“经转商”交易比赠与划算 百平米经适房省16万顺水鱼财经

从现行规定来看，交易方式“经转商”比赠与方式更便捷合算。卓恩森/

近日，王女士致电本报咨询，她有一套三环新城已满五年的经济适用房，想把这套房给父母住，自己再买一套房。但是，根据住建部新近发布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，她手里有一套经济适用房，必须要“经转商”（即经济适用房转成商品房）后才能再新购房。目前经转商有两种方法，一种是赠与，一种是交易。她想了解的是，哪种方式更合算？将经适房赠与父母后，自己再新购一套房，能否算首套？

针对王女士的情况，记者从链家地产了解到，从5月1日起，北京市只能通过交易或赠与方式变更房主“经转商”，夫妻、父子等关系可以互转，不受年龄限制。不过，两种“经转商”方式的程序和收费都截然不同。

记者了解到，房屋交易和赠与都是属于产权变化，前提是要获得房屋的完全产权。由于经济适用房是有限产权，购房人上市转让经济适用住房的，应向政府交纳综合地价款才能交易和赠与。

通过交易的方式“经转商”，仅需要补交综合地价款和契税，其中综合地价款根据当地的' 二手房指导价来确定，契税为综合地价款的1.5%。此外，若交易对象是夫妻关系外的直系亲属，契税还能先征后返，交易经转商仅只有综合地价款这一项费用。

如果是通过赠与的方式“经转商”，则需要先对' 房产价值进行评估，赠与房屋还需要双方到公证处公证赠与的法律关系后，再按照房屋评估价交综合地价款和3%契税。

链家地产分析师张月表示，目前选择赠与方式的经转商者几乎没有，最好是通过交易的方式将经适房转给直系亲属，这样不光能节省费用，还方便快捷，没有赠与那么多步骤和麻烦。

焦点二 再购房能否算首套？

尽管交易方式“经转商”更为便利省钱，但是王女士还有困惑未解，“买卖交易方式‘经转商’后再买房肯定是算二套了，但如果我通过赠与方式‘经转商’，是否再购房时可以按首套房来享受' 房贷优惠呢？”

记者多方采访了解到，从目前多家银行的实际操作来看，王女士再新购住房时算首套还是二套，与通过交易方式还是赠与方式“经转商”没有关系，这主要由上一套经适房有没有贷款来决定。王女士是以贷款来购买经济适用房，但现在已经还清。不过按照多家银行现行的“认贷”政策，赠与与交易的方式来转商都是一样，当再买一套住房时，仍然能够查询到她曾经从银行贷款买房的记录，仍然会被当作是' 二套房来要求首付和利率。

4月30日，北京发布“京十二条”政策，在二套房认定上，提出“金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房”的要求，即“认贷又认房”。

但记者在采访过程中发现，具体执行过程中，由于多家银行仍未得到能够查询家庭房屋拥有情况的“钥匙盘”，因此审批贷款认贷又认房操作起来十分困难。不少银行仍然只认贷不认房。

' howImage('stock','1_601398',this,event,'8350') 工商银行(' 601398,' 股吧)朝阳区一支行向记者表示，不管是赠与还是买卖，只要在银行贷过款，再贷款买房就算是二套。而如果名下有房但没有贷过款，则有可能按首套来执行。

【算账】

百平米经适房可节省16万

专家指出，从现行规定来看，交易方式“经转商”比赠与方式更能节省费用。

以王女士位于丰台区三环新城102平米的经济适用房为例，如果以交易的方式转给父亲，需交纳的综合地价款是：当地二手房指导价（三环新城是5079元）×房屋建筑面积×10%，共为5.18万元，契税是当地二手房指导价（5079元）×房屋建筑面积×1.5%，则需缴纳契税7770元。如果房子是转给父亲，王女士所缴纳的契税将会全部返还，所以王女士通过交易方式办理经转商的费用仅为5.18万元。

如果王女士选择赠与方式，以三环新城目前市场价2万元计算，房屋的评估价值按照市场价值的70%计算的话，王女士这套房子的评估总价值为142.8万元。首先王女士要按照评估价10%来交综合地价款，也就是14.28万元，另外，如果是直系亲属关系，只要通过公证，就能够免征营业税。此外，还需要对赠与的法律行为进行公证。王女士还需要交的费用包括公证费(房屋评估价值×2%)2.86万元，' 房产价值评估费400元，契税（房屋评估价值×3%）4.28万元，王女士要通过赠予的方式转商，共需缴纳的费用是21.42万元。这远远高于通过交易方式来转商的费用。