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房地产市场已经显露出“量价齐升”的苗头！中国指数研究院7月2日发布的数据显示，6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来连续9个月的环比下跌态势。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5750元/平方米，环比上涨0.88%。就成交量而言，各家机构监测或援引的数据都早已指向“上升”二字，如' target='_blank' >民生证券数据显示，6月36个城市总体成交量比5月增长10%。
房地产市场见底了吗？此时言之尚早。然而，如果“量价齐升”持续，必然会导致中央政府和地方政府在博弈中重新出招，信贷政策和其他政策的微调将在所难免。对于中国经济而言，房地产仍是一盘非常大的棋。
从量升到价升
中国指数研究院发布的数据显示，6月，在全国100个城市中，45个城市（新建）住宅价格环比上涨，55个城市环比下跌。与5月相比，6月环比下跌的城市个数减少18个，其中，跌幅在1%以上的有12个，较5月减少5个；涨幅在1%以上的有11个，较5月增加3个。
6月，北京、上海等十大城市住宅均价为15429元/平方米，环比上涨0.75%，同比下跌2.53%，连续第6个月同比下跌，但跌幅缩小。
“在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市成交量3月以来持续稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格，使得6月百城价格在9个月后止跌上涨。”中国指数研究院的这份报告指出。
民生证券分析师肖肖认为，成交量已经升至政策敏感的高位。“6月最后一周的成交量与2009年4月至6月上一轮地产股见顶、2009年11月至12月本轮调控开始前、2010年9月至10月"新国八条"出台、2011年1月限购这四个重要时间点的市场状况相近。”
中央政府态度变软？
6月29日，国务院副总理' target='_blank' >李克强出席全国保障性安居工程工作会议。' howImage('stock','1_601788',this,event,'1770') 光大证券(' 601788,' 股吧)首席宏观分析师徐高认为，' target='_blank' >李克强在房地产调控上的调子有所软化，其态度似乎开始向温总理5月下旬的调子靠拢。
“一直到今年4月，中央对房地产市场的调控态度都十分严厉，多次提出房地产调控要"坚定不移"，并且强调"巩固调控成果"，"决不让调控出现反复"。但是，自温总理5月20日的湖北调研讲话起，政府对房地产市场的严厉态度开始微妙软化，调控以"稳定"二字当头，并开始强调房地产对经济的拉动作用。这种变化也延续到了李副总理6月29日的讲话。如果将李副总理6月末的讲话与他今年2月初在保障性住房公平分配工作座谈会上的讲话做比较，就可以清楚地看到他的变化。与温总理相比，李副总理对短期经济减速的容忍度似乎更高一些，对房地产调控的态度似乎更坚决一些。因此，李副总理对地产调控的态度也转向"稳定"，意味着中央在地产调控的态度上更加软化。”徐高表示。
不过，在' target='_blank' >中银国际分析员袁琳看来，房地产调控政策仍在收紧阶段。“李克强强调"稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果"。上海上周先有五个区将非上海户籍单身人士列入限购名单，紧接着宝山区将上海户籍单身人士也加入限购名单。上海限购加码的举动响应了中央的表态，也与国家土地督察上海局局长高向军"东部沿海城市是楼市调控重中之重"的言论不谋而合。北京市住建委则表示房价反弹没有支持因素。结合官方表态以及北京、上海等重点城市房价上涨压力来看，近期政策仍处在收紧阶段。”袁琳表示。
政策微调有空间
“近期，随着宏观经济政策对"稳增长"力度的加强，对房地产调控政策放松的预期也有所增加，一些地方房地产市场呈现回升的迹象。”中金公司分析员孙淼玲表示，“促进内需的逆周期操作要求相对宽松的货币环境，这与控制房地产泡沫存在一定矛盾。”
