赵强：中西部将受益城镇化 看好三股顺水鱼财经

证券研究部房地产行业首席分析师赵强 align=middle src="http://i7.hexunimg.cn/2012-12-20/149274028.jpg">
银河证券研究部房地产行业首席分析师赵强

和讯" 股票 消息 " 银河证券于2012年12月20日在北京国际酒店举行" 银河证券2013年投资策略报告会,会议的主题为“中间路线共振”。和讯股票 作为独家财经媒体在现场图文直播。银河证券研究部房地产行业首席分析师赵强在现场做报告，他认为中西部会在城镇化过程中受益，" 个股方面他看好金科、" 华夏幸福(" 600340," 股吧)和" 南国置业(" 002305," 股吧)。

他认为城镇化的立足点会更多的立足于中西部和中小城市，中西部城市群将会受益于城镇化建设。从投资、投机角度来说，他预测，有三个地方是可以受益的，分别是武汉、长沙和西安。这三个地方是和城市、房地产相关的。

他表示，长株潭城市群一定会开始城镇化建设，从这个路径看，当地的房地产市场会得到一定的发展，此区域板块的股票 应该是可以受益的。现在的地产股都是东海沿海的，比如万宝招金都是在深圳、广州一代，这与改革开放路径有关系，和国家的区域经济发展脉络有关系。所以，从这个逻辑来判断，他相信中西部一定会崛起。

在目前的股票 里面，他认为可称为龙头股的为金科、华夏幸福、南国置业。从目前走向、公司战略、基本能力来看是比较吻合的，不过仍要长期观察。

对于楼市，他认为如果政策不调控，会演变出跨年度的" 行情。他提出，新的政府对房价的容忍度和直接干预程度肯定会大幅度弱化的，

最终落实到房地产的投资上面，他认为住宅开发方面，金科是龙头。但同时他也表示，房地产可能并不是最受益的产业。

第二个是华夏幸福，它是产业转移的中间的服务商。城镇化是集约发展，一个模式就是盖新城，建新城，所以从这个角度来看，华夏幸福是受益。

第三个是南国置业，城镇化后会盖很多住宅，人口流动性大，这必然需要服务设施，比如购物中心等，而南国正是以此为主。

以下是文字实录：

赵强：谢谢大家来参加我们的会议。我今天做的题目稍微要修正一下，我们给客户发的版本跟这个题目有一些变化，我们题目是导读城镇化布局中西部，但是报告的内容没有什么变化。

这个报告是讲两部分内容，第一个就是讲城镇化，我们究竟对城镇化问题做了一些研究，做了一些学习，然后想把我们学习的心得跟大家交流一下，看一看大家能不能从这个里面找到一些有用的信息，然后我们能够探讨出一些投资的逻辑和思路来。

第二，传统的对楼市的跟踪，对地产的跟踪，这个报告是两部分内容。

城镇化上午我们潘博士说的是对的，这是一个结果不是原因，城镇化是一个过程，人口转移的过程，产业结构调整的过程，生活方式转变的过程，是一个过程。实际上不是一个原因，你的手段不是城镇化，你怎么样实现城镇化的手段是要探讨的，或者说路径怎么走。我觉得城镇化有几个东西我们在思考，第一个是今年2013年国家要出台国家层面的城镇化战略，我今天讲的很多东西PPT没有，有的东西我不怎么讲，因为你们都可以看到。

今年" 发改委副主任许贤文，在牵头做国家战略的研究，就是从国家层面城镇化怎么弄，要在国家层面上布局。大概的说法在全国要形成20个左右的城市群，我估计有可能会提的多一点是中西部城市去，现在长三角，珠三角，环渤海这个东西已经有了，只是对过去的归纳。我觉得城镇化战略可能会提这个东西，中西部城市群。从投资、投机角度来说，如果让我预测，我觉得有几个地方比较明确，第一个是武汉，各位注意到没有国家前一段提出来十六个示范区，在城市方面比较明确的，我印象当中是三个，一个是武汉，一个是长沙，一个是西安。长沙是长株潭，武汉和西安各有一个主题，十六个示范区是一个区域概念，但是和城市和房地产相关的我印象当中就是这三个。

