限购前的疯狂，一线城市”概念还能走多远？顺水鱼财经

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“这一切都比我想象中来得快。”9月18日傍晚，在杭州市政府重启限购的传言落地后，上海楼市投资客袁玥感慨道。原本，她打算趁着上海楼市高点卖掉静安区的自住房，套现500万，转战杭州这一价值洼地淘金。但突如其来的限购新政还是暂停了她购买沪杭高铁票的计划。 其实在袁玥之前，这座刚刚召开完G20峰会的城市正不断涌入外来投资客。 在杭州限购政策发布的前一夜，9月17日，载着来自温州等地炒房团的两台大巴，停靠在了杭州滨江区某楼盘门前，他们直接全额现金买下了该小区足足100套商品房。 杭州透明售房研究院的数据显示，今年以来，当地" 房地产市场中，外来购房群体增长较快，8月份外来购房比例已经达到了33.8%。G20之后的一周，这一购买比例达到了39.3%。同时，外来购房者中有74.6%的人购买了一套，25.4%购买两套及两套以上的商品住房。 伴随着外地投资杭州楼市预期的增强，昨天（9月18日），沸腾的楼市终于引来政府监管者欲图降温的凉水。 紧跟苏州、厦门限购政策，在时隔五年后，杭州限购令重来。当地房管局宣布，自9月19日起，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。 对于市场来说，这一限购政策稍显不痛不痒。杭州市政府某官员向腾讯财经表示，这个政策对杭州楼市影响有限，因为很多外地炒房客在家庭成员里，随便换个身份证就可以来购买，此举更大的意义可能是“政府为了表明态度”。 同策咨询研究部总监张宏伟更是直言：“对于楼市来讲，既然投资客死都不怕，苏州厦门杭州楼市限购又算什么？这或许是当前楼市投资客心态的真实写照。” 又迎来一波投资客 这一波在杭州买房的人，不仅仅是浙江省内的买房者，这还包括全国各地过来的房客。 去年10月，为了打破“上海户籍家庭不允许购买第三套房屋”的政策壁垒，袁玥选择和丈夫假离婚买下靠近上海黄浦江畔、30平米的房子。而今伴随着上海整体楼市的猛蹿，这个老破小房子单价4万元突破至8万元，一年不到她净赚了120万元。 意识到上海楼市接近高点后，袁玥有了更宏大的炒房计划，她打算卖掉静安区的自住房，套现500万元，以个人名义转战杭州入手两套房。 “我老公背负着上海另外两套房的商贷，如果以家庭为单位去投资二手房，首付比例将提升三成或四成，商贷利率也要提升10%，这对我们影响蛮大。如果允许个人单身购房，我就可以再次假离婚去杭州买，还能够享受到首套房银行三成首付、契税更低、贷款利率打九折的优惠。”袁玥介绍称。现在，她需要等待的是政府相关部门、银行及中介如何去解读限购令具体细节问题。 相比之下，在上海工作6年的山东姑娘韩夏感到庆幸。 今年5月，赶在杭州楼市暴涨的前夜，她在阿里大本营所在地——未来科技城以均价1.9万元一平米的开盘价格，购置了自己在杭州投资的第一套房子，“当时万科的置业顾问劝我未来一旦涨到3万元，就别舍不得卖了，3万元就到顶了，但现在刚满4个月，房价已经涨到了3.5万元一平米”。 来自温州等地的专业炒房团则完全不会顾及这些细枝末节。9月17日，温州等地炒房团直接来到了杭州滨江区某楼盘门前，用全额现金买下了该小区足足100套商品房。 当地房企某高管对腾讯财经表示，这一波在杭州买房的人，不仅仅是浙江省内的买房者，这还包括全国各地过来的房客。 在同策咨询研究部总监张宏伟看来，被称为史上最严的上海“沪九条新政”今年3月25日落地后，长三角区域的投资客开始转型周边城市的项目。比如苏州、杭州等地，这两地楼市的火热又带动起无锡、宁波等城市的交易量，“与以往不同，投资客不仅仅局限于在本城市投资，随着各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。” 杭州透明售房研究院的数据显示，今年以来，当地" 房地产市场中，外来购房群体增长较快，8月份外来购房比例已经达到了33.8%。G20之后的一周，这一购买比例达到了39.3%。 又到了“靠关系”才能买到房“ 一栋楼，一栋楼地备。同一个楼盘，分几天备，每一天的价格都不同，有的第二天每平米就直接跳涨三、四千元，甚至更多！ 伴随着外地投资杭州楼市预期的增强，杭州楼市开始沸腾。 