客服热线：
手机版
二维码
主持人：新快报记者 强燕
广东电台资深财经节目主持人黎婉仪
据《北京晨报》报道，在本周举行的一个经济研讨论坛上，国内著名证券研究专家" 吴晓求与在场的" 华远地产(" 600743," 股吧)董事长" 任志强提出“对赌”约定，打赌当前投资股票 的收益在5年后一定会大于买房的收益。
吴晓求表示，中国的股市目前的状况是，“虽然拥有非常肥沃的土壤，但缺乏好的环境与温度，土地还是很荒凉”，但“当前股市确实已经拥有投资价值，一些股票 市盈率已经跌到4至5倍，有的甚至跌破净资产，如果有钱的话可以入市投资”。
华远地产董事长任志强对此并不认同，他对吴晓求说，“如果要给儿子赚钱，可以买股票 ，但如果要把财富留给孙子，那么最好还是买房产”。吴晓求，“我愿和任总进行对赌，不说远的，五年内，买股票 的收益一定会大于买房地产。”
由于任志强对所谓的“儿子”、“孙子”没给出个年龄标准，所以他那两句话的真实意思表示到底是怎么样还不可知。不过，“吴任赌局”倒真是提醒我们要思考一下，站在当下，放眼未来3-5年甚至更长一段时间，该做出怎样的一个理财规划。
为此，本期理财圆桌我们邀请了三位业内人士合富辉煌首席市场分析师黎文江、南方基金首席策略分析师杨德龙、广东电台资深财经节目主持人黎婉仪，从各自的角度来谈谈房市、股市的机会，希望能为广大读者带来一点启发。
预计房市还会涨
主持人：本周“吴任赌局”备受关注，有些人可能很悲观，认为这只是选“做房奴”还是选“被套牢”而已。如果要对这个赌局表态，你会选择站在哪一边？为什么？
黎文江：我哪一边也不站，这其实没有什么好赌的。不过，这涉及到如何理财，还是可以谈一谈的。
对股市我了解不多，不过，十年前股市2400点，十年后股市又是2400点左右，而住宅的价格则起码翻了一番。像广州2006年时的住宅价格是6300元每平方米，现在则达到13000元每平方米。在调控政策频出的情况下，还涨了一倍。而股市是回到原点的，这就很说明问题了。而且国内" 上市公司不注重回报股东，很难靠持续稳定的分红获利，而楼市则提供持续稳定的回报，出租可以获得租金收入，加上价格又会上涨，可以较好地保值增值。
不过，现在在广州买住宅出租的话，实际上还是亏的。我们说房价租金比在200-300之间还正常，超过300就不正常了。因为是用于出租，所以用二手房均价来与租金比较，目前广州市的二手房均价是每平方米12000元左右，近几年出租的均价虽然有上涨，但平均达不到40元每平方米（仅天河越秀可以达到），也就是说，房价租金比已超过300了，在回报率低于4%、5%的情况下不如存银行。" 央行又宣布降息了，但即使降了，贷款利率还是在6%左右，高过出租收益率，不合算。
最近房市成交虽然有所活跃，但我不认为是出现拐点了，拐点是带角度的，比如15度，或者30度，我认为房价目前不会往下跌，但也难上涨很多，因为调控压力还在，所以目前不会有那么大的转折，应该是波动的行情。
杨德龙：我会站在吴晓求一边。目前房价处于高位，股价处于低位。而5年是一个较长的时间，会有价格纠偏出现。当然，房价也会涨，但现在处于高位，一些地方的房价在一定程度上已经透支了部分未来上涨的空间，所以，估计不会像过去5年涨得那么高，但也会稳中有升。我估计吴任谈的是两个市场的总体表现，从这点而言，我站在吴这边。但对个人而言，要计算投资回报率，就应考虑按揭，而这会带来三倍左右的杠杆，如果从这点来说，还真的不好说最后哪个收益高。
