新政迫投资客住改商 不限购商改住再受追捧顺水鱼财经

自5月初北京实施“限购令”以来，立项不属于住宅的“商改住”项目因为依然可以贷五成款，渐渐成为香饽饽，被已有两套房及以上的购房者青睐。尤其是LOFT项目，因未来产品供应更加稀缺，更受追捧。不过，专家提醒，慎买酒店立项的“商改住”项目，商业立项的LOFT层高别超6.1米。

新政迫投资客“住改商”

北京中原根据北京房地产交易管理网数据统计显示，二次调控截至10月31日，商业地产期房签约达到了804套，相比9月上涨了近4成，而环比去年同期上涨了96.1%。而商业合计成交量为2072套，环比上涨了62.5%；同比2009年同期902套，上涨了129.7%。

北京中原分析人士认为商业地产趋热主要原因在于，商业地产没有受到限购及贷款新政的影响，而且最近商业地产开盘量明显增加，也使得成交上涨迅速。其次，4月来的住宅市场系列调控政策非常明显地抑制了投机及投资需求，使得住宅市场成交下跌远超商业，即使是最近的市场回暖，主要成交也集中在中小面积及中低总价。

记者还了解到，近期北京苏活、嘉特美公馆、宜品上层等多个“商改住”项目销售格外火爆。首都机场T3航站楼附近的北京苏活项目售楼小姐告诉记者，“北京苏活”即将推出的三区1号楼，商业立项不限购，5.4米的层高，有天然气。这些天来咨询的人特别多，其中40％的购房人是拥有两套以上房产的投资客。

在“北京苏活”售楼处现场，从市区赶来看房的刘女士告诉记者，自己已经贷款买过两套住房了，再买房就得全款。目前手头又有点余钱，没有找到更好、更稳妥的增值保值渠道，这几十万元想在附近全款买套住宅，几乎不可能。听说“商改住”项目不限购不限贷，虽说得首付50％，比起全款来，钱还是要少得多。何况，现在看的户型有5.4米的层高，隔成两层后，性价比更好。

不限购“商改住”再受追捧

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎表示，北京出台“国十条实施细则”中明确提出：从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房。“商改住”项目由于是商业和办公立项，的确不受这次“限购令”和之后的“限贷令”之限。在周边环境发展比较成熟的近郊区，一些商住类项目，如果偏商业办公使用，比如可以注册公司，反倒租金比较高，会超过周边住宅不少，从租售价格比的角度看，比较适合投资出租。因此，受到已有两套房以上的投资客青睐。

北京苏活相关负责人也透露，其项目中的LOFT户型，由于层高较高，最高的层高达5.49米，完全可以隔出舒适的两层。局部不加夹层，挑空的高厅能营造出类似别墅的感觉，很受购房人的欢迎。新政后前来咨询的客户基本都是奔着这类户型来的。除了自住型客户，其中也不乏投资客。中原地产华北区董事总经理李文杰也表示，尽管“商改住”项目存在一定弊端，但依然难以改变投资者的热情。一些项目出现热销，特别是商改住被禁、住宅限购后，现有商改住项目，尤其是LOFT项目，未来产品供应更加稀缺，会吸引部分投资者前来购买，销售情况或将比以前更好。

3月10日前批的LOFT不限高

一般来说，LOFT的层高太矮会影响舒适度，但是层高太高也不行，因为政策对此有限制。北京市下发的《建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定（试行）》明确，自2010年3月10日起，住宅建筑标准层层高要求不宜大于3.3米，办公建筑和商业建筑标准层层高的“红线”分别为4.5米和5.0米。不过，2010年3月10日前已审定的建筑方案或已在施工图审查阶段的工程项目建筑面积和容积率计算，按已审批方案执行。

因此，金网络研究人员提醒购房人，购买LOFT项目时，一定要问清此项目的审批时间。只有2010年3月10日前已审定的，开发商所承诺的“买一层送一层”才是合法有效的。

该研究人员还指出，根据北京市住建委《关于加强酒店类项目销售管理的通知》的规定，2010年5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。对目前在售或可进行分层、分套（间）转让的酒店类项目，各房地产开发企业应明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。

也就是说，如果是酒店立项的“商改住”项目，2010年5月31日后就不能分户出售，只能整售。2010年5月31日之后的，消费者即便买了，也不能“商”改“住”了。

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