解决让你纠结的15个财务问题顺水鱼财经

MONEY+记者|王茹芳 唐文之 何丹丹 陈晶 实习记者|杨冠宇

两难问题是最让人纠结，也最难解决的问题。在特殊的年龄段，我们同样也会陷入类似的两难困境—该租房还是买房？该在小公司发展，还是去大公司当螺丝钉？该选择在职业发展黄金时期生孩子吗？它意味着现在的职位可能被他人取代，而且未来还是未知数。老家的父母年事已高，需要照顾，二线城市生活成本更低压力稍小，无论是出于个人发展，还是家庭考虑，是该回到二线城市，还是坚持在大城市打拼，找机会把父母接到身边？

这些两难问题常常没有标准答案。但我们为你思考了那些看起来复杂得要命的事情—采访三十岁左右的人群，归纳出15个困扰他们的两难问题，分析不同选择的前提、成本、收益及影响。根据我们的分析结果，你可以自己权衡到底该怎么办。

想要同时解决所有问题也不现实。在处理问题前，你更有必要先分清问题的轻重缓急。管理学家史蒂芬?科维(Stephen R. Covey)提出了时间管理象限工作法，把问题按重要和紧急程度排列整理，它可以帮你理清思路。我们将这15个问题也放入四个象限中，你可以根据你的情况调整这个To-Do List。Do this or that，也许并没那么难。

Q1

房价跌了，该租房还是买房？

去租房吧！

虽然房价在严厉调控的作用下已经下跌，一线城市的房租仍在稳定上涨，但是，单纯从居住消费的角度来说，目前在中国租房仍然比买房划算。

根据上海易居房地产研究院测算，北京、上海等一线城市的住房租售比大概在1：400，中心城区更为突出，甚至超过1：500。租售比表示的是月租金和房产总价的比值。

国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。比值越高，说明房产的投资价值越高，买房获利更丰厚；比值越低，说明房产的投资价值越小，租房更划算。如果换算成百分比来表示，租售比低于4.5%，说明该地区的房价存在泡沫；比值高于5.5%，则升值潜力大。

以一线城市市中心的一套两居室住房为例，北京、上海目前的情况是：如果市场售价180万元，则月租金水平在3600元左右。但是如果按照国际通行的租售比标准，这套房子在租金不变的情况下，要降到108万元以下，才会被认为是合理的价格。

目前，5年期以上人民币贷款年利率为7.05%，2010年各样本城市的住宅租售比水平均低于5年以上个人住房贷款利率。

也就是说，要想贷款买房，并且靠以租养房来长期投资，就亏大了—租金根本不够还贷款的，收益是个负数。

去买房吧！

即使是自住，也对房产增值抱有期待。和3年翻一倍的房价相比，利息算什么？况且，房租不也是年年涨吗？

2012年新年前两个月，16家标杆房企1月份销售业绩总额不足300亿元，不及前一年同期销售金额的一半。由于房企债务在2012年第二季度集中到期，安信证券研究中心认为，第二季度将是房企资金链最危险的时期。承受着业绩压力和资金压力，部分房企开始酝酿新一轮降价以刺激成交，这时，也是适合买房的时机。

上海易居房地产研究院的统计数据也显示，上海市一手商品住宅成交均价走势从2011年5月开始发生逆转，进入下降通道。

截至2012年2月，全市成交均价因为降价楼盘的大量出现，已经比8个月前的最' target='_blank' >高峰下跌了27%。对市场在售楼盘的抽样调查也显示，目前上海全市85%以上的新盘价格均显示为降价或者价格与过去持平。

10年来，房价涨多跌少。2010年开始，政府调控了2年多才算把疯涨的房价摁住了。去年信贷全面紧缩实际影响了购买能力，今年开始政策明确支持而且只支持首套房信贷，恢复8.5折的利率折扣，一线城市降价的房子又大多是中低价、你负担得起的，还有什么理由拿着首付款迟疑呢？

Q2

我是该提前还贷，还是继续每月还贷计划？

提前还贷吧！

在还款的前几年，主要都在还利息，尤其是房贷利率在9折以上，甚至超过基准利率的，还得就更多。考虑提前还贷吧，越早开始越好，在大多数银行规定的还款满1年后提前还贷免交违约金最划算。

在还贷的第13个月(第2年)就提前还掉一部分本金，选择“缩短还款期限，月还款额不变”的方式，节省的总利息比“减少月还款额，还款期不变”的方式多。所以，缩短还款时间是降利息的最有效办法。还得越晚，节省的利息就越少。等额本息还款法如果过了还款期一半，等额本金还款法过了还款期的1/4，提前还贷就省不了多少利息了。

继续按月还款！

如果你的房贷享受7折或8折的利率，那么即使按照目前已经上调到7.05%的5年期以上贷款基准利率，实际打折后利率为4.93%到5.64%。那还是继续按月还款吧！

即使你有闲钱20万元，提前还款也最多节省18.5万元的利息，而这20万元即便放在银行里存18年，复利操作，按照目前的人民币整存整取的利率，到期总利息是27.7万元。

有了大额资金，放在银行做定期储蓄当然只是中下策，如何获得稳定回报和收益才是关键。可以根据家庭收支情况和风险承受能力，用这20万元配置家庭投资。

Q3

我是该趁职场开端先计划要孩子，还是等到事业有成再生？

在职场起步阶段要孩子

以大学毕业22岁计算，进入职场的前三年被认为是职业起步阶段，收入不高。这时候生孩子的机会成本最低。根据太和顾问统计，2011年一线城市大学本科毕业生第一年平均薪资3200元左右，第二年转正后增长15%。按照这个数据计算，同龄的夫妻两个人在25岁之前年收入9万元，根据国家' target='_blank' >统计局《中国统计年鉴-2011》的数据，估算两个人的家庭支出在4.5万元左右。同时，至少需准备3万元的生活准备金。孩子出生后每年花销将增加2.5万元左右，这时，家庭月收入刚好负担每个月的支出。有利因素是这时候双方父母相对年轻，有他们帮忙带孩子，重返职场的时间不会拖得太久。

