京十二条满月二手房成交跌80% 异地投资客锐减顺水鱼财经

“炒房客正在撤离，刚性需求成为了市场购买主力。”21世纪不动产市场分析师齐凡告诉记者，宏观调控的效果已经初步显现，在政策施压下，北京二手房价出现下滑，投机性需求被挤出。“虽然现在整体市场不好，但作为经纪公司，还是更希望见到一个健康、平稳的市场。”

自从4月下旬新政策实施以来，京城楼市出现了量价齐跌的局面。

根据北京市房地产交易管理网数据显示，截止5月26日，全市新房住宅成交量约5600套，环降50%；二手住宅成交约11700套，环比跌幅超五成。

异地购房者迅速减少

“现在来看房的都是北京本地人，已经没有外地人了。”位于管庄的某中介经纪人告诉记者，自从“京版十二条”出台以来，他们门店接待的客户中，异地客户几乎绝迹，而在新政前，异地客户咨询量和成交量占总量的50%多。

同样的事情也发生在了北京西南区域。在走访了几家中介门店后，记者也了解到了类似的情况。根据经纪人介绍，以前来这边看房买房的，非京籍人员能占到四成多，最近也就是打个电话咨询下，几乎没有上门的。

“目前市场上确实有异地购房者数量下降的现象。”21世纪不动产市场分析师齐凡介绍，现在中低端住宅市场的异地置业者都出现了“转售为租”的迹象，而仍在置业的异地购房者主要集中在高端市场，数量仍能占到50%左右。

京籍人员成购买主力

新政之后，北京购房者的结构发生了巨大变化，京籍人员成购买主力。根据21世纪不动产最新问卷调查结果显示，由于银行对二套及以上房贷首付与利率的提高，在北京二手房市场，全款购房者比例已由3月份的三成，涨至现在的五成。

同时，京籍购房者成了二手房市场的购买主体，新政后投机性需求在市场上已基本绝迹。值得注意的是，在接受调查的已购房家庭中，京籍家庭占到总数的六成，成为北京二手房市场的购买主力。而在3月份的调查问卷中，这个比例只有四成。

买房人七成是需求型

调查显示，在购房用途中，婚房、改善性住房的需求量占到了总需求量的七成；其次是为教育购房、养老购房。而选择投机购房的，在调查样本中占不到3%。而在3月份的问卷调查中，投机性需求的比例占了需求量的约25%。

另外，问卷调查还表明，购买90平方米以下' 房产的客户量，占总购房量的六成以上。购买200万元以下房产的数量，占总量的65%。

租赁市场迎来旺季

“北京市政府出台的关于‘凭个人缴税放贷’的细则，可操作性较强，出台后确实起到了限制异地人员在京购房的目的。”齐凡说。另外，由于种种原因，许多异地在京经商、务工的人员虽然已在京工作多年，但仍未有相关的缴税凭证，如此限制也会影响这部分人群在京置业。

齐凡表示，虽然异地购房者数量减少，但如此一来反而增加了北京租赁市场的需求量。某中介经纪人告诉记者，他们店在3月份总共才做了3单租赁，但现在还不到1个月，就做了11单租赁，每天还有五六组客户上门要租房子。

“根据我们门店的反馈，北京许多区域的租赁咨询量和成交量有所上涨，个别区域的增幅翻了一番。”齐凡说。本报记者 吴焕

在国家抑制房价过快上涨的一系列调控政策持续作用下，北京5月中旬二手房市场交易量继续滑落，而北京住宅整体租金均价比去年4月份和5月份上涨了近20%。租金上涨是购房的“替代效应”吗？

观点

租赁市场活跃或将成为常态

北京5月中旬二手房市场交易量继续滑落，而北京的住宅租赁市场没有出现淡季特征，交易量甚至比正月十五后到3月底的旺季还上升了6%，整体租金均价比去年4、5月份上涨了近20%。

面对“冷购房热租赁”的现状，有不少人把它看作是一种购房计划延迟的“替代效应”，但伟业我爱我家市场研究中心认为：目前租赁市场的火热，以及租金价格的不断上涨，并非市场观望期购房延迟而带来的“替代效应”，租赁市场的活跃，尤其是靠近轨道交通沿线和成熟商圈的普通型住房的租赁市场繁荣，或将成为常态。