如果国家定了这个战略到底在哪里搞城市群，这个东西定了以后股票 上会有很大的反应，我觉得武汉可能是一个，中西部从地理位置和人口的密集程度，从产业的支持度等等来看，武汉是第一个。

第二个就是重庆和成都，就是川渝的城市群，这两个是分开来，各搞一个，还是两个合起来搞，不太知道，我觉得会合起来搞，成都和重庆两个连在一起作为城市群，这些都是我的预测，没有任何的内部消息。

第三个是长株潭这个城市群，肯定是要搞的。郑州也是一个比较大的核心城市，西安加上昆明，大概这五、六个就是比较明确的。从这个路径上来推，你一定会想到当地的房地产市场，如果城市群一弄房地产容量肯定扩大，人口导入，产业升级等等一大堆，肯定在区域板块里面找，找区域板块的股票 。但是一个困境在哪里呢？我们的地产股都是东海沿海的，万宝招金都是在深圳、广州那一代，这也和我们改革开放路径有关系，这是从南到北，最早是广州出口外贸，深圳是92年以后开开始，所以地产公司，比较优秀的地产公司早年也是在那个地方诞生的，和国家的区域经济发展脉络是有关系的。所以从这个逻辑来说我们应该相信中西部一定会有崛起的，只是可惜这些公司未必是上市，上市是以后的事情，在目前的股票 里面，我看来看去这三个金科，华夏幸福，南国置业，从目前走向，公司战略，基本能力是比较吻合的，但是后面我们还会继续的去排除，去探路，可能公司股权发生变化或者业务发生变化，这是一个很中长期的关系，要长期观察。可能还有一些边缘性的，比如说武汉的复兴股份会不会转向，还有一些相关的区域性公司，我觉得这个放在前面龙头是这三个。

第二块是讲一下楼市的观点，我们刚才说小阳春，已经是暖冬了，这是延续到小阳春，如果政策不调控，我估计基本上今年冬天楼市就是一直维持到往上走，12月份销量也不会差，基本上没有什么回落，可能春节几天回落的，但是老百姓预期发生转变以后，你再天寒地冻也要买房子，预期的转变的力量比你季度性天气的因素还是要大。现在老百姓的预期转向楼市二次探底，今年W型，第二个底部稍微回调一点点，现在又有往上走的趋势了。原来小阳春的说法不太准确，实际上是跨年度的行情。前提假设政府不来打压，会不会打压呢？我们也讲了最近政策动向，开始有一点变化了。我觉得这挺难判断的，但是大的观点，第一，新的政府对房价的容忍度和直接干预程度肯定会大幅度弱化的，这是比较明显的现象。最新政府不大会去，除非迫不得已，不大会主动调控房价，以房价为目标，他以什么为目标没有说，我个人认为应该以构建多层次的住房供应体系，保障房，市场化的商品房，还有中间的所谓夹心层等等，构建一个住房的供应体系，从某种意义上要在供给上多做文章，而不是去压需求，这是限购，限贷，加税，这些都是需求端的，把需求压下去，过去我们看到政策主要是在需求方面搞，供给方面也有一点小政策，什么9070，土地不允许囤积，但是大的动作不太多，我觉得后面房地产大政策要转变，往供给端做文章，要增加供给，构建多层次住房供应体系。

财税体系要做大的革命性改变，制度性的，包括农用土地，大的方向在这里，这和过去是不太一样的。

政府调整的方向，房地产政策焦点应该会有变化，第二步大会对房价直接进行干预，主要是有" 法律手段比较多，过去是行政手段，帖膏药似的，一直用行政的手段，中央国务院常务会议，都是政策性的东西，但不是法律，不是制度性的东西，这是要变化的。总体来说对房地产的调控是要减缓的，但是在这样一个过渡期如果房价涨的太快，其实也给新的领导添麻烦，我觉得政府还是会压一压，但是手段和方法可能会有一点变化。包括" 国土部查地王，各种各样的手段，希望房价反弹，楼市的复苏比较温和一点走，大家皆大欢喜，为后面政策制度性的变革提供时间和空间，你不要房价大涨乱了方寸，又回到原来的循环里面去就不太好了。如果多层次的住房供应体系完善以后，政府是完全可以说，我对房价不干预，我主要是把老百姓居住问题解决，商品房涨多涨少有什么关系，涨多一点多交一点税，补贴保障房不是很好吗。现在问题是这个制度还没有建立起来，他不敢说这个话，实际上香港商品房市场涨的很高，但是保障房体系也搞得很好，整个社会也没有太多矛盾，他调控房地产的角度跟我们完全不一样，他主要是从金融安全角度，这些地方来搞的，和我们保障民生角度是完全不一样的。