等事业有成再要孩子

要做到“事业有成”，至少需要8至10年的时间，而30岁以后生育，最大的优势是经济基础比较扎实，但由于薪资变高，生育的机会成本也随之变高—至少1年的收入8万元。管理咨询公司合益(Hay)集团和人力资源咨询公司华信惠悦发布的《2005年中国大陆地区整体奖酬调研报告》显示，2006年到2011年，中国企业平均年加薪幅度在7.5%到8%，那么现在家庭年收入9万元在8至10年后会增长到16.5万元至19万元。此时生孩子所需的花销不是太大的问题。不过高龄产妇的生育费用明显高于25岁产妇，此时父母年龄偏大，照顾孩子力不从心，而请一个不错的育儿保姆每月的开销也省不了。

Q4

买房，要一次到位，还是先买小再换大？

先买小房，日后置换

不想把鸡蛋都放在一个篮子里？先买小房，过几年再置换。

以北京、上海等一线城市房价的整体情况为例，地段较偏、面积50平方米左右的一居室，一手房价100万元左右。首次购房者购买，首付最低三成，享受最低8.5折的利率优惠。买这套房，首付准备30万元，贷款70万元，申请20年期商业贷款，采用等额本息还款方法，每月还款额5000元。

5年间，归还本金9.6万元，已支付的利息总额是23万元。卖掉，购入200万元的大房子。这套房被视为家庭第二套房，首付最低六成，利率上浮1.1倍。假定小房子以130万元卖出，还清剩余贷款本金，到手70万元。

大房子首付130万元，同样贷款70万元，申请20年期商业贷款，等额本息还款，月还款额5750元，20年利息总额68万元。

至此，买这两套房付出的利息成本一共91万元。

而购买第一套小房通常只要支付1%的契税即1万元，卖出时满5年不缴税。买二套房时，也假定为一手房交易，则需缴1.5%即3万元的契税。

至此，买卖两套房的契税支出最少4万元。如果两套房都是二手房的话，还要多交3万元的中介费。

以98万元的购买成本，用5年的时间差缓冲资金压力，方便挪出资金来配置其他投资，但对第二次买房的首付要求比较高，小房卖掉以后到手70万元，还需要再追加60万元的首付款。

一步到位，买大房

如果是一步到位买大房呢？两房两厅、面积在90平方米左右、位置相对较好的房子，基本能够满足家庭的生活自住需求，同样以一线城市、200万元以上的住房为例，按照首付三成，贷款8.5折利率优惠，20年期的等额本息还款，200万元的房子首付60万元，贷款额高达140万元，月还款1万元，利息总额100万元。

税费方面，主要缴纳1.5%的契税3万元。由此，一步到位要付出的全部成本是100+3=103万元。

对于首付资金不多但高收入的家庭来说，一步到位买大房的好处是用较低的首付买到目标房产，也省掉来回买卖置换的麻烦。另外，避开了第二次买房的高首付门槛和上浮1.1倍的高利率。

但是，想要买房一步到位，至少要先准备65万元，而且按照月还款额不能高于家庭月收入50%的国际警戒线，家庭月收入要高于2万元才能通过银行贷款审批。否则家庭负债率太高，万一遇到失业等意外，房贷断供会影响个人信用，连续拖欠还款，房子会被银行强行拍卖。

这两年政府严厉打击住宅市场投资投机行为，房价已经开始回落。从中长期的角度来看，房地产市场的价格将趋于稳定、小幅增长。市场动荡的时候，房屋的总价越高，受房价总体涨跌影响就越大。单纯从价格变化看，如果市场普降20%，那么100万元的房产市值缩水了20万元，200万元的房产则蒸发40万元。所以，在房地产市场价格走平、下跌的时候，一步到位买大房在短期内可能要面临更大的风险。

Q5

我是该把父母接到身边，还是让他们留在老家？

把父母接到身边

你必须知道的一个现实状况是，父母来了，但他们的社保、医保关系却来不了。在你身边，' 养老金还能正常领取，但是却不能在你的城市享受医保福利。一生病就回老家看显然不现实，你要做的是给父母准备一笔足以承受他们10年后大病医疗费用的资金，考虑到通货膨胀因素，这笔资金到时最好是30万元以上。从现在开始，以10万元作为父母医疗金的基础，坚持做中等风险的投资，并在10年间逢低追加，10年后逐渐转成灵活支取的低风险理财产品。父母来了，如果房子住不下，或者全家换租一套大些的房子，或者为他们在附近租房住。最好把父母在老家的房子出租，贴补现在的房租。

让他们留在老家

留在老家，最近几年你还不必担心，但是十几年后，等到他们年过70，没有子女在身边照顾，总是让人不放心。

养老金、医保齐全，父母留在老家，将来没有人照顾是很大的问题，即使有医疗保险，大病也需要先垫付再报销。因此，你除了给父母准备一笔医疗垫付资金，还需要每月预留1000元至2000元，将来父母行动不便需要雇佣家政服务人员的时候，贴补家政服务人员的工资。如果可能，最好关注父母的财务状况，帮他们规避可能出现的财务风险。

当然，如果到时候你的收入可以在自己的家庭开支外，轻松承担父母的这类开销，那就再好不过了。