征地补偿或提高10倍 两券商深度点评顺水鱼财经

日前召开的国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。据媒体报道，本次修改的主要内容很有可能是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。

' target='_blank' >长城证券和' target='_blank' >国泰君安证券分别发表' 研报，对此草案影响进行分析。

长城证券：

1、这是政府对城市化过程中低价占用农村集体用地的一种纠正性措施。在以往的城市发展中，政府征用农村集体用地只需支付于农民较为低廉的土地补偿、安置补偿以及一定的地上附属物对价，农民被排斥在了土地增值收益分配之外。此次《草案》的提交宣誓了一直以来政府让农民加入到财富分配之中的决心。

2、或有的征地补偿标准提升将主要影响建筑密度较低的远郊农村集体土地征收成本。根据《中华人民共和国土地管理法》及' target='_blank' >国土部文件，土地补偿、安置补助费一般标准为土地补偿按耕地被征前3 年平均产值的6-10 倍；安置补助按人头以人均耕地被征前3 年平均产值4-6 倍作为标准，合计不超过30 倍。其他土地的补偿标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿标准规定。而征地中拆迁农民房屋需单独补偿，不再按附着物补偿，对于建筑密度较高的近郊，极端地如城中村，由于主要征收成本是土地置换成本，因此土地补偿标准的提升影响相对较小。而建筑密度较低的远郊农村集体土地征收成本可能会有一定提升。

3、城区土地补偿已经相对到位，受修正案的影响可能较小。分析师认为受上调标准影响较大的为小城镇及城市远郊的大量农村土地，由于其地上建筑市值低、面积小，标准的提高对征地成本影响较大。

4、若补偿标准出现较大提升将在一定程度上影响土地成本及供给。如分析师此前所述，只有小城镇及城市远郊的大量农村土地，由于其地上建筑市值低、面积小，标准的提高对征地成本影响较大。尽管如此，整体上的成本提升最终会传导至价格上，供给亦将受到一定影响。

国泰君安：

1、现行征地标准严重偏低。目前我国土地出让主要来自于征地，11年土地出让均价约为944元/平米，而征地补偿标准最高不得超过所占耕地前三年平均产值的30倍，11年约为26元/平米，这意味着农民在征地中所分配的收益比例不到3%，征地补偿标准严重偏低。

现行人均征地补偿仅相当于农民6年收入。11年我国农民人均拥有耕地2.3亩，折合1500平米，按照每平米最高26元补偿，约等于人民币4万元，仅相当于农民11年人均纯收入0.7万元的6倍。

2、征地补偿标准提高10倍，提高农民生活补偿。如果将土地出让中征地费的占比从目前的2.7%提高10倍到27%，意味着农民人均耕地的价值上升到40万元，相当于农民60年的收入。而农民在土地被征用以后失去了生产资料，理应给予其一辈子的生活补偿。

3、农村土地转换成商业、住宅、工业用地，是合理的城市化和工业化进程，但必须确保农民的利益补偿，方能促进社会经济稳健发展。