当前位置:">首页 资讯 真搞不懂中国的奇葩房价!经济差房价涨,悖论背后都啥逻辑?
真搞不懂中国的奇葩房价!经济差房价涨,悖论背后都啥逻辑?
女白领来到商场里口红专柜前,涂抹了试用装,嘴唇红艳可人。顿时心情舒畅了许多,失业的压抑烟消云散,刷卡购入。嗯,等会还要吃顿精致的晚餐,再看场电影。
经济萎靡,反而带动了总额不大休闲/餐饮/甚至轻奢消费的繁荣,以眼前的感官刺激来减缓漫长的痛楚,这一剂药就衍生出了口红经济。
这只是众多经济悖论的冰山一角。那动辄百万起的房产总不至于如此吧?答案是NO!
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经济繁荣,房价平稳
经济繁盛。
开厂的/贩菜的/养殖的/开店的/建造的…,当然还包括解决了更多人就业的第三产业——从高端的研发设计、到中端的服务中介、再到低端的接待清洁,市场供需两旺、交易活跃,加上金融业从中穿针引线、资金融通,实体经济的黄金年代、上世纪的八九十年代。
钱是逐利的,哪里回报高它就流向哪里。
当实体赚钱,人们恨不得典当全部身家一猛子扎进去,哪管身后众人呼劝。
经济好时,都忙着赚钱,谁会有心思去关注投资/投机,包括炒股/买房。只有经济冷了,人闲了,钱闲了,才会琢磨着捣鼓些啥。
是的,经济跟房价负相关!
经济萧条,房价上涨
科研投入大、风险大,回报难料,一般人/机构是无法创新的,这也造成了市场经济的重要特征——产能过剩,这是萧条的根源。
繁荣后的萧条总会产生积淀的资金,部分有钱有闲的人就会去旅游、户外、美食、恋爱……当然也要投资理财、财富保值,于是购买资产推升价格,进而正反馈螺旋向上循环,吹起了日渐增大的泡沫。从过往的历史看,房子被选为这种资产的可能性最大。
经济萧条引致房价上涨更重要的原因来自政府的经济刺激——房地产是关联上下游产业链最长的行业,可谓四两拔千斤。所以,每次保经济都是刺激房地产,我们最熟悉的是2008年的四万亿和2016年的去库存。
那房价涨跌背后是何逻辑?
短期,信贷杠杆撬动房价
钱流向哪里,哪里就会有泡沫。
这里的钱不仅指存量的钱,更指增量的钱——信贷,也可以说是信用/贷款/债务/杠杆,它是凭空产生的。100万的房子,你只掏了30万首付(存量的钱),另外的70万是从银行借贷的(增量的钱)——是银行对你的信任而凭空创造出来的。
是的,短期看房价是由信贷杠杆撬动的:日本房价起始于1980S年代的信贷扩张,终结于1990S年代初的信贷收缩;美国房价起始于2000年互联网泡沫破灭后的信贷扩张,终结于2006年前后的信贷收缩;中国历次调控房价涨跌最终靠的都是信贷。
是大量普通人借助信贷杠杆的东风推动了历次房价大涨,也因此才有“天下买房武功 唯屌丝接盘不破”的说法。
信贷宽松——贷款就多——贷款流入楼市——而贷款就是钱——于是钱就流入楼市——钱多推动房价上涨。
长期,房价靠供需/财富积累
房价涨幅和经济增长并非迅速相关,而是滞后的——吃饱穿暖后,才会改善居住。
日本经济蓬勃发展于六七十年代,房价泡沫却处在八九十年代;中国经济起飞于1980S年代,经过二十余年的积累,泡沫启动于2000S年代;美国最近的一次的房产泡沫破灭于2007年前后,却因为1970S年代经济滞涨消除后,有八九十年代财富积累的底子。
城邦经济体的香港有些特殊,1997年前的房价大趋势上涨,因为经济繁荣、财富积淀的结果,而2004年开始的这波楼市泡沫则是由大陆资金南下推动的。
是的,财富的积累产生了住房的需求,需求的增加造成了房价的上涨,而若有信贷宽松的刺激,就极易产生楼市泡沫。
是的,城市房价的涨跌,长期取决于人口的流入及流入人口的财富多寡和创富能力。