买不买房？房价跌不跌？经济学家能怎么说，他们也很崩溃啊！顺水鱼财经

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2016年中国GDP增长6.7个百分点，" 房地产市场贡献了多少？按照高盛观点，大致为1个百分点。按平安证券测算，2016年房地产行业本身对GDP增长的贡献率为11.7%，房地产及相关行业（如建筑、水泥、玻璃、钢铁、化工、五金、家电、家具、交通运输、批发零售、金融）对GDP增长的贡献率为35.7%，也就是说中国经济增长超过1/3的贡献来自房地产。 因为房地产举足轻重的作用，更因为房价和民生休戚相关，所以，中国几乎每个经济学家都要对房地产发言。不是想发言，而是媒体采访、论坛答问，永远少不了房价的话题。有经济学家说，走到哪里都被问买不买房，房价跌不跌，天天一个话题，都快“崩溃”了！ 被问多了问烦了，经济学家会脱口而出一些“金句”，但更多地，他们还是依托于研究才直抒胸臆。 经济学家能怎么说，他们也很崩溃啊！" /> 姚洋：房价腰斩一次，才知道痛 今年的博鳌亚洲论坛，我主持了“新土改：探索与思考”的分论坛，北京大学国家发展研究院院长姚洋是圆桌嘉宾，他说高房价都集中在一二线城市，普通老百姓已经买不起，买得起的都是一些投机者，“老百姓是需要被教育的，房价涨的时候，大家都觉得房价会一直涨下去，只有让它跌几次，腰斩一次，才知道痛。政府真的没有必要管理房价，要管就多建一些廉租房，让低收入者有房住。” 姚洋还说，“要控制房价，最好的办法就是扩大容积率，我们很多一线城市的房子都只有10层左右，这是极其浪费的，把所有的住房容积率加倍，平均20层，你看看供给上去了没有？我们说要抑制房价，实际上还是在为少数人服务。” 刘世锦：提高住宅用地比例 在同一场论坛上，国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，在城市分化的大背景下，珠三角、长三角、京津冀几大都市圈加速成长，各种活跃的经济活动至少有一半在这里发生，城市的集聚效应形成了对住房需求的上升，导致房价上涨。同时，在现行的土地政策下，住宅用地占整个建设用地的水平偏低，一线城市还不到25%。这个数据在发达国家超过45%，在首尔达到60%。他建议提高住宅用地在整个用地中的比重，比如提高到40%以上，将部分工业用地转为住宅用地，同时加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市、同价同权，并着手解决由来已久的小产权房问题。 刘世锦建议加快推出房地产税。他还说，政府应该优先组织资源，建设较多数量的公共租赁住房，租赁价格可以随行就市，租期不低于10年，最长可延至30年，并受法律保护，在合约签订后，除非租户自己同意，不得强制其退出，政府也可以通过购买公共服务的方式，利用市场资源开展此类业务。 无论是姚洋的“容积率翻倍”还是刘世锦的“把住宅用地比例提高到40%”，都是希望从供给侧加大供给量，抑制房价上升。但现实中，对用地和容积率有决定作用的政府会这么想吗？上海交通大学经济学教授陆铭和中金公司首席经济学梁红的研究表明，不会！ 陆铭：该多供地的地方，偏偏供地很少 在我主持的一场论坛上，陆铭说他在研究中发现了两个重要的时间点。一个是2003年，中国的土地供应出现了一个拐点。有一组城市的建设用地供应在相对收紧，这些城市土地供应的绝对量还在增加，但占全国土地供应的份额是缩小的。另一组城市，建设用地供应则相对增加。谁收紧、谁增加呢？恰恰是人口密度高、经济发展水平比较高、人口净流入的东部城市的土地在收紧，而人口密度低、经济发展水平相对较低、人口流出地的中西部城市，土地在放松。这和全世界是不一样的，我们是在有需求、收入高的人口流入地，在相应收紧土地供应，而在人口流出地区增加土地供应。 陆铭教授说的第二个时间点是2009年，中国很多地方大规模建设新城和新区。在他收集的大概500个新城样本里，新城距离所在的地级市的主城区的平均距离是25公里，平均规划人口是40万。这些新城都建在哪里呢？2009年还有不少建在东部大城市周围，2009年之后则大量建设在中西部的人口流出地。