三大话题拷问上海房企 有多少“价”可以下降?顺水鱼财经

4月，“史上最严厉”的' 房地产新政措施出台。

5月，上海楼市应声而落。佑威及楼市专评网发布的数据显示，今年5月，上海市新房累计成交面积仅为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%。新房成交均价为22338元/平方米，环比4月减微跌2.6%。

上海地产，无疑再次经历了一场“过山车”' 行情：从莺歌燕舞到满眼肃杀，不过两个月时间。对于那些昨天还志得意满的房企来说，转眼就要面临近乎残酷的考验。

就在上周新民楼市组织的地产精英沙龙上，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授便预测，上海楼市仍有20%到30%的调整空间。事实上，虽然上海大多数开发商仍选择按兵不动，但也有部分楼盘选择了主动出击，希望以价格策略吸引市场的关注。

5月中旬，位于徐汇区的楼盘“印象欧洲”开盘，由于新盘定价仅19000元/平方米，比预期要低5000元/平方米，当日热卖八成，独占成交排行榜鳌头；位于九亭的新虹桥首府通过开盘88折优惠，当天一举去化了新房源的60%；在宝山，知名楼盘东方丽都·凤园以高性价比赢得了当天签售160套、去化率高达64%的佳绩……

就在6月，绿地集团启动了声势浩大的五大置业计划，涉及在上海及周边的十二个项目。在浦东，芦潮港某项目目前报价仅7800元/平方米，可以说是整个浦东乃至上海的谷底价。

放眼全国，在另两个一线城市北京和深圳，' howImage('stock','2_000002',this,event,'1770') 万科(' 000002,' 股吧)的多个楼盘被曝“疑似降价”。考虑到万科在2008年同样带头“领降”的举动，大佬的举动无疑具有重要的风向标含义。

业内公认，没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。在成交量直线下降的上海，这个道理似乎正在被越来越多的房企理解。

考题二

友情提示：

开发商面临“两难”选择

到底是加紧推盘

还是捂盘惜售？

新政之下，项目推盘节奏到底如何，实际上代表了房企对未来市场的看法。

据新民楼市统计显示，六月上海多数开发商仍在“按兵不动”，明确表示在6月份开盘的项目仅有25个，很多售楼处的回答均是“6月可能开盘”。

不过，虽然不少房企选择了“引而不发”，也有不少房企选择了逆势出击。以位于九亭的象屿都城为例，由于开盘当天最大优惠达到了10万元，加上引入了精装修概念，迎来了最近罕见的排队抢购的局面；又如临港海滨国际花园也将以“极富性价比的价格”于近期开盘。

值得一提的是，随着市场环境的变化，干脆有房企选择“不玩了”，直接退出了事。就在最近，' howImage('stock','2_000918',this,event,'1770') 嘉凯城(' 000918,' 股吧)公告称，该公司全资子公司上海中凯企业集团有限公司近日以人民币1.42万元取得上海' howImage('stock','1_600661',this,event,'9530') 交大南洋(' 600661,' 股吧)房地产有限公司持有的上海源丰投资发展有限公司18.89%的股权，股份转让完成后，中凯集团将持有源丰投资67.89%的股权。在闵行，一个已在开盘日期上屡次“跳票”的项目干脆表示，由于市场环境变化，项目有可能“整栋卖掉”。

考题三

友情提示：

价格虚高板块的楼盘有可能率先挤掉“泡沫”

“外围”楼盘压力陡

增，未来如何应对？

“新政出来之后，肯定是外围尤其是外环线以外的楼盘受到的影响更大。这些处于外围区域的楼盘通常总体量比较庞大，开发商存在持续回笼资金的需求，在这种情况下，出现价格率先调整的可能性就更大。”锦和房地产经纪总经理蒋雷霆认为，相比之下，市中心的项目由于具有稀缺性，在保值方面享有优势；此外，商办项目由于并未限制贷款申请，也成为抗跌性较强的物业。

在佑威房地产研究中心主任陆骑麟看来，像宝山罗店区域房价还相对较高，地处上海最西北角，紧邻江苏地区，并且那里新盘较多，也为上海市郊环以外价格最贵的地区。在交通相对不便，距离市中心距离远的情况下，这类投资性相对集中地区，价格下跌的可能性很大。

东边日出西边雨，在豪宅云集的市中心，高端楼盘不仅没有降价，反而有逆势突围的趋势。汤臣一品、和黄旗下的闵行马桥御涛园、“尚海湾”、香港' howImage('stock','1_600628',this,event,'5370') 新世界(' 600628,' 股吧)花园以及绿宝园、仁恒河滨城、四季雅苑等上海滩知名豪宅成交基本未受调控影响。而在同一时段，上海楼市总体成交量却大幅下降，而由于豪宅成交上扬，使上海楼市商品房成交均价屡创新高。5月最后一周上海楼市成交均价为21789元/平方米，环比前周上涨了13%。由于中高端楼盘成交出现了30%左右的反弹，本市均价再度回到2万元以上。在新民楼市组织的地产精英沙龙上，作为中环内唯一拥有大面积湿地的高尚社区，新江湾城的发展前景也受到多位业内人士的一致看好。 (来源：新民晚报)