现在是去美国抄底买REITs的机会顺水鱼财经

现在是去美国抄底买REITs的机会！

美国是REITs的鼻祖，它设计了这种可以免税的物业经营模式。所以买REITs一定要去美国。现在，美国REITs的股票 价值被低估，平均低于资产净值的10%。现在去买，相当于是去抄底。但如何选择投资组合，却需要特别注意。

随着“鹏华基金”一支新的QDII（合格境内机构投资者）即将发行，这支中国第一支定向购买美国REITs的基金将隆重登场。虽然它不过是一支投资人所熟知的QDII，但由于它投资的主体将是美国证券市场的REITs，便显得格外引人瞩目！

2011年9月，笔者受“鹏华基金”之托，专程去华盛顿拜访了美国REITs协会。不想两位执行副总裁同时出现，看来美国人对送钱来的事格外重视。他们一面惊讶于中国政府会批准专门投资美国REITs的基金，同时也赞叹中国人对REITs并不陌生。

笔者拿出《创富志》制作的“REITs案例全集”给他们看，两位老者几乎老泪纵横，用美国人常用的奉承方式，感慨我们对美国REITs企业研究之全面与细致。

在美国REITs协会的办公室，两位执行副总再次奉承我们中国的投资人：“由于金融危机的连累，很多本来收益很好的REITs企业的股票 却被低估。但它们其实很有投资价值。你们选的投资时机很好！”

此话让我们既高兴又担忧，不禁回忆起当年日本人买美国企业之后的惨败历史。中国投资人可以从大洋彼岸的REITs淘到金吗？

REITs的核心其实很简单，就是将有固定租金收益的物业资产打包上市证券化，让普通投资人都能投资分享物业的租金和增值收益。

那么买REITs，跟去美国买股票 有什么不一样？和直接去美国买房子又有什么区别？

首先一点，买美国REITs并不等同于买普通的股票 。

虽然REITs的股价会随股市的大势有波动，但它的收益主要来自于租金的高派息率。只要租金及出租率不出现大的波动，收益都是很稳定的。加之" 法律规定，REITs每年要将90%的收益分给股东，年平均派息率高达7—8%。特别值得注意的是，REITs基金经营物业所获得的租金收益可以免交所得税，这最大化地增加了REITs的整体收益率。

由于金融危机的影响，现在REITs的股票 价值被低估，平均低于资产净值NAV的10%。但从经济形势来看，现在美国经济正在复苏，股市开始反弹。所以，现在去美国买REITs，相当于是去抄底，正如前一段抄底美国金融类股票 一样。

而且REITs的价值被低估，对于一些大的REITs公司来说，也是通过并购进行扩张的良好时机。因此，无论是企业规模还是收益预期的空间都很大。

第二点，买美国REITs也不等同直接买美国的房子。

在美国，房子的持有成本较高，一是房子交易过程繁琐、税收多，二是房子后期的管理成本也高。

而且历史数据显示，抛去危机前房价疯涨的几年好光景，从1890年到2000年的一百多年间，美国的房价指数（通胀调整后）是恒定的，在100左右。也就是说，在美国靠房子增值赚钱，长期来看是不可能的（这与中国大不相同）。

但我们去美国买REITs，虽然物业没有增值，但可以从稳定增长的租金收入中获得回报。而且REITs回报率稳定，年平均回报率达13%。虽然可能略逊于单纯股票 的投资收益，却高于债券，甚至比标普500、纳斯达克及道琼斯指数的平均收益率都高。

我们再看看鹏华发的这支基金。据说发行额度在3亿美金左右，也就是第一期要融资近20亿元人民币。从路演的宣传资料可以看出，他们做了很多功课，基金管理人也是从美国回来的REITs操盘高手。

在其募资说明的投资目标一项，这支基金主要投向REITs、REIT ETF及相关房地产企业股票 。但相隔万里，有一些关键问题需要解决。

一、信息对称问题。

中国的投资人如果没有及时专业的资讯，投资便成了盲人摸象。

而“美国REITs协会”定期出版“投资人指南”REIT INVESTOR GUIDE，它详尽跟踪REITs产业的动态资讯及股价变化。重要的是，其对REITs企业的收益预测十分专业，这与他们全面掌握行业资源有很大关系。

二、选股策略。

由于REITs所获得的租金收益可以免交所得税，所以在美国，几乎各行各业都有专业的REITs来经营物业，比如零售REITs、宾馆REITs、写字楼REITs、公寓REITs等，甚至监狱也有REITs！有一句话说得挺准确：“没有美国REITs，就没有美国商业的今天！”

而且，REITs被美国投资人称为“极佳的抗风险、抗通胀”的投资产品，是危机中的救命稻草！

《" 福布斯》曾在2008—2009年金融危机期间，对美国一些规模较大的REITs的收益作了一个统计。笔者从中随意挑了12支REITs基金作为参考。见下图：

注意，从“股息率”这一指标来看，公寓REITs收益最高，达到了44.2%。最低的办公室REITs也有7.1%—没有低于三十年来美国REITs的平均收益水平。

但是，每种REITs在不同的经济周期，有着不同的业绩表现。像本次的次贷以及金融危机，使很多美国人失去房子，从而不得不租公寓住。于是造就了部分公寓REITs的增长奇迹，它们这两年的平均收益率曾经超过40%！仓储REITs的平均收益率也超过20%。

而与此同时，由于受经济不景气的影响，宾馆和零售的REITs便不如从前，甚至出现了美国第二大零售REITs倒闭的事件（请参考《创富志》2009年7月号）。

因此，“鹏华基金”管理团队如何帮助中国投资人在信息不充分的条件下，较为准确地选择REITs的类型和企业并进行投资组合，就变成关键所在！

三、对投资人进行培训。

这是比较容易忽视但往往是不应被忽视的环节。中国股票 市场的风风雨雨，历练了投资人的心智，使得他们对输赢既无奈也从容。但是，对于美国REITs这一新品种，没有经受任何考验，一旦出现无法规避的市场系统风险，投资人可能会将怨气撒在基金管理人身上。

怪不得美国REITs协会提醒，要经常给投资人办讲座。他们还自告奋勇地提出，愿意为中国的投资人开培训课程，将美国50年来的REITs投资经验与中国分享。

但他们的培训不便宜，即将在11月举行的美国REITs年会，三天的会议向普通投资人收近2000美元参会费。但相比盲目投资而失败，这种成本又算得了什么？■

作者为盛世神州房地产投资基金管理(北京)公司CEO