李稻葵：房地产业即将发生两大改变顺水鱼财经

房地产业正面临洗牌，至少会发生两大改变：一个改变是从简单的开发——把' 土地拿去卖，逐步地变成长期持有物业，而持有的物业一部分可能跟政府合作，转变成中高级的保障型住房；第二点改变是从商业开发和住宅开发分离的模式变成混合模式，跟城市化和地方发展更好地结合在一起

文 本刊记者 廖卫华*实习记者 谭古丽

6月20日，存款准备金率上调0.5个百分点，达到21.5%，逼近学界普遍认定的“23%”上限。这已是年内' 央行第六次提准。对于央行密集提准而非' 加息的行动，学界和社会各界反应日益强烈。央行何时会加息？下半年的通货膨胀形势如何？一线城市的' 房价会下调吗？

在惠州参加由' howImage('stock','1_600665',this,event,'1770') 天地源(' 600665,' 股吧)股份公司承办的天地源御湾东江经济论坛的间隙，著名经济学家、央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵教授接受《法人》杂志记者专访，就货币政策、房地产业走向、股市、' 个税改革等热点问题进行了解读。

“高铁改变中国，这个提法我要申请专利！”李稻葵在接受采访时首先强调了他对高铁价值的关注：“有了高铁后，从蚌埠到上海只需要2个小时，一天可以往返，高铁上有无线网络，可以现场办公。这样就会有很多人选择在上海一周上三天班，住在蚌埠。类似蚌埠这样的城市未来将会有更多机会。”李稻葵表示，今年的房地产市场正在出现格局性的变化，房地产价格大幅下降的前景不存在，但像过去每年20%左右的疯涨格局已经过去，预计一线城市房价会出现微幅下降，但高铁沿线城市房价竞争力将开始显现。

《法人》：今年以来，央行已经第6次上调存款准备金率。作为央行货币政策委员会的委员，您怎么看待央行的密集提准行动？目前属于敏感的加息窗口期，您觉得下半年会不会加息，能预测加息几次？

李稻葵：我自己不能代表整个政策决策层，只是谈谈个人的学术观点。首先我们要理解为什么要在过去六个月之内，加息的频率和力度会不如提高准备金率。因为到目前为止，中国经济备受国际金融界关注，整个世界尤其是发达国家，利率始终是比较低，出于他们自己的考虑，没有大规模的加息。只是在今年的三月份，欧洲央行第一次加息，在这个大背景下，如果我们迅速地加息的话，一定会引起国际社会' 投资界过多的关注，引起过多资金的流入，会使得物价进一步上升，会使得宏观调控，控制物价的工作难度更大。这个是背景。

现在情况不一样，两点不一样：一、通胀的预期在我看来明显比半年前要高，半年前老百姓琢磨的是3%还是4%，现在琢磨的是5%还是6%；二、世界各国都开始加息，或者考虑加息。比如欧央行加息了，英格兰银行不断地讨论，不断地辩论，我看不久的将来，也会加息。美国虽然现在没有加息，但我估计未来一年之内，美国会加息。美国一方面会加息，一方面会放松数量，美国的货币政策可能进入一个新的阶段，利率提高一点，但资金量很充足。

在这个大背景下，我个人认为我们应该考虑、研究加息，然后付诸于行动，对于我们下一个行动，应对通胀预期，调整通胀预期，防止较高通胀演变为更高的通胀，会有至关重要的好处。

另外还补充一个情况，现在由于很多金融机构资金比较紧张，贷款利率已经相当高——不是帐面的利率，是实际运用的利率很高——所以商业银行的实际的利差比较高的。这个情况如果适当调整存款利率对于商业银行的营利而言，不会有太多变化，所以我建议应该考虑，研究加息的进程，尤其是存款利率。

《法人》：现在不断地提准和加息，对房地产中小企业资金链产生很大的影响，下半年会不会出现局部洗牌现象，比如难以维系大量抛售？

李稻葵：房地产的问题，应从大格局考虑。第一，房地产影响社会的稳定，如果按照过去五六年那样，房地产的价格迅速上涨，它带来的问题不仅仅是经济层面，金融层面，最主要是社会层面的。它引起了社会上年轻人的不满，所以房地产这个行业必须调整，这是一个大格局。在这个大格局下面，我们看到年初以来，国家采取了一些相当严厉的措施调整产业发展方向。这件事是今年年初以来的房产政策，比现在的货币政策对房地产、对业内的影响要大很多。

在此大前提下，在相对收紧了银根后，毫无疑问对房地产业的重组起到加速作用。所以不久的将来，房地产行业一定会出现相当规模的本质性重组；第二也还体现在留在房地产行业的企业的融资模式、开发模式、运营模式，甚至是设计方案等都会有变化。

