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“开发商日子越来越不好过了。”近期，多位惠州本地开发商均在不同场合表达过类似的话语，如何将房子尽快卖出去成为头疼的问题。近日惠州市房管局公布的一季度数据可以说明这一点。
惠州市房管局公布的一季度楼市数据中提到，目前全市新建商品房累计可售面积达887.02万平方米，同比增长93.31%。按照2012年前几个月月均约50万平方米的销售情况，目前的市场存量需约20个月时间才能消化完。
如何消化如此庞大的存量，是摆在每个开发商面前的一道难题。如今楼市，现金为王。虽然存款准备金率仍存下调预期，银行可贷资金有望宽松，但房企仍面临融资门槛提高、融资成本增大的双重考验，短期内资金压力难以得到有效缓解。
资金的匮乏直接导致房企面临减缓拿地速度、加快销售节奏的选择，甚至有的房企为了持有现金流，不得不亏本卖房。在本地论坛，近期还传出本地知名房企老板负债“跑路”的消息，虽然消息后来被证伪，但也说明目前房企资金链受到高度关注的现状。大多数房企目前的第一要务就是销售、现金回笼。
城区存量达到近两年最高点
源源不断的市场供应，再加上受调控等各种因素的影响，市场成交备受压制，导致目前市场存量庞大，消化需要较长时间。
不仅是全市层面，在关注度较高的惠城区，" 世联地产(" 002285," 股吧)提供的数据显示，截至3月底，惠城区一手商品房可售面积为319.92万平方米，环比上升2.9%，同比上升74.8%。按近12个月月均销售2331套的速度来计算的话，存量套数大概需要14个月才能消化完。商品房319.92万平方米的可售面积也达到了近两年最高点
今年前两个月，受调控政策以及春节假期淡季因素的影响，供应和成交一直较为冷淡。但到了3月份，随着存款准备金率和银行利率的下降，首套房贷利率松绑以及3月掀起的楼市降价潮的叠加效应，促使前两个月市场积压的需求被激发，造成3月份商品房网签成交量强力反弹。
3月份，惠城区一手商品房成交37.13万平方米，环比大幅上升。不过成交量大幅攀升的同时，新增供应量同样大幅上升。从供求关系看，新增供应量大于成交量。世联地产数据显示，3月份，惠城区商品房批售面积52.78万平方米，供应与成交面积比为1.4：1。
从各类房源的结构来看，存量较大的主要是高价位、大户型的住房。业内人士指出，如今市场较为活跃的群体为刚需族，刚需族首次置业，受制于收入等各种因素，往往首选中小户型或低价位房源，这就导致了高价位和大户型房源的销售受到影响。市房管局的数据显示，144平方米以上可售住房面积为330.5万平方米，占住房总可售面积的45.47%。
业内人士认为，3月份由于一些购房客户的心态发生变化，特别是刚需一族，推动了惠州楼市成交出现了回升。但是从整个市场来看，供大于求现象仍然明显，市场存量风险依然存在，这对房企的资金链来说是一个巨大的考验。
房企逐渐进入高风险运转
前些年，红火的销售业绩让房地产成为“稳赚不赔”的行业，以至于各类企业纷纷抢滩房地产市场，打算从中分一杯羹。不过随着调控的逐渐深入，这一“房地产暴利”的神话被打破了。
如今让不少房企头疼的一大问题无疑是资金链，其中最明显的表现来自于资产负债率的普遍提升。中国房地产研究会测评数据显示，中国房企500强2011年资产负债率均值为68.18%，较2010年的66.4%上升了1.78%。500强房企的净负债率由2010年50.07%上升到66.59%。此外，A股市场74家披露2011年年报的上市房企，存货量价值高达7230亿元，比上年同期增长43%，同时负债超过8000亿元，比上年增长31%。
在惠州，多位开发商对于资金链状况均讳莫如深，不愿开口。不过据一些地产中介机构人员透露，惠州有一些开发商的资金链十分紧张，特别是中小型开发商，因此不得不通过大幅降价等多种手段“以价换量”。
有关分析人士表示，往年房企可依靠高房价和高成交量来缓解高负债的压力。但2011年以来的调控导致成交状况惨淡，一批地产企业进入困局，其筹钱的多条通道却不断遭遇封堵。在本地论坛上，也有网友透露，信贷部门里有规定让员工不贷款给开发商。有业内人士也称，本地一些房企开始转向“地下钱庄”借高利贷，还有一些房企正想办法抽身而退。
“房企在运营过程中离不开资金，如果商品房持续销售不振，房企资金长期无法回笼，可以预见的是，未来的房地产市场将面临着一轮大洗牌。”惠州地产从业人员王先生称，一些企业不可避免面临破产、倒闭的局面，前些年房地产行业体现出了高回报，而未来几年则将体现出高风险，特别是一些新入门不久的房企，面临的风险更高。
王先生也认为，如果房企出现债务危机，同时也将引发一系列的连锁反应，届时受影响的还有购房者、银行系统、" 信托公司、民间借贷等。
降价促销缓解资金压力
越来越高的负债率、逐渐到期的房地产信托、银行信贷……都成为房企必须面对和解决的资金难题。多位业内人士指出，在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过少拿地、少开工、降价卖房、转让项目等方式都可以实现储备现金，但是从市场形势看，降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。
从目前市场观察情况来看，以目前销售业绩较好的楼盘为例，例如中信凯旋城、德威摩卡小镇、海伦堡院子等，在营销策略上有一个共同的特点，就是降价跑量。有的房企降价幅度还不小，例如有的楼盘去年的开盘均价为6000多元/平方米，如今推出的均价则为4500元—5000元/平方米。
楼盘的降价也促使成交均价出现下滑，例如今年第一季度惠城区一手住宅成交均价为5593元/平方米，同比下跌7.16%，环比下跌9.7%。此外，有的开发商则是通过邀请明星、垫首付、赠送面积等各种营销手法来“跑量”。
有业内人士指出，刚需购房者经济实力较弱，价格敏感度高，价格是影响购房者选房的主要因素，因此2012年开发商针对刚需人群，最有效的营销策略应是降价让利。
除了降价快跑、以价换量，有业内人士还建议，有条件的房企也可以选择引入信托、股权融资等方式，或是寻求资金实力雄厚的合作方进行联合开发，也可以积极参与保障性住房建设并享受政策利好等方式实现自救。
撰文：南方日报记者 罗锐 摄影：南方日报记者 梁维春
