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全球房价都在涨,为何德国能够独善其身?对于我们有何启示?
2016/10/27 13:29:00 标签: 价格指数增加90%,扣除通货膨胀的影响,其实际价格下跌11.3%,实际房价收入比下跌62%。从20世纪80年代以来,德国的房价收入比持续走低。德国的实际住房价格并没有与实际人均GDP保持一样的方向,打破了住房价格与人均可支配收入的正相关关系。
纵观全球,很少有国家可以做到保持房价长期稳定,但是德国却“独善其身”。
从1977年至今,德国人均收入增长约3倍,但同期名义住房价格仅上涨约60%,扣除物价影响,德国近十年的房价以每年1%的速度下降。
在历次金融危机中,德国房价从未大起大落。德国的房价长期为何如此稳定?对我们有哪些借鉴意义?
1、在全球“独善其身”的德国" 房地产市场
德国的房价以其长期的稳定性在全球独树一帜。1)从绝对住房价格来看:德国无论是名义价格还是实际价格都较低,且有较强的稳定性;2)从相对住房价格来看:德国的房价收入比和房价租金比均低于其它发达国家水平,甚至德国的房价上涨速度不及收入上涨速度,房价收入比逐步下降;3)从住房拥有率来看:德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场,且有较为完备的法律体系和配套措施。超半数的居民选择租房居住,进而减少购房需求,减少价格的波动。
1.1 整体特征:房价合理,房价收入比偏低
横向来看,在全球主要发达城市中,德国核心城市的房价和房价收入比偏低。从房价收入比看,慕尼黑、柏林不仅在欧洲处于低水平,在其他洲都处于低水平,伦敦、香港的大小大约是其三倍;从租房收益率看,德国在全球发达城市中处于中等水平;从房价租金比看,德国的回收期大概需要20多年,和美国相当,远小于伦敦、巴黎、深圳、香港;从房贷收入比看,慕尼黑72.15,柏林51.92,约为伦敦的四分之一,巴黎的二分之一;从房价来看,德国柏林的平均房价仅为4578美元/平方米,远低于伦敦房价(28713美元/平方米)及其他发达城市。
纵向来看,德国房价保持长期稳定性。1)1970-1981年是上升期,累计升幅约23%;2)1982-1996年是下降期,累计降幅约30%;3)1997-2007年是微幅波动期,房价基本保持稳定;4)2008-2015年是上升期,累计升幅约10%。
与德国" 房地产市场价格的低增长趋势不同,全球主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨。尤其1998年以后,全球房地产市场出现明显的集体繁荣现象。2008年次贷危机以后,全球QE和零利率,房价普涨。
德国在这几十年的波动幅度显著低于其他国家。1970-2015年,英国名义住房指数涨了50多倍,相对涨幅较小的美国都增长13倍多,只有德国和日本增长3倍多。日本虽然数值和德国差不多,但是背后的机理完全不一样,日本经历了房地产疯狂上涨到泡沫破裂的过程。
1.2 人均收入上涨,但房价收入比却下降
从整体上看,1970-2015年,德国新建住房名义价格指数增加90%,扣除通货膨胀的影响,其实际价格下跌11.3%,实际房价收入比下跌62%。从20世纪80年代以来,德国的房价收入比持续走低。德国的实际住房价格并没有与实际人均GDP保持一样的方向,打破了住房价格与人均可支配收入的正相关关系。
通过以上分析可以发现,德国住房市场的表现与全球大多数国家不同,是哪些因素决定了德国房价表现特殊?哪些因素决定了德国房价长期保持稳定?