我觉得房地产很难再降，过去两年限购，主要限需求，供应未有效增加，压抑的刚需还在，就像前几年，房价下跌预期改变后，刚需又会集中爆发。房地产是“量先行，价再升”，现在成交回升，预计明年价格还会再升。过去两年房地产新开工下降很多，房地产商不拿地，进入“冬眠”状态。经过今年一年的消化，库存下降，明年刚需再集中释放，上涨压力会较大。所以今年下半年会是刚需买房的一个好时机。现在房地产调控还难以走出“小调小涨、大调大涨”的怪圈，因为没有从供应方面着手，而且土地供应掌握在政府手中，政府有很强的利益诉求在其中。
黎婉仪：我也是站在吴晓求这一边。因为作为资产而言，股市价格不高。所有资产价格都会有一个周期变化，有它的低点、高点，上证指数从6124点到现在2200点左右，很多个股的价格都很低，估值也很低，不少个股的PE（市盈率）为个位数，总体而言，处于其周期的低位区域。
对房地" 产业我其实也不悲观，我不同意" 谢国忠关于房市的观点（谢认为房市还会有较大下调空间），我认为主导刚需的两大因素人口红利、城市化在未来5到10年来会依然发挥很重要的作用。因为人口老龄化、宏观调控等影响，我们的确需要重新评估这两大因素对楼市的影响，但除非出现非市场因素的过度的、强硬的干预，否则，这两大因素仍会让刚需保持充沛的状态。只要“土地财政”唱主角这一大背景不变，加上货币超发带来的投资需求依然存在，楼市还会有上涨空间。另外，现在调控的主要措施是限购，只是从外在上压抑人们的购房欲望，并没有从内因上做些改变。不过，我估计现在即使限购放开了，房市也不会像之前那样遭到爆炒了，因为，从投资的角度看，目前股市更有吸引力。以5年左右为一个时间段的话，我觉得股市投资的表现可能会更好。
股市触底回升机会大
主持人：那么，如果现在有一笔资金要投资，你有怎样的建议呢？
黎文江：现在投资普通住宅不太划算，不过房价会有结构性上升，高端豪宅、大户型的房价会上升。豪宅的抗跌性也好，因为地段好、环境好，供应量有限，所以保值升值的潜力会更大。
另外，写字楼、商铺目前的价格不会比住宅高很多，现在甚至在一些地方出现倒挂现象，所以可以考虑投资写字楼、商铺。投资写字楼的回报还是可以的，一般12年-15年可回本，8%左右的净回报率。广州现在配合新型城市化发展，已减少住宅用地出让，增加了商业地产出让。最近原来专注做住宅的万科、恒大都开始拿商业用地。
杨德龙：还是要分一下，如果有刚需的话，目前就可以买房；如果从投资角度看，则可以买基金、股票 ，将大多数资产可以配到股市上。
虽然股指十年一轮回，但" 证监会主席" 郭树清也说了，两个2400点的实质不一样。一方面，上证指数的成分股变了，当时只有" 中国石化(" 600028," 股吧)一个大盘股，可谓定海神针，现在" 工商银行(" 601398," 股吧)等多家大型银行、" 中国石油(" 601857," 股吧)都入选了成分股，而这些股票 的估值较低，即指数成分股结构上的变化导致指数被压低了；另一方面，十年前虽然是2400点，但当时泡沫很大，很多是60倍、70倍的市盈率，现在则泡沫很低，甚至没有泡沫，平均约12倍的市盈率，投资价值很大。另外，尽管股指回到原点，但还是有不少股票 像万科、" 苏宁电器(" 002024," 股吧)、" 贵州茅台(" 600519," 股吧)都涨了很多。
所以就现在看5年的话，我认为可以多配置一些到股市上，具体而言，买蓝筹股、投资蓝筹股的基金会较好，会带来稳定的回报。绩差股虽然短期可