及时等，也需要承担违约责任，具体标准与卖家相同。不过买家如果无法及时解决资金问题，那么超过一定期限之后，如一般规定为半个月，可能面临合同解除，并承担赔偿总房价20%～30%的高额违约责任。