楼盘预期价格真假难辨 开发商与消费者打心理战顺水鱼财经

消费者：有“先做高房价，再打折促销”之嫌 业内人士：开发商与消费者打心理战

自楼市调控政策出台以来，“开盘价比预期售价低了××%”的提法频频见诸报端。而随着时间推移，降幅百分比的幅度似乎有逐步扩大趋势。记者注意到，在楼市普跌表象之下，开发商频频祭出“预期售价”的真实性已越来越多地受到消费者质疑。

“首付只需13万元可享百万元级生活”，近日，位于松江九亭板块某知名楼盘打出了“首付13万”的诱人广告标语。记者网上查到的该盘在售房源均价是16800元/平方米。以其中最小的63平方米一房一厅户型计，按广告首付三成13万元的话，折算单价连7000元都不到，比预期售价低了一半以上，“腰斩价”有些离谱。

为了一探这“13万元首付”的究竟，记者昨天致电该项目售楼处。售楼工作人员解释说，所谓“13万元首付”是“首付分期”中一期的金额。“为了便于部分资金暂时有困难的客户需要，签订相关协议后，买房的首付款在规定时间内分3期到账。”售楼工作人员表示，这两天前来咨询的客户较多，“单价基本还是维持在16000元以上，目前没有降价。”

开盘价频频低于“预期价”

如果说“13万元首付”是开发商吸引眼球的招数，那么新盘开盘时实际售价低于“预期”的情况，则随着时间的推移而呈现蔓延态势。5月，复地北桥城推出了一批单价在1.1万元-1.5万元/平方米的房源，按照开发商的说法，这一销售价格比预期的1.6万元-1.8万元/平方米便宜了不少；6月，随着绿地、' howImage('stock','2_000002',this,event,'1770') 万科(' 000002,' 股吧)等地产巨头纷纷“明盘”优惠促销，“预期价”更是频频被提及。

来自佑威地产和搜房网等调研机构统计，开发商近期降价促销手段频出，如绿地蔷薇九里降价20%；嘉定板块的龙湖和新城两家开发商项目也已降价；万科在报价大幅上涨的预期中推出了“打折价”；恒盛地产则通过外围楼盘促销弥补豪宅滞销带来的困境。

成交均价上周止住“4连跌”

眼见中意的楼盘价格出现松动，有不少买房者选择了出手。上周（6.21-6.27）上海市商品住宅（剔除动迁房及配套商品房项目）成交面积为10.7万平方米，环比前周的6.5万平方米大涨64.6%。在商品住宅成交面积继连续七周低于10万平方米后，成交量首次出现回暖态势。另外，上周成交均价也止住了连续4周下跌之势。分析人士指出，这主要由于豪宅销售成交所致，如汤臣一品、白金湾、绿城玫瑰园等豪宅在上周都有成交，不过价格也和外围楼盘相似出现了调整，白金湾成交均价也只有9万元出头，而上周绿城玫瑰园成交均价相比5月底成交的房源低了3.5万元多，上周均价为60894元/平方米。

“预期价”真假难辨引争议

上海万科近日首度公开证实，包括万科第五园、城花新园、花园小城等三个新盘近期陆续上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20%。而此前，万科琥珀臻园推出的50套限量房售价为25000元/平方米，而这批房源的预期价格达到35000-40000元/平方米。尽管如此，万科琥珀臻园的价格仍比其所在的宝山美兰湖板块内周边楼盘要高。

采访中，对于近期申城楼市频现的实际销售价格大大低于“预期价”的现象，不少消费者存疑，认为开发商有“先做高房价，再打折促销”之嫌的不在少数。“有些楼盘此前根本就没开过盘，那么这个预期价有何意义？它代表的究竟是开发商的预期，还是市场预期？”、“有些盘打了折还比历史价位或周边同类项目高出不少，估计在楼市火爆期都很难卖到这个价位。”在网络论坛上，近期有关“预期价是否注水”成了大家热议话题。

对此，业内人士也有自己的看法。易居（中国）控股有限公司副总裁金湛久分析认为，随着楼市调控政策影响的深入，新开楼盘项目低于“预期价”在情理之中，但不能一概以“假摔”而论。“如万科新近开盘的几个项目，此前已看过样板房并完成了VIP客户预约，这些客户可以视作接受了预期报价；而绿地部分促销项目此前已开盘发售，目前的售价也确实低于前期售价。”

不过，也有业内人士指出，不能完全排除个别楼盘利用“预期价”和实际开盘价的巨大落差而跟消费者打“心理战”。而消费者通过对项目周边项目的横向对比，以及项目历史成交价格的纵向对比，就能较轻易地判断开发商给出的价格是“真跌”还是“假摔”。