城镇化刚才说了是一个结果，我第一个想说这个事情是中央很想搞的，而且是很长期的事情，这个不要怀疑，你可以怀疑怎么实现，怀疑路径，但是你不要怀疑这个目标，这个目标是很确定的，路径大家都要想，包括请专家、学者评论员都在评论，都在想，但是还没有很明确的被上面所认可的招数，实际上很多地方在搞试点，大家可能不太关注，天津有一个区域搞宅基地换房，城镇化03年就开始弄了，已经弄了快十年。包括在长沙、重庆、成都，天津、昆明，很多地方都有很多试点和尝试，只是说没有在全国范围内大力的宣传和肯定，中央也没有说这个好，就这么干，实际上城镇化实现路径是多元化的，中国城镇化不能完全走一条路的模式，也不能走一条东南沿海模式，也不能走其他模式，可能各个地方是不一样的，最后途径可能是多元化，多元化就是东部沿海地区走日本的，走超大城市的集约化的方式，中小城市可能是另外一套。

我的一个判断，第一焦点和重点肯定是在中西部，而不是在东部，不是说要把上海再把人口集聚三、五千万，到" 德国的水平，这不是重点，可能上海这么搞，从中央层面不是这么搞。中央层面第一为什么叫城镇化不是城市化，说明立足点是下沉的，其实英文是一个词，但是我们这个城镇，我们行政体系是有分级别的，从地级市到县级市到乡镇，镇是相对于乡的，把乡变成镇就是一个城镇化的过程。可能下沉的比较厉害，以前是叫小城镇建设，后来不提了，其实有点失败了。实际上就是探讨小城镇建设里面一些不好的东西，现在用了一个新的方法替代，就是用城镇化，小地方就是搞城镇化。

现在提新型城镇化，这和以前城镇化有什么差别呢？以前的城镇化有一个比较明显的现象，中西部人口大量往东部迁移，去打工的农民工，全国大概有几亿农民工所以人口的大范围的迁移产生了很多社会成本。其实在我上一次看过的材料，他们提的概念叫沈域城镇化，这个东西也比较靠谱，对新型城镇化的一个解读，城镇化不是人口大量长距离迁移，而要变成短距离或者就地的消化吸收，我认为这也是城镇化的一个方向。

不管怎么说，城镇化的立足点会更多的立足于中西部和中小城市，这是一个判断，而不是大城市。从地产来说是买二、三线还是一线的，是买北京上海的还是买中西部的，我觉得这是一个方向性的，我觉得往中西部走。

这里面是我们收集最近一段时间中央领导，主要是" 李克强对城镇化的一些讲话，里面有两篇文章是推荐大家去阅读的。一个就是最早求是杂志的文章。第二个就是9月17日" 李克强在省部级培训班上的讲话，这两篇文章讲的比较深入。

讲一讲国外关于城镇化的理论，城镇化实际上是一个边缘学科，涉及到经济学、人口学、社会学，城市规划学，很多的相关的理论，有很多理论，这一次PPT还来不及做，但是有一个国外经验，很多人经常问我国外经验，他们怎么样搞城市化的，我看到国外经验大致结论城镇化没有一个很简单的规律。为什么呢？第一，各国的背景是不一样的，世界各国都在搞城镇化，但是每一个国家的政治体系是不一样的，比如说中国是中央集权的，行政力量干预比较强，但是" 英国、" 美国是市场化的国家，人家都是市场化力量推动的，我们既有市场力量，也有行政力量主导，是两个结合在一起的，这个国外的模式不一定配套。

