房价“合理回归”任重道远顺水鱼财经

" 两会落幕，温总理关于楼市的讲话牵动无数购房者和开发商的心。综合两会透出的信号，下一阶段楼市的走势理应是：" 房价合理回归，成交稳步回暖。

《理财周刊》：

房价“合理回归”任重道远

文／本刊记者 徐卓航

今年两会上传递出来的楼市讯号，一言以蔽之就是，房地产调控还不可能放松。在3月14日的两会结束日，温家宝总理举行答记者问时提到：“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃。”

市场的反应是灵敏的，上海房" 地产股于3月14日午后大幅下挫，沪指地产指数受挫3.73%，沪综指也由升转跌，午盘大幅跳水并最终放量受挫2.63%，报2391.23点，跌64.57点，创下去年11月30日以来最大单日跌幅。可见，两会传达的政策面信息对于当前市场及其未来走向都有着很大影响。在房地产调控不放松的背景下，今年的房价走势会怎样？什么时候才是买房的良机？" 房产税等政策会否全面推行呢？正确解读这些信息和讯号，对于研判楼市今后的动向无疑是有着指导作用的。

抑制投机和" 投资性需求

“为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海……房地产市场涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大；为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？我们抓住了抑制投机和投资性需求这个要害问题。”

温总理的话道出了房产调控走到现在的困境和寻求到的出路，即抑制投机和投资性需求。2010和2011年的《政府工作报告》中均指出要抑制投机性购房，而2012年的《政府工作报告》中更是强调要“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施”。显然，“严格执行”表明了要坚持抑制投资投机需求的政策方向不改变，而“逐步完善”则表明要对合理的住房需求给予保护。

这从北京市在两会期间透出的相关信号中也可见一斑。一方面，北京市市长郭金龙在北京两会所做的政府工作报告中就指出，2012年将继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施。副市长陈刚亦明确表态，对于“外地人购房连续5年社保和纳税将改为3年”的说法，陈刚表示“这没有可能”。

另一方面，北京市此次还提出了2012年要研究推出“居住证”制度，针对非投资投机的合理住房需求。北京市房协秘书长陈志表示，推出居住证可以促进刚性购房需求购房，持有居住证的人群是在北京工作几年以上、有稳定职业、对北京市有纳税贡献的人群，这些人群购房多为自住和改善性需求。

住有其居，非住者有其屋

“中国有13亿人口，又处在工业化和城镇化快速发展阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人 menu=rent key=" 租房。”

显然，温总理的话再次提出了今后住房市场发展的一个方向。我们常说对比国外许多发达国家，买房并不是解决居住问题的唯一手段，面对楼市的未来，鼓励更多的人租房而不是拥有一套产权房也是一种趋势。

近几年政府大力推进保障房建设，2010年计划开工量580万套，实际开工590万套，建成370万套；2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套。2012年又计划开工量700万套以上，基本建成500万套，在建量和竣工量将达到历史高点。今年《政府工作报告》中还指出抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，显示中央政府在2012年将更注重保障房建设和管理制度的完善。

同时，上海市也宣布了2012年保障性住房计划：新开工建设和筹措1100万平方米、16.58万套，竣工9万套（户），以及可供应770万平方米、11万套。新开工和筹措的16.58万套保障房中，包括共有产权保障房（经济适用住房）5.3万套，动迁安置房（限价商品房）4.28万套，公共 menu=rent key=" 租赁住房4万套，城市旧区改造完成2.5万户，并对符合廉租住房条件的家庭“应保尽保”。这些都体现了“住有其居”，而非“住者有其屋”的大方向。

房价合理回归

“什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。”

关于房地产市场发展，温总理接着指出，要保持房地产业长期平稳健康发展，如果盲目发展，出现泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。调控如果放松，将会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。而“调控的决心坚定不动摇”又是温总理对调控成果的一个总结，这从两会前一些地方放松调控的政策一出台即夭折就可以看出端倪，" 住建部部长" 姜伟新更明确表示七八个大城市房价一定要降。

对于这样的政策预期和调控发展的方向，房地产行业在接下来很长的一段时间内都会继续进行调整是毋庸置疑的。2012年《政府工作报告》中还直接指出要加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。由此可见，住房信息系统建设及改革房地产税收制度将成为今年房地产政策重点，为梳理个人住房信息、完善限购等行政手段、房产税改革试点范围扩大等政策提供必要条件，推动房价合理回归。

充分利用市场这只手

“房地产市场的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可缺少，因为它能保证稳定和促进公平。”

温总理的这段话又进一步强调了房地产市场的发展是要在市场和政府调控的双方面作用下平稳进行的，这对于我们购房者更是一种提示。综合两会透出的信号和温总理的讲话可以看到，今后房地产的走向应是投资投机的继续减少、租房市场的完善发展、楼市的平稳前进三个方面。避免市场因为投机客的作用而产生价格大起大落等无序波动、保障每个人都住有其所、让房价与物价和收入水平相互平稳适应才是中央政府所期望的调控结果，调控是一种手段，让市场自己充分调节市场也是必须的。

显然，在当前情况下，摆正对楼市的心态和对自我的定位是每个老百姓都要做的。是否真的需要买房，要买什么样的房，与自己相关的政策有哪些，都是我们所要关心的。只有了解了市场的真正趋向，才能正确选择适合自己的方式，不错过该把握住的机会。

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