京二手房交易征税漏洞遇新规 税额少难影响房价顺水鱼财经

在公布今年北京市调控房价目标前夕，3月26日北京又发布了楼市新规，规定5年以上非家庭唯一住房以及5年以下住房交易一律缴纳个税，堵截了个税征收的逃税漏洞。

不过，尽管今后二手房交易税费压力有所增加，但业内人士认为，个税税率较小，税额总量少，对整体二手房交易市场来说影响不会很大。

非唯一住宅出售需缴个税

詹先生近日看上了方庄芳城园一区一套122平米的三室两厅，最终以300万成交。就在詹先生准备签约的时候，他接到了中介公司的电话，告诉他除了原有房款、税费、佣金外，至少还要再准备3万元的个人所得税。

中介公司经纪人告诉詹先生，詹先生购买的这套房子，已满5年，按老规定是不用交个人所得税的。但有了新规定后，由于此处住宅不是原业主的唯一居所，所以还需缴纳总价1%的个税。

据了解，二手房中关于个税缴纳早有规定。按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税〔1999〕278号)的规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税政策。但实际上在北京的二手房交易中，无论是否是自用、是否是家庭唯一生活用房，只要符合5年以上时限，过去一直以来都免征个税。

而新的楼市规定堵住了这一漏洞，要求5年以上非家庭唯一住房以及5年以下住房交易一律缴纳个税。

两种征收方式差距巨大

据悉，个税缴税方式分为按原价和出售价差额的20％征收或按出售价全额的1%征收两种，但必须与营业税采取同方式征收。

两种征收方式的税额差异十分明显，原价150万的房子200万出售，按1%税率征收仅有2万元个税，按房价差额增收则需要缴纳10万元个税。

虽然个税属于卖房人财产性收入缴纳的税费，但在二手房市场，这部分税费通常由购房者来承担，这也是笔不小的购房税费负担。根据链家地产市场研究部计算，涨幅在5.26%以上的住宅出售采用按房款全额1%的方式缴税更少，而涨幅不足5.26%的则该采用另一种方式，通过合理选择，购房者才能更有效地降低购房成本。

■ 观点

税额少难影响房价

据美联物业北京公司市场研究部数据分析，税率优惠政策取消之前，二手房成交中5年以上和5年以下使用期限的比例为2-2.5∶1，而现在基本保持在4∶1。也就是说，5年以上房源是成交量的主体。5年以上非唯一住宅占到了成交量的15%左右，因此新政对市场影响有限。

例如，以一套总价200万、100平米的满5年非唯一住宅为例，所缴个税额为200×1%=2万。虽然个税最终由买方承担，但由于税额较低，折合每平米购房成本仅上涨200元。

链家地产市场研究部首席分析师张月则认为，由于个税缴纳额度较小，导致买方的购房成本上涨不大，业主也不会因为个税的收紧暂缓出售。

不过，这一新规客观上还是增加了部分房屋的交易成本，伟业我爱我家相关人士表示，希望减少交易环节的税收，让自住型购房人享受到真正的实惠。