北上广深，花多少钱买房才能享受人生？顺水鱼财经

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2016/12/29 10:59:00 标签： 上班十分奔波的两口子，下决心卖掉远郊的旧房并掏光家底，凑一套主城区的小两居，预算有限，只能在房屋条件上无限放宽。小A父母过来一看，直嘀咕：“这城里的房子，也忒旧。”在老家住着市中心花园小区的老两口，有些不好接受，念叨着让他们回老家。 大城市哪哪都好，只是患了居住贫困症。“因住致穷”是一种常态，这个穷有两种意味，一是被房价掏空，一是住房条件实在艰苦。 比较常见的家庭情景是，就算衣食用各项消费的都是中产新宠，住房条件却仍停留在90年代左右，尤其是那些为了地段与学区买的房子。 那么问题来了，大城市的居民们要在居住这一笔差不多是人生最大的消费上，也买出消费升级的心态与水平，脱贫进入人生新篇章，需要够到哪个价位？ 揣摩一下衣食用这些消费升级的心态作为参考：买买买不再只满足于基本功能，而是愿意为了产品本身稍好一些的使用感付出更高溢价。 居住本身的使用感，最直接的就是用小区的容积率与地段来进行衡量。于是，我们在某房产平台上爬取了北上广深住宅小区的详细数据，试图通过观察小区价格与使用感之间的关系，发现大城市居住升级的规律。
容积率是啥？用书面语来说，容积率衡量的是这个小区的住户拥挤程度，容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。 说人话？容积率越低，意味着这块地上住的人、建的房越少。这进一步意味着：下楼跑步不容易撞倒人、想用扭腰器不用排长队、小花园跳跳郑多燕也没多少人围观……居住舒适度更高。我们姑且粗暴地把容积率理解为拥挤度，越高就越拥挤。 解释清楚指标，接下来就可以计算门槛了。 把城市小区按照房价分为以下11个档，再算出四个一线城市的数据表现，如下图。 规律还是很明显的：拥挤度随着单价的增加，先增后降，走势当中有一个非常明显的转折点。 也就是说，没到达那个转折点之前，买更贵的小区反而使内部居住环境更不舒适。 这种价格的升迁应该就是从郊区逐渐买到了主城区，多出来的价格实际上是在为更好的地段付费。因为DT君分析各城市数据还发现另外一个比较常识的规律，从城市的边郊到中心，拥挤度与单价都逐渐升高。 当小区单价到达转折点以后，越贵则居住环境越舒适，这可以看做是已经买入中心区域后，溢价不再是为了地段，而是很单纯地为了更好的内部居住环境，我们姑且把这个点称为“享受点”。 “享受点”在各个城市并不相同，北京的享受点约60000元/㎡，上海是100000元/㎡，广州是60000元/㎡，深圳则为70000元/㎡。 差别挺大，我们分开来，具体说。
上图可以找到三个价格节点：在30000元/㎡这个点之后，拥挤度升幅陡然增大；进入“享受点”60000元/㎡之后，在逐渐提价至80000元/㎡的过程中，小区的拥挤度逐渐下降；但再往上加价，从大趋势上来说，舒适度并不会提升太多。 这可以大概给我们区分出三个渐进的买房图景——30000元/㎡之后开始进入城区，60000元/㎡之后开始关注生活品质，80000元/㎡再往后走，就是壕的玩儿法了。 根据各价位房源地理位置分布，DT君还为你总结了一条北京买房消费升级路线图：开始可以先从房山买起，然后去丰台开启进城之路，下一步是买入朝阳真正享受城中心便利的吃喝玩乐资源，还能再进一步的话，去海淀占个位置为后代做准备，最后攻坚东、西两城，完成壕的终极蜕变。 不过，DT君得承认，帝都最贵的仍旧是地段。从小区本身来看，高价低价的拥挤度悬殊并不大，整体的居住条件都还算不错。但是考虑到偏高价区域与偏低价区域的资源分布有很大差别，居住体验肯定还是有悬殊。
当然，我们也不能凭借这个点价位太高，就判断魔都人民获得享受的难度太大。将四个一线城市做对比，除了帝都到达“享受点”之后的小区可以略比魔都宽裕一些，魔都各价位小区的拥挤度都是四个城市中最低的。 魔都还有一个最大的特色：各个区域内住宅小区的价位分布都十分丰富。 如果你返回上文再看看北京的图，对比十分明显。北京的各个区域只能覆盖某一个价格段，因此DT君可以依次总结出价格升级的区域路径。但是上海各区域价格跨度都比较大，哪怕是豪宅最多的徐汇、黄浦、静安以及浦东。 地域广阔的大浦东从市中心一直延伸到外环外，价格分布广很好理解。但是几乎全域盘整在中心城区的徐汇、黄浦以及静安，也有覆盖到偏中低价位的住宅小区。 这意味着，魔都资源高度集中的区域，还存在不少没那么贵且舒适度不差的房子，这应该是老公房的功劳。 再回头看100000元/㎡的“分享点”，在魔都居住一项上要体现出壕的风范，门槛很高。这对于普通人来说反而是好事，除开极少数顶端人群，大家在基本生活方面的差别远没有财富差异那么大。 普通富人跟普通穷人的区别没那么明显，至少在居住一项上，上海表现出了这样的平衡。
从整体水平来看，深圳各价位小区都十分拥挤，只有买到100000元/㎡以上的豪宅之后，拥挤度才进入了北上正常舒适水平。考虑到深圳十分有限的土地与不断涌入的人口，这种情况可以理解。 此外，深圳的拥挤度随价格变化的曲线也比北上都要陡峭，尤其是到达“享受点”之后，出现了明显的跳跃上升：小区单价每上升一档，其居住的舒适度都会对应上升。从区域分布来看，随着单价升高，小区分布逐渐集中于南山与福田这两个资源更加集中的区域。 DT君试图描摹深圳买房升级的路径：先买在南山、福田之外的区域，然后奋力往这两个地方走，再升级就往这两个地方的高端住宅走。总之，越贵的房子居住体验肯定越好。 一分钱一分货，集中力量办大事，年轻大城市的性格也体现到了居住一项上。
首先，广州的住宅小区是一线城市中最拥挤的，不少住宅的拥挤度直接高于正常两倍以上。DT君只能说，这是一座人不那么多地也足够大，但却太爱好高楼的城市。 其次，广州的住宅小区拥挤度随价格变化的这条曲线是一线中最陡峭的，类似于把深圳的曲线对应同比压缩，考虑到两地现在的房价情况就能理解差异：广州的房价在一线中算比较低的，人民想要进入更中心的地段也要付出溢价，但由于底价低，溢价变化的百分比就显得比较高。 很明显，随着单价升高，小区分布逐渐集中于天河与越秀这两个区域。 不过，DT君在整理数据时发现，广州严格意义上来说并没有明显的“享受点”，超过60000元/㎡的住宅小区不多，而且发挥十分不稳定，买到这个价位的小区，也不意味着它的居住体验会更好。 不普通的富人去了广州，怎么才能体现出差别呢？这是个问题。