一房一价考验政策执行力 谨防高价申报低价售房顺水鱼财经

22日发改委发布了 《商品房销售明码标价规定》（以下简称《规定》）。规定从5月1日起，全国所有商品房（包括二手房）在销售中都将实行“明码标价”和“一房一标价”，经营者不得在标价之外加价销售。

此外经营者还必须公示预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率等基本资料；还需公布当期销售的房源情况，以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；还需公布商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准，以及各项物业服务的收费标准和收费依据等信息。

很明显，政府希望通过整顿房地产市场秩序，保证住房价格公开透明及不存在住房销售过程中的欺诈行为来遏制住房价的快速上涨。这些看似非常细致的细则，由于涉及多个部门，执行起来首先面临部门繁多的考验；其次面临开发商诚信的挑战。

事实上，从去年开始，上海、北京等地就推出商品房明码标价政策，主要用以打击少数房企“坐地起价”行为。可实际执行情况并不理想，主要表现在一旦新盘开市后，出现买房人排队摇号，价格也随即往上跳。无论交多少定金也难锁定先前的价格。缴纳定金后，房价却在此前承诺的基础上“步步高升”，大大高出购房者的承受能力。但由于抢购者众多，最后仍不得不以高价成交。

这除了反复验证在卖方市场中，购房者长期承受着“信息不对称”带来的损失之外，同时也反映出，在市场向好的情况下，即便商品房预售制度规定必须严格按照预售价格销售，真正的执行者仍寥寥无几。

而此次的最新规定，被业内广泛解读为限涨不限跌，一旦开发商实际成交价格高于开盘申报价格，就会受到政府部门的限制；只有成交价格低于申报价格，才算是正式交易价格。仅凭这一点，其实也给部分开发商留下了明显的空子。比如说，当一套住房相应市场价格是100万元时，开发商可以申请标示120万元，只要能够以110万元交易，他还是会多赚10万元；这时住房价格不仅没有遏制反而上涨。再者即使开发商要涨价的话，他还可再申请一次，而卖者的每一次申请都是在没有特殊理由的情况下，审批机构是很难拒绝的。

在目前市场整体较低迷时，开发商是没有涨价基础的，此时出台“一房一价”，其实只是规范市场，很难对房价起到明显作用。去年以来的一系列调控政策组合拳出台，正在遏制房价的总体涨势。来自国家统计局的数据显示，截至今年2月，全国70座大中城市中，有8座城市的房价出现下降，降价城市比1月多5座。权威机构预计2011年全国一、二线城市的购房需求将剩下不到20%，多数城市房价跌幅将超过20%以上，明显起主要作用的是“限购令”的威慑。

有关人士指出，这些政策的严格执行倒逼一些开发企业在申报时选择了较高的申报价格，因此在实际签约时，成交价往往低于预售价10%左右。同样，新政策执行后，“高价申报、低价售房”的情况是否加剧，同样考验着政策的实际效果。