这是一个历史的过程，这和整个社会经济的发展变化是有变化的。英国的城镇化是工业革命的背景，我们现在是信息革命，信息革命的背景和工业革命就不一样了。城镇化的规律并不是特别清晰的，你研究国外为什么找不到，适合中国当前国情的路没有。好的和坏的大致有一个说法，大家认为拉美是不好的，东南亚是比较好的，拉美的为什么不好呢？拉美是人人都到城市去了，但是没有工作，没有解决就业问题，也就是所谓城市化和工业化两个东西要协调发展，不能够城市化很快，但是工业化不行。拉美就是城市化很快，人都到市区去了，但是他们都从事地下职业，贩毒这些东西，因为他没有正规的就业，这种贩毒、卖淫事情比较多，所以他是所谓工业化落后于城镇化。

中国的提法，主流提法是叫城镇化落后于工业化，这是什么概念呢？人就业都就业了，但是房子居住问题，户籍问题没有解决，工作问题解决了，但不是市民，他们应该成为市民，但是没有给他们合法的身份，没有给他们合理的户籍制度的。还包括低收入住宅解决方案没有搞好，中国有两部分，城镇化说多一点有两部分，一部分是说现有的农民要进一步到城市。还有是已经到城市里面人要变成市民，从另外一个角度，从人口的角度是分这两块，要完成任务是这两块，一个是这些打工的人要在城市里面居住，读小学，读中学，子女解决就业，然后自己的医疗保险这些问题要搞好。另外一块还有七、八亿农民怎么样变成市民。

这些都是李克强的讲话，他说了问题，难点在哪里？我觉得最难的问题就是就业，在中国的问题人口多，而且现在工业化碰到瓶颈，最大的问题，最大的难点是就业，怎么样解决就业。我觉得产业转移是一个比较可以想到的路，把东部沿海的产业往东西部转移，这是一个比较明确的，当然还要创造一些新的旅游产业，中西部的旅游产业发展。对房地产来说，我觉得复合的房地产，你从东部企业到中西部去，你如果能够帮助人家解决就业问题，就好了，比如是华侨城，当然我不是推荐他，他是复合建筑模式，我到那边搞一个旅游项目，可以解决很多人的就业问题，政府给你一块地。现在流行的是产业地产或者说复合地产，把住宅开发和旅游产业、文化产业，还有商业、零售业、购物中心和这些东西结合起来，我觉得将来会更受亲睐。

最终你落实到房地产的投资上面，我们从国家宏大的战略到最后要落实到股票 投资，当中这一块路径，还没有看的特别清楚。但是最后还是无外乎到房地产，就是几个，一个就是生活，居住的住宅。然后就是产业，写字楼、工业园、零售、文化旅游地产，养老服务，最后的房子业态是重点。我觉得大的方向来看住宅开发金科是龙头，现在还没有人提城镇化第一股浪，但是我也不敢提，因为房地产还不是最受益的产业，但是在房地产产业里面可以提一下，在目前金科可能是第一股，我本来想提三驾马车，但是龙头可能是金科，他们公司也是这么想的。

第二个是华夏幸福，这是廊坊一个公司，现在变成北京的公司了，但是他做的事情是产业转移的中间的服务商。城市化里面产业转移是一个难点，如果你能搞定招商引资，给你点地不是很容易，但是这是他的核心能力。其次是城市区域规划，这要建设很多新城，顺便提一下国家说新型城镇化，有一点要集约发展，这不是说这个乡里面盖一个住宅区，那个乡盖一个住宅区，到处都是，所以城镇化是集约发展，一个模式就是盖新城，建新城，所以从这个角度华夏幸福是受益的，当然现在外部复制模式，还没有到中西部去。

第三个是南国置业，城镇化以后会盖很多住宅，人口有流入流出的，这当中需要服务设施，比如说购物中心，建材市场，南国就是做这个东西的。

我们这些公司都有相关的报告，尤其是金科和南国都发过报告，请大家看一下。

行业这一块就不多讲了，大致的观点图上都有。谢谢大家。

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