深刻！资深地产人揭秘2016年中国楼市，原来这才是中国楼市的真正内幕！顺水鱼财经

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2016/12/22 8:13:00 标签： 市场 摘要好家伙，本来是想让低迷的城市恢复点活力，不想该涨价的城市没涨起来，不该涨得却涨得比谁都凶。说得夸张点，对于地产经纪人，光凭两周的业绩就够吃一年了，这全得益于上涨的房价。 2016年已经接近尾声，想想就在两个月前，二十多个城市出台了限购限贷新政，不少客户都曾问起过我这样的问题：年初楼市主基调还是去库存，可是年底怎么就变成集体限购限贷了呢？真是有点搞不懂啊。作为一位入行多年的房产经纪人，我是个爱总结的人，恰逢年底临近，就这个问题做答，也顺便总结下我眼中的2016中国楼市。 毫不避讳地说，中国楼市是一个彻底的政策市。要读懂中国楼市，必须先看懂楼市政策。今年影响楼市主要有两个重要政策：先是年初的营业税、契税双降，直接点燃了楼市的一把火，紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式，一二线城市房价轮翻出现了暴涨；随后的9、10月，20多个城市集体限购限贷，才算浇冷了这团楼市之火。政策的背后是什么？年初和年末为什么会出现截然不同的政策调控？楼市到底怎么了？这么严的限购限贷政策是不想让人买房了吗？2017年到底还能不能买房？让我们先把时间倒回到2016年初。 一、年初楼市一片低迷，部分城市库存压力巨大 先来看降税政策出台前的一组数据。 从2013年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势，2014年的增长率为26%，2015年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期，2013年的去库存化周期为4.5个月，而到了2015年就增加到7个月了，说明在政策刺激后，楼市库存量仍然在增加。 楼市成交持续低迷，库存越来越高，除了一线城市基本保持市场成交以外，多数地方尤其是三四线城市，陆续出台的购房补贴政策，都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最着急的，除了开发商，就是地方政府和银行，而地方政府和银行的担心，当然就会层层传导至决策层。政府卖地时，开发商手中有一部分自有资金，再从银行借贷，缴纳了土地款，同时还要向银行举债进行开发建设，房子一旦卖不出去，开发商的钱收不回来，银行就着急了。与此同时，政府新的土地也无法再卖，公共建设的资金和各项支出也只能举债，银行旧债没有回来，新债需求又急剧上升。这时候，就需要一个办法，帮助开发商解决眼前的难题，把房子卖掉，银行把开发商的债收回来，然后再放贷给新的目标，才能促进城市建设，进一步刺激经济发展。 于是，国家号召去库存，一开始把目标指向进城的农民工，希望引导农民工在城市里安家置业，完成去库存大计。但是后来发现，农民工兄弟根本不具备这个实力，一套房子几十万，农民工普遍不符合银行贷款条件，只有首付的钱，农民想在城里买套房是非常困难的。 地方债务需要转移，农民工和刚需买房族都已经指望不上，那就从改善型需求和投资需求着手。降税！而且是契税和营业税双降！买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税，现在满2年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。一套100万的房产，满2年交易的，如果买家不是首套房，契税可减少1-2万，营业税减少5.5万，房价越高，减免越多。重点是，这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠，其优惠力度，前所未有。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。 政策的目的是，通过刺激买房需求，将债务由开发商转移到购房者头上，房子卖掉了，开发商有钱先还给银行，然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房，地方政府和银行就不再担惊受怕，因为买房首付款普遍在2成以上，二套房3成以上甚至更多，不出意外的话，老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。 值得一提的是，这次政策的出台，主要是为了刺激二三四线城市化解库存，特意把北上广深排除在契税优惠政策之外。即使这样，因为北上广深房子总价高，而且新房普遍比较偏远，二手房市场比新房更活跃，即使只降营业税，也是少则几万，多则几十万的优惠力度。作为经纪人，当然要第一时间把这个好消息告诉我们的准客户，这为他们省下的可是真金白银啊。当时，我也只是想，机会来了，能多说服几个客户买房，今年的收入有保障了，可谁也没想到，后来会发生那么多事情。早知道，我会劝所有亲朋好友3月份把所有钱都拿出来付首付买房。