中国规划的城的总量大概是3000个，规划的居住人口大致是12亿，也就是说如果所有新城都按照规划实现，几乎可以容纳全国总人口的90%。 陆铭的研究要说明什么问题呢？资源错配！该多供地的人口流入地，偏偏供地很少；人口流出的大量穷地方，却大量建新城新区。 搞基础设施建设是需要举债的，东部省份的债务率平均来讲不算太高，债务率高的主要是中西部。债务率高的地方为什么不怕呢？因为中国不像美国，美国地方政府是可以破产的，中国的体制不会。债务率上升，又不能破产，那怎么办？大概率的结论就是货币发行。货币发得多了，就会出现“资产荒”，因为好的资产相对于更多的货币来说，总是稀缺的。那怎么办？人们就到人口流入、土地收紧的地方买房子。 关于陆铭提到的货币发行问题，中国央行一直是不承认超发的。周小川曾说，“货币超发”这个说法接近上世纪六七十年代所谓“非经济发行”的概念，但过去中国所统计的实体经济只涵盖物质部门而不包括服务业，所以，随着市场化程度不断加深及经济快速发展，货币供应量很快就超过当时统计口径的“实体经济”的需要，即所谓“货币超发”，但货币供应不仅是满足实物经济的需要，还需满足服务业及金融市场的需要。 但在经济学家看来，目前中国的GDP统计已经包含了服务业在内，不存在只计算实体经济的问题。中国GDP占全球的15%左右，但每年新增的M2（广义货币供应量）占全球的接近一半（参考渣打银行2012报告：2009-2011年间全球新增的M2，人民币贡献了48%，2011年贡献率达到52%）。即使考虑到中国对全球经济增长的贡献率在1/3左右，新增M2也显得“过多”而不是“恰当”或“中性”。中国社科院金融所的统计更显示，如果考虑到“影子银行”的因素，也就是银行衍生出来、但没有计入表内的部分，中国超发货币的规模是巨量的。2007年，影子银行只有6万亿规模，2016年底达到100万亿规模。 陆铭说的土地供给情况会不会改变呢？在今年1月的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。如果真按这一方向，则中国房地产未来可能出现新的拐点。 姜大明还说，“要推动人口过多、房价过高的特大城市加快疏解部分城市功能”。一边向外疏解功能，一边加大供地规模，则现有城市的房价肯定会有压力。但过去十几年的历史表明，要重点城市控制人口流入，很难；要多供应土地，也很难。一切都是博弈。 梁红：高房价是怎么炼成的？ 中金公司首席经济学家梁红的研究报告《为什么说北上广深的房价远没有见顶？》最近在朋友圈热传，其实这是去年5月的报告。也许有的利益相关者喜欢这样的标题吧，又拿出来当新闻炒。 梁红去年的报告要回答的问题很简单：十几年房价越调越高，那房地产到底是过剩还是供不应求？“高房价是怎么炼成的？大家说有点像盲人摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的土地供应国家控制很严，土地用途也是严格管制，到底用了多少住宅用地，这个数还是有的。” 根据梁红的报告，中国内地城镇住宅用地占国土面积和城镇建设用地占国土面积的比例，无论跟美国、日本还是香港比，都低的可怜。过去十几年地方政府招商引资，提供了大量便宜的工业和商业用地，挤的住宅用地很少。地方政府招商引资，盖钢铁厂、建水泥厂有GDP，土地贵了企业还不来。为什么北上广深供地特别少，相对来说卖住宅用地比较多的是四线或者一些偏远城市？因为从地方政府的税收来源看，省会城市或者北上广深有很多其他税收来源，卖一点地就够花了，但四线城市只能多卖点才够几年花的。 由于把土地的供给制度视为高房价最基本的原因，所以梁红的报告说，对房地产的调控，限购不管用，限贷不管用，加税也不管用。上世纪80年代末，日本的边际税率达到过80%，也没能拦住房价上涨。因为在供不应求的时候，抑制了一段时间，房价随着收入上涨又回来了。居民的大部分收入和支出放到房子上，如果能交得起首付你就进入到这个俱乐部，坐享地价上涨，交不起首付的就只能呆在外面，这更加大了财富收入分配的恶化，同时造成社会之间的流动性非常差。