南京房产交易“悔买”纠纷增加 律师评典型案例顺水鱼财经

“这两天报纸都在登房产调控信息，好多地方房价都降了，我到中介转了转，跟我那套房子条件差不多的，挂牌价都在1万3左右，我肯定买贵了。”现在，刘先生想毁约，但又有点“投鼠忌器”——当初带着“抢购”的心理买房，因怕房东反悔，交了3万元定金，违约金也定得很高，8万元呢，没想到现在想反悔的是自己，真是骑虎难下。

因感到为难，刘先生夫妇找到江苏维世德律师事务所的唐岩律师咨询，他们希望唐律师挑一挑合同的毛病，帮他们找到反悔的借口。

[律师观点]

别折腾，认了吧

刘先生夫妇所说的合同是有中介参与的三方协议，唐岩律师看了几遍，没有发现漏洞。“你签了协议，也交了定金，说明买卖合同关系成立并且生效了，根据法律规定，你有义务履行合同，如果违约，就要承担违约责任。”唐律师说，卖家可以选择两种维权途径，一是扣下定金，解除买卖合同，二是要求继续履行合同，并主张违约金。现在的情况是，违约金非常高，房价又呈下降趋势，卖房人显而易见会选择第二条维权途径，因为这对他很有利。刘先生夫妇违约的成本将会很高，就算违约能买到更便宜的房子，也很难弥补损失。因此，他建议刘先生夫妇不要再折腾。

【案例B】

你不想卖？我还不想买了！

10天前：“他给我发了条短信，说房子涨价不卖了，定金可以退，我要跟他打官司！”

现在：“暂时先不起诉，再等两天，如果房价继续跌，我就不要房子了，让他付违约金。”

原音再现

前段时间，江北房价疯涨，频繁出现二手房一天提价数万元的恐怖景象。市民文女士在这样的狂潮中“抢”了一套还算划算的二手新房——新' 楼盘，毛坯，78平方米，56万。然而，交完定金的第三天，卖房人就反悔了。

“他给我发了条短信，说房子涨价，不想卖了，定金可以退，如果不同意可以去打官司。我真是气坏了！”文女士说，她交了2万元定金，约定的违约金是5万元，如果毁约，最多只能要回5万元，扣除2万元定金，多得的3万根本没法对付汹涌攀升的房价。权衡再三，她决定起诉房主要求继续履行合同。在律师的建议下，她到法院申请了诉前保全，这样一来，卖房人就不能把房子卖给他人了。

按规定，保全15天内需递交诉状。昨天，文女士原打算去法院，可看到报纸后，她后悔了，“19日江北一套二手房一天猛降20万，这是什么概念啊！我肯定买贵了，只要耐心等，不愁没有更便宜的。”这么想着，她立马不恨卖房人了。

接着，文女士给律师打了个电话：“暂时先不起诉，再等两天，如果房价继续跌，我就不要房子了，让他付违约金。”

据说，卖房人肠子都悔青了。

[律师观点]

卖房人无权再反悔

卖房人能收回反悔的话，要求文女士继续履行合同吗？江苏维世德律师事务所的唐岩律师表示不行，“法律上有个禁止反言的说法，卖房人已经明确表示要毁约，现在没有权利反悔，就算文女士同意继续履行合同，他也得承担违约责任。”

房价的上涨和下跌，都容易引发交易纠纷，不同的是，上涨时，卖房人很跩，下跌时，买房人掌握主动权。唐律师认为，出现这种状况是正常的，但也反映了一些市民欠缺“诚信交易”的意识。房价有涨有跌，只要发生交易，就有商业风险，长期来看，这种风险对双方是公平的。买卖双方在交易前理应能够预见风险，拿房价上涨或下跌作为违约的借口，既行不通也不应该。