我觉得会有两大改变。一个改变是从简单的开发——把土地拿去卖，更多地变成长斯持有，相当一部分的房地产企业可能会逐步地变成持有物业，而持有的物业一部分可能跟政府合作，转变成中高级的保障型住房。第二点改变是从商业开发和住宅开发分离的模式变成混合模式，我想以后的房地产商可能会走大连万达的模式。这是跟城市规划结合在一起，在开发过程中把住宅性房地产加进去，这样就使行业中的房地产能够比较稳固，更有可持续性，还跟中国的城市化、地方发展的想法更好地结合在一起。

总之这个行业，房地产行业，现在是未来也一定会是“国民经济的支柱”，这一点不容动摇。但是，它跟国民经济需要调整一样会变化，房地产的结构也会变化，行为方式、融资方式都会变化。

《法人》：房价的问题大家一直最为关注，您认为一线城市和珠三角地区的房价会下跌吗？我们看到一些统计数据好像显示，成交量在萎缩，价格确实有所下降，现在是买房或卖房的好时机吗？

李稻葵：房地产行业市场现在正经历格局性的变化。大型城市，一线城市，限购这种政策，我估计会持续相当长的时间，但是限购政策的细节，肯定会调整。限购大型城市房价的政策，它会长期地存在，我估计这种一线城市的房价，不可能回到以前那样子，年复一年地两位数字上涨的态势，可能会出现比较稳定的情况，大幅度下降也不太可能，因为毕竟资金量比较充足，毕竟很多的二线城市、三线城市，甚至国外居民都想来这里生活。

那么，我关注的是什么呢，关注的是一些二、三线城市，还有城市规模扩大的潜力，尤其是高铁来了以后，高铁改变中国——我不知道这个口号别人用过没有，如果没有用过，我申请专利——因为高铁来了以后，把整个中国的格局打破，什么地方会涨，高铁沿钱的二三线城市会涨，比如我举个例子，蚌埠出了高铁之后，它离上海两小时，它这个地方的生活业务商业融入上海了，蚌埠一定会以此为卖点来吸引高端人才。比如说一星期跑三次上海，但是住在蚌埠。这个地方就是这么发展，这是高铁沿线的优势，所以我说这件事情，高铁会使部分的二、三线城市，人口会上升，城市化的速度会提高，也一定会带来房价的适当上涨，这个就值得关注的。另外，房地产里面的别墅，是极其高端的（房产），资产价格会涨。国家如果按目前限购这个政策来控制土地的话，如果真要来广东或者来上海投资，他只能买一套房子的话，他一定会买供给量有限的，升值空间大的大型别墅。

《法人》：您认为' 个税已经沦为工资税在网上引起极大反响。现在个税法正在二审，您认为中国的个税改革该怎么改？

李稻葵：个税的问题，我跟同行们争论的根本一点就是，' 个人所得税一定要站在大格局来思考，那就是中国社会结构的改良，中等收入阶层的壮大，以及政府和百姓的良性互动关系。通过个税改革不仅要培育起我们的中产阶级，更重要的是，要让百姓与政府的工作，政府行为有个良性的互动，能够通过个税改革让百姓知道政府给我们办了很多事情，同时也让政府知道，我收了老百姓的税，我替老百姓服务。

现在企业和政府之间有这个互动，企业交税多了以后政府发一个锦旗——“纳税大户”，企业出问题了，政府会提供服务。但是个人没有，个人交了多少税，政府不知道，也不会给你发锦旗，假如我交多了我不敢讲，害怕别人说我收入高了，如果我碰到问题，我还没处说，所以中国现在的问题是政府提供了服务老百姓感觉不到，而老百姓总觉得交这个个人所得税是一个惩罚，是对我的惩罚不是对我的贡献的认可。

所以，我建议：要从整体上看将赋税降低，降低个人所得税对老百姓的负担，这是大方向。同时也要让政府给老百姓提供看得见摸得着的福利，不仅是警察破案，交通事故的调查，而且对于孩子上幼儿园，对退休养老，对孩子上中小学，要提供更加具体的看得见摸得着的福利，所以这种情况下，税赋降低，福利提高，老百姓才会更高兴的、更愿意地去交税，所以这是大方向，我们的同行大部分都不谈这个。

其实全国的个人所得税也没多少钱啊，不到五千亿，为了这点税闹得全社会不安，没必要。要利用个税改革，提高我们的社会凝聚力，改善我们这个社会的和谐度。

个税改革我提出三句话，第一，宽税基，不仅是你我劳动要纳税，资本所得，比如说炒股所得，也应该纳税，如果炒股亏损的话也应该是抵税；第二低税率，不是搞那么高的税率，老百姓不服，老百姓想是你要惩罚我，尤其是高收入者，好像我得了高收入，我是不光荣的，对社会没贡献，实际上高收入者一般来讲是对社会贡献更大的，对不对？第三点是既考虑家庭负担，也考虑生活负担，各个地区的生活负担不一样的，一刀切都是3000块钱我觉得不合理，各个家庭负担也是不一样的。