梁红的建议是，恢复2004年停掉的跨省换地，就算18亿亩红线的农地必须搞农业，能不能拿上海、北京的一些土地跟东北、山西换点地呢？她最后的结论是，“只要经济总体的增速继续保持下去，没有哪个国家会在内需强盛的时候能把房地产业扳倒在地上”。 但是，也有经济学家认为，哪怕是继续限制土地的供给，也无法避免房地产熊市的出现，这就像股市必须经历熊市和牛市一样，到了熊市，采取如暂停新股发行、国家队救市等各种手段都会失效。中泰证券首席经济学家李迅雷是这方面观点的代表。 李迅雷：没有任何力量可以逆转房地产熊市的出现 李迅雷的基本逻辑是，从长期看，经济增长就是一种人口现象。从80年代初至2010年，中国经济能维持10%左右的高速增长，与农业人口大量向第二、第三产业转移有关。流动人口规模的增加，不仅促使经济高增长和房地产业繁荣，而且还带来土地价格和房价的不断上涨。在2000-2010年间，中国人口迁徙的总体方向是从西往东流动，这与东部的房价涨幅高于中西部是一致的。 但2011年之后，新增农民工数量出现了回落。按国家统计局定义，离开乡镇去外面打工就算外出农民工，哪怕同一个县内的农村劳动力在不同乡镇间流动，都纳入外出农民工统计。2015年中国新增外出农民工数量只有60万，2016年进一步降至50万，与2010年新增800万相比，出现巨幅下降。另外，中国的流动人口数量也在减少。 我查了国家统计局公布的数据，2016年末全国流动人口为2.45亿，比上年末减少171万人，2015年流动人口数量比2014年底减少568万人。数据还显示，从2012年末到2015年末，外出农民工逐年较上年增长的比例分别为3.0%，1.7%，1.3%及0.4%，几乎不再增加。 李迅雷说，新增农民工数量和流动人口数量这两大指标连续两年接近于零，意味着以农村人口转移为特征的城镇化已经接近尾声，未来城镇化进程更多地表现为本乡本土的城镇化，也就是本地农村户口转为城镇非农户口，但这并不能显著提高这些家庭的收入水平，和迁徙到外地的情况很不同。 李迅雷还指出，中国农民工的平均年龄已达38岁（2015年），有较大比例的中年人存在“叶落归根”需求，1.7亿外出农民工在务工地购房的比例只有1.3%，而目前的高房价更让他们失去购房能力。由于长期实行计划生育政策，中国人口老龄化呈现加速势头，今后的城镇化上升空间虽然还有，但已经不太大了，速度也会放慢。因此，“如果说2010年之前全国的房地产市场走了一轮全面普涨的大牛市的话，那么，2011年之后只能说是结构性牛市了”。 全面普涨的牛市受到基本面支撑，结构性牛市更多和资金面相关。自2009年之后，中国广义货币M2的规模超常增长，带动了资金推动型的行情。海通证券首席宏观债券分析师姜超说，央行每年制定了12%左右的广义货币M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速来制定的，但实际的货币增速高达16%，原因在于商业银行为了盈利的需要，发展出了巨大的影子银行，导致了货币严重超发，而超发的货币则滋生了各种资产泡沫，尤其是地产泡沫。 资金杠杆型的牛市还能走多远？考虑到从2013年起居民可支配收入增速低于GDP增速，2016年居民用极大的力度加杠杆，包袱已经不轻，加上央行货币政策回归中性的态度非常坚决，以及金融监管全面从严后货币超发会受到控制……当货币被关到笼子里，资产泡沫就接近尾声阶段。 李迅雷的结论是：世界上没有一个只涨不跌的市场，房地产周期一般是18到25年，如果从2000年开始算起，这个周期的上行阶段也已走得差不多了。若楼市今后几年一直稳住不涨，则会引发投资客的抛售压力，因为既然是投资总得追求预期回报率，故楼市要维持价格平稳很难；如果楼市今后几年继续上涨，则泡沫继续扩大，也为楼市泡沫的最终破灭起到催化剂作用。2016年中国的外贸出口在全球的份额首次出现下降，表明货物流动性也开始减弱，从增速看，人口流、资金流与货物流均在下降，这是经济的发展阶段特性所决定的，没有任何力量可以逆转。 中国的房地产经济学，是增长经济学？土地经济学？人口经济学？货币经济学？政治经济学？复合经济学？结构经济学？政府测不准，也没有哪个经济学家能测得准啊！