' howImage('stock','1_601988',this,event,'1770') 中国银行(' 601988,' 股吧)国际金融研究所有关人士也指出，当前，在经济超预期减速的大背景下，房地产市场调控面临着“两难选择”：如果调控政策从严从紧，房地产市场进一步调整，很可能对经济增长产生较大影响；政策如果放松，则房价可能报复性反弹，调控效果将“前功尽弃”。
但该人士也指出，“稳增长”和“调房价”并不矛盾，房地产调控政策存在微调空间。“房地产调控的重要目的在于稳定房价，而不在于打压成交量。因此，可以考虑对房地产调控政策进行微调，比如在遏制炒房需求的同时，鼓励和支持首套和改善性住房消费，确保刚性需求。在实施稳健货币政策的同时，满足保障房建设的融资需求。”
孙淼玲认为，理想的政策组合是在货币政策逆周期操作以稳增长的同时，辅以其他结构性政策的配合，尤其是坚持控制投资性需求的房地产调控政策。“如果房地产调控政策有所放松，势必对货币政策形成掣肘，反而使得"稳增长"的宏观政策复杂化，因为刺激房地产市场虽然可能对短期增长有帮助，但会加剧经济中长期的结构性矛盾，是不可持续的，带来的只能是更大的经济波动。”孙淼玲表示。
' howImage('stock','1_600030',this,event,'1770') 中信证券(' 600030,' 股吧)首席经济学家诸建芳认为，微调政策可能包括：通过考核中低价位普通商品房的供应比例等方式，支持开发商建设普通商品住房，加大普通商品房供给；鼓励企业建立公共租赁住房，增加保障性住房供应，进一步拓宽保障房资金来源。另外，他认为，政策将维持对首次购房者的鼓励态度。
' target='_blank' >国泰君安分析师李品科、' target='_blank' >孙建平预计，针对首套房的信贷将继续好转，政策将对“首套刚需、首改二套、换房首套”等合理消费需求有更多支持。
徐高认为，政府对政策的“轻执行”，也是一种放松：“在中央政府和地方政府就房地产调控展开的激烈博弈中，中央政府调控态度的任何软化都会在地方层面被成倍放大。因此，我们认为，在不触及今年房地产调控的红线房价上涨之前，中央政府可能在更大程度上对地方政府的种种"灵活"举措采取"睁一只眼、闭一只眼"的态度。这意味着在房价没有出现明显回升势头之前，地方层面的房地产调控力度可能会持续弱化。”李品科、孙建平也预计，非一线城市的地方政策执行力度将被松绑。
在分析人士看来，房地产调控政策虽然微调可期，但调整力度不会大。
“全国房价总体上依然过高，距离实现调控目标还有相当的距离。这客观上要求房地产调控政策还不能有大的调整和放松。”前述中行人士指出。徐高也称，今年内中央政府大幅放松房地产调控政策的概率非常低。
李品科、孙建平指出，只要政策不再加码，购房者情绪就能持续恢复，刚需和改善型需求等将持续入市。
袁琳则称，政策收紧的预期也反而会促进需求提早“爆发”，“短期内，一线城市可能呈现"量增价滞"的局面。随着这部分需求的释放，限购收紧将对成交量起到实质性影响。”
肖肖认为，政府有可能推出物业税等政策，以纠正强化中的房价上涨预期，她表示“在经历了房价暴涨的2009—2010年后，政府这次不会等到房价整体上涨后再出手调控，特别是在持续走低的CPI导致货币和信贷政策将继续趋于宽松的背景下。”
U型底的左侧？
“周期性行业走出底部的一个明显标志是快速去库存，这需要供给收缩和销售去化率恢复两者共同作用。”中金公司分析员宁静鞭指出，房地产行业可能正在筑底，但底是U型底，且当前还在底的左侧，“房地产行业已经经历两年多针对需求端的调控，行业库存绝对数量在2011年四季度超越了2008年的历史高位，即2012年上半年出现了一波行业需求的复苏，我们监控的九大城市库存在2012年5月底仅较年初的历史高位下滑约3%—5%。4月份房地产投资、新开工开始明显减速，单月投资及新开工面积增速分别从去年四季度的20%以上滑落至9.2%及-4.2%的低增速水平，供给面出现了积极的主动收缩迹象。”
宁静鞭表示，“根据我们搜集的数据，4、5月份主要城市的新盘当月去化率保持在30%—50%左右的水平，较2月份20%左右的低水平略有恢复，但依然处于历史较低的水平，低于2009年二季度70%以上的景气区间。在需求难以出现像2009年那样显著变化的情况下，一两个月的供给收缩显然不足以支持库存快速去化。从2008年二季度开始的新开工收缩持续了三四个季度才结束。如果供给收缩能持续两三个季度，且行业需求维持在目前水平，我们在2013年上半年应该能够看到积累库存的明显消化，行业也将走出底部。”
