新国十条后首案开审 买房人要求退房双倍返定金顺水鱼财经

事件：无钱增加首付且贷不到款

今年4月12日，吴先生与郭女士签订合同，购买郭女士位于崇文区沙子口路、建筑面积为98.38平方米的房屋一套。双方当时约定，由吴先生交付5万元给郭女士作为购房定金，不久，吴先生按约定将5万元交给了郭女士。

4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市' 房价过快上涨的通知》，其中规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不得低于30%。新政策还规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会' 保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

郭女士出售房子的建筑面积为98.38平方米，正好是在“新国十条”中上调首付的对象之列。之前双方约定以银行按揭的方式购买该' 房产，首付比例为总房款的20%，约40万元。而按照上调后的30%首付比率，吴先生需要多掏16.1万元。

吴先生赶紧去银行，结果无奈地发现银行已经开始执行“新国十条”新政策，他不得不再掏16.1万元的首付款。但由于吴先生刚刚来京工作不久，工作时间不长，收入并不高，40万元首付款全部是通过亲朋好友借来的，因此他无力承担新增的16.1万元。同时，他也不能提供1年以上的纳税证明，按照新规定，银行也不会向他发放贷款。

无奈之下，吴先生以违约为由将郭女士诉至法院。

吴先生诉称，其与被告郭女士于2010年4月12日签订房屋买卖合同，购买郭女士位于崇文区沙子口路76号富莱茵小区的一套房屋。吴先生在合同签订后即支付了郭女士5万元定金。根据合同约定，双方应于4月13日办理合同网签，并于4月20日到银行办理房屋贷款。但由于郭女士没有按期协助吴先生办理网签和银行贷款，导致“新国十条”实施后，各银行均提高了首付款比例。

吴先生表示，其原来根据自己的经济情况，计划应交付的首付款比例为总房款的20%，约40万元。该项内容已经写进了双方的买卖合同中。但是由于近期国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。吴先生需要交纳的首付款增加到了56.1万元，已经大大超出了吴先生目前能够承受的程度。

另外，“新国十条”中还规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会' 保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。吴先生刚刚来京工作不久，不能提供上述证明。目前银行已开始执行这一新政策，此时如要求双方继续履行合同，吴先生将不能从银行取得贷款，更无力从其他渠道筹得购房款项。吴先生认为，由于郭女士的违约行为导致他无法继续履行合同，于是将郭女士诉至法院，要求解除合同，并要求郭女士双倍返还原告购房定金10万元，并承担本案的诉讼费用。本案正在进一步审理中。

争议：新政属不可抗力还是情势变更

吴先生购房的遭遇引发了另一个法律话题：国家新政对合同的影响属于不可抗力还是情势变更？

华伦律师事务所律师崔保国认为，正规的购房合同中其实都会对这种情况作出约定，一般会认为是不可抗力。“不可抗力可以理解为无法预知，无法避免。”不过，法律界也有人认为国家新政策导致无法履行合同应该归入情势变更，即外部条件发生变更后造成合同失效。“法律本身对于这个问题的说法比较模糊，所以也造成了一些争议，但绝大部分是认为不可抗力。”崔保国说。

崔保国认为，在本案中，如果确属郭女士的拖延造成了合同无法履行，郭女士的行为应该构成违约。但对于吴先生提出的双倍返还定金10万元，崔保国认为，关键是要看合同中对于违约情况的界定。

“如果郭女士的拖延超过了规定的约定期限，法官就可以认定违约导致合同解除，双倍返还定金就没有问题。但如果郭女士的行为没有超过合同中规定的期限，则只能算构成违约责任，法官可以认定合同并没有解除。”而合同违约一般是按日计算违约金，吴先生可以获得按日计算的违约赔偿，但很难获得双倍定金赔偿。

“由于法律规定的原因，本案还得看合同的具体约定以及法官如何认定。”崔保国说。

建议：国家政策变更应列入合同

对于吴先生的遭遇，崔保国建议，在双方签合同时，应该将国家政策变更等情况列入合同之中，对此造成的责任后果进行详细地约定。“约定得越详细，越对购房者有利。”另外，最近由于' 房地产热，造成很多卖房者违约解除合同，崔保国认为，在合同中明确违约责任的认定，提高违约金的限度等手段简单又有效，可以确保购房者的利益避免损失。