自2011年2月杭州施行限购以来，过去五年中，杭州楼市一直在阴跌中苦苦挣扎，直至2014年8月底全面取消限购后，当地楼市才稍有起色。好地研究院统计数据显示，彼时杭州八区商品住宅去化周期18.2个月（月均去化0.51万套），市区新建商品房均价为15669元/平方米。 2016年8月底，杭州住宅去化周期仅5.3个月（月均去化1.2万套），均价连续17个月上涨后达到18547元/平方米，环比上涨11.6%。 上海易居房地产研究院发布的数据显示，杭州8月份新建商品房成交量接近2万套，今年全市新房累计成交量已高达15.4万套，为历史最高点。这意味着仅半年时间，杭州楼市就完成了2014年全年成交量，只用了不到9个月的时间，就已超出了2015年全年成交量。 与各地楼市类似，地王频现也为杭州楼市添加了助燃剂。今年5月27日，经过1个小时、28 轮的飙地竞争后，杭州历史上首宗百亿地王诞生，万科信达联合体溢价95.95%，以 123.18 亿元竞得钱塘江南岸的奥体地块，成交楼面价21576 元/平，但随后，万科选择拆伙，信达搭档融创、滨江共同开发。 房价的上涨带来了杭州当地开发商涨价、封盘现象随处可见。 9月14日,杭州市住房保障与房管局作出决定,对捂盘惜售的华房地产公司发出《责令限期整改通知书》，责令其收到通知书之日起7个工作日内一次性公开已许可预售房源并进行销售。 上述杭州市政府某官员介绍称，由于杭州楼盘价格施行价格备案制，楼盘备案价格变动在15%以上的，则需要重新进行价格申报。让他吃惊的是，最近来备案的房产开发商，不是一个个楼盘的价格来备案，而是“一栋楼，一栋楼地备。同一个楼盘，分几天备，每一天的价格都不同，有的第二天每平米就直接跳涨三、四千元，甚至更多！” 他坦言，现在不少新的楼盘又到了“靠关系”才能买到房的阶段。 一线城市”概念还能走多远 上海周边能给杭州带来冲击的城市并不多，加上杭州近年来人口一直保持净流入，而且教育资源丰富，总会有人来接盘。 房价高涨，开发商捂盘惜售，限购重来，并没有改变像袁玥这样的投资客投资杭州的看法。 未来几年，杭州将迎来多项国内外体育赛事，包括2017年全国大运会、2018年世界短池游泳锦标赛、2019年首届东亚青年运动会、2020年世界游泳锦标赛、2022年亚运会等。“举办这些国际赛事对于杭州打造世界城市名牌也大有裨益，未来国家也会对杭州有更多的政策倾斜。”这也成为了袁玥选择投资杭州的理由。 G20峰会召开之前，一段马云为家乡杭州站台的宣传视频在海外社交媒体中传播。身穿橘红色Polo衫，背靠着西溪湿地风光，马云称：“今天，杭州已经成为中国新经济的推动力量，这座城市已经成为创意中心、创新中心和新经济中心。” G20峰会召开之前，马云为家乡杭州站台的宣传视频 极为敏感的投资客自然早就感受到了这一切。 “整个长三角并没有类似杭州未来科技城这样的高新技术产业园区，未来杭州有可能成为第二个深圳，成为创新经济的代名词。”韩夏称。在她看来，上海周边能给杭州带来冲击的城市并不多，加上杭州近年来人口一直保持净流入，而且教育资源丰富，总会有人来接盘。 毫无疑问，G20对于杭州楼市的推动显而易见。中原地产提供的数据显示，G20峰会之后的第一周（9.8-9.14）全市新房成交5722套，近乎8月首周（8.1-8.7）的1.4倍，与此同时，外来购房者比例从33.8%提升至39.3%。 限购前一夜的9月18日成交量也再次创新高。根据杭州市房产信息网的数据，9月18日，杭州商品房成交量为30292套，刷新历史单日成交最高纪录，上月累计成交19767套，日均成交不足700套。 就在杭州限贷政策出炉后的当夜，韩夏接到了远在山东烟台母亲的电话。电话那头，母亲希望把家里的第二套总额在60万左右的房子卖掉，跑去杭州再投资一套房。但韩夏果断拒绝了她的想法，“这是完全没有任何理性分析，完全受到舆论的裹挟，这根本就是一场赌博，我相信现在杭州肯定不是最高点，但你不知道你接的是哪一棒，运气好也许压中了，但一旦押错了，就倒大霉了。” 韩夏称，自己身边有朋友跑到成都去投资，而成都也是袁玥投资的第二选择。此外，长沙也写在她的炒房城市名单中。 “对于还未出现快速上涨的长沙、郑州、青岛、济南、重庆等城市而言，现在仍然有投资价值可寻，但是在下一轮轮动上涨之后也会进入周期的高点。”张宏伟则分析称。 或许，那里是更好的价值投资洼地。