我爱我家同时表示，目前北京有租房需求的人口在350万左右，其中外来人口约有270万，拥有北京市户口的租房者仅80万左右。新政之后，也有不少首次置业者选择“由买转租”。据我爱我家市场研究中心的调研显示，大约有37%左右的租房者表示，在未来三至五年内不考虑购房，消费者逐渐摒弃过去那种恐慌性购房、过早购房等不良心态，越来越多的消费者表示将量力而行。随着年轻消费者置业理念的日趋理性，将会有越来越多的人，尤其是年轻人，将不再把租房看成是过渡性消费，而将把租房看成是一种长期的房产消费行为，这也使得租赁市场将长期保持活跃。

商品房成交量

首次与二手房持平

二手房成交量下跌80%

据房地产交易管理网数据统计，5月1日—26日，北京市二手房成交11739套，除去“经适房转商品房”的过户，5月的二手房交易量约在6000套左右，比4月下降80%左右，比“国十一条”新政前的一个月（即3月16日—4月15日），下降82%。

分析：“京版十二条”出台后，二手房市场出现了部分投资者率先抛盘、集中降价的情况。无论是前期高价接盘的中小投资者，还是购买了新建商品房无力支付的人群，都再次涌入到二手房市场，消费者的观望也就更严重一些。而随着投资者中部分人群解套、部分人群撤离转向租赁市场，二手房市场的稳定性会有增强。

商品房成交5594套

据房地产交易管理网数据统计，5月1日—26日，北京新建商品住宅成交5594套，这是2009年2月份以来连续15个月二手房成交量领涨后，商品房成交量首次与二手房成交量几乎持平。

分析：“京版十二条”规定“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”，让购房人开始观望，并尽量避免短期内购房，造成了商品房成交量的下降。随着商品房成交量的锐减，开发商不免揣测新政策会持续多久，以及对消费者“买涨不买跌”的期待，导致供需双方开始观望。

二手房均价环比下降8%

据统计，5月京城二手房成交均价为18673元/平方米，相比4月份的20154元/平方米，降幅为8%左右。

分析：“国十一条”出台后，即4月下半月，二手房新增挂牌房源骤增的同时，出现了新增客户需求量的骤减，使买卖双方对降价迅速达成共识，表现为5月份二手房成交价格上出现了明显下降。

贷款比例下降到28%

“京版十二条”执行后的一个月，各大商业银行和公积金中心都实施了更为严厉的房贷政策，即“购买90平方米以上房屋，首套房贷首付三成；二套房贷首付五成，利率1.1倍；停止三套房贷”。据统计，房贷门槛提高后，利用贷款购房（包括公积金）的比例下降到28%左右，与此前的53%左右相比，房贷人群比例缩小了近一半。

分析：“京版十二条”规定，将“严格执行差别化住房信贷政策，通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。”，后来又逐渐演变成“认房又认贷”。尽管目前对于“二套房”的认定标准尚未明确出台，但依然警示了很多贷款购房客户，让贷款购房压力相对更大，从而造成了贷款购房比例锐减，而全付款购房比例上涨。

预测

6月份部分区域可能出现房价反弹

链家地产市场分析师张月认为，由于5月份新增二手房房源量明显下降，比4月份降幅达40%；而新增客户量降幅则比4月下半月有所回落，降幅在53%左右；而且5月份业主不再集中抛售，并且明显放缓挂牌速度，这说明部分业主已经“转售为租”或另谋策略。因此6月份价格下跌幅度将有所回落，部分区域价格甚至有所反弹。

另外，根据新增客户速度与成交速度测算，5月二手房成交周期相比前两个月至少放缓了1.16倍，也就是说大量客户需求隐藏的同时，入市需求的成交意愿也大大降低。因此，6月份成交量或将进一步下降，但是降幅会有所减缓。

数据

从4月30日北京市出台房地产调控新政策“京版十二条”至今，新政已经实施了一个月，通过一组数据可以说明目前北京商品房和二手房市场的一系列变化。

数据由链家地产提供，仅供参考