50城楼市“健康指数”大盘点，看价更要看量！顺水鱼财经

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对自住型买家来说，最好的楼市应该是“涨量不涨价”；对投资者来说，最好的楼市应该是“量价齐涨”。一起来对号入座，看看2017年的中国楼市，哪些城市值得买，哪些城市需要小心？ 数据来源:上海易居房地产研究院 《2016年全国楼市50强城市排行榜》 这些城市“量价齐涨”——值得买入 典型城市 漳州、镇江、芜湖、昆山、长沙、南京、佛山、南通、天津、杭州、广州。 以上是2016年成交量与价格涨得都很欢的城市，主要分为两类。 一类是优质的二线城市。比如天津、南京、长沙、杭州，显示这些城市是中国楼市的第二战场； 另一类是热点城市周边的卫星城。比如厦门旁边的漳州，南京旁边的镇江，上海旁边的昆山与南通，广州旁边的佛山，显示热点城市强大的溢出效应。 还有一个城市是广州。2016年广州新房的成交均价上涨11%，虽被列入“房价偏热城市”，但涨幅在一线城市中最低，不及京沪深涨幅的一半。不过，广州楼市的交易却十分活跃，无论是成交量还是成交量的涨幅，都居一线城市之首，显示广州楼市的稳健。 非典型城市 成都、惠州、无锡、南昌、济南、洛阳、常州、南宁、兰州、贵阳、沈阳。 这些城市的成交量和价格在2016年温和上涨，也基本分为两类。 一类是价格被低估的强省会城市；一类是热点城市周边的卫星城。 点评：对投资者来说，“量价齐涨”是最理想的状态，因为有成交量支撑的价格，才是可持续的价格。 这些城市“涨量不涨价”——适合自住 典型城市 大连、太原、徐州、清远、海口、淮安、珠海、烟台。 这些城市的成交量在2016年的涨幅都在20%之上，但新房成交价的涨幅都在5%以下，属于比较明显的“涨量不涨价”。 这些城市的共同特征：均远离热点城市，也非强省会城市。 非典型城市 重庆、宁波、郑州、青岛、武汉、中山、淄博。 这些城市在2016年的成交量大涨，但价格涨幅不大，介于5%与9%之间。 武汉与郑州均属于“举全省之力发展”的强省会城市，利好很多，但房价已经涨过好几波，导致2016年的上涨动能不大。 重庆不用说，向来是中国楼市的一股清流，一直是“涨量不涨价”的典范，但2016年仍然涨了6%，比大连、青岛的涨幅要大。 宁波的成交比较活跃，说明需求繁荣，但价格只能算略涨（6%），这可能是因为杭州在省内对热钱的虹吸效应。 青岛的成交量非常大，但因为山东经济近几年缺乏亮点，导致楼市缺乏炒作素材，价格也比较平稳了，淄博的情况与青岛有点像。 中山因为深中通道的概念，在2016年着实火爆了一把，但目前主要体现在，还没有明显地体现在价格上，2016只是小涨6%。 点评：相比那些“价量齐涨”的城市，“涨量不涨价”的城市一般经济平稳、需求旺盛，但缺乏大的利好，也就缺乏炒作的题材，价格也就比较平稳。对刚需人群来说，这些城市是理想的宜居城市，但对投资者来说，不是理想的投资标的。 这些城市“涨价不涨量”——风险警示 典型城市 深圳、苏州、乌鲁木齐、东莞、上海。 这些城市价格涨势如虹，但成交量却大幅萎缩。它们在2016年的成交量均为负增长，分别是－37%、－23%、18%、－9%、－7%。 乌鲁木齐在成交量下降的同时，价格仍然上涨了9%。 另外四个城市其实等同于两个城市，一个是上海＋苏州组成的大上海都会区，一个是深圳＋东莞组成的大深圳都会区，这也是最近两年中国楼市最火的两个地区。 2016年因为上海与深圳空前严厉的楼市调控，导致两个城市的成交量的大幅萎缩，但价格没有因此及时平稳下来，一定时期内呈现“有价无市”的僵局，这个僵局也在一定程度上传递给了苏州与东莞两个铁杆卫星城。 非典型城市 北京、合肥。 北京的价格当然不用说，位列少数几个“房价过热城市”，但成交量没有出现暴涨，2016年只是小幅上涨了12％，显示北京楼市虽然没有上海、深圳那么过热，但成交量仍然被严厉管控。 2016年是合肥楼市烈火烹油的一年，但成交量并没有大涨，只是小幅上涨了13%，整体的成交量是1023万㎡，远少于武汉、郑州、成都、长沙等中部省会城市，这在一定程度上显示合肥楼市价格的支撑力不够。 点评：与那些“涨量不涨价”的城市相比，“涨价不涨量”的城市往往因为此前的楼市过热，导致需求被政府严厉限制，成交量出现萎缩，在一定程度上呈现“有价无市”的僵局。 这类城市一般是区域价值极高的城市，但同时也是被过度炒作的城市，在这些城市买楼，经常会遇到流动性被政府冻结的风险，高收益往往伴随着高风险。 这些城市“量价齐冷”——风险较大 典型城市 温州与台州。 2016年，一小部分城市出现了“量价齐冷”的现象，不仅价格没有跑赢通胀，成交量也比较萎靡，甚至出现负增长。 最典型的是温州与台州，其成交价的增幅分别是－9%与－5%，成交量的增幅分别是－7%与3%。 这两个城市都属于浙南城市，在2008年全球金融危机之前，是中国楼市最热点的区域之一，但一场金融危机打破了这个地区的泡沫，直到今天还在艰难转型。浙南楼市的冷清与浙北楼市（特别是杭州）的红火，形成鲜明对比。 非典型城市 长春、西安、昆明。 这些城市的新房成交价在2016年的涨幅都在5%之内，成交量的涨幅也都在12%之内。 这些数据放在平常的年份，不算差，但放在2016年的大背景下看，则有点跟不上节奏，把这几个城市归类为“量价齐冷”是相对的。 点评：在四种类型的城市中，“量价齐冷”的城市最危险，不仅吸引不到投资性需求，也没有足够的刚需作为支撑，到这些城市买房，需要严格把控风险。 （本文所引用的数据全部来自上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》。本文只统计了新房数据，没有统计二手房数据，这对北京上海深圳的分析可能会有影响，因为这三座城市的二手房交易量已经超过新房交易量。所以，本文的数据和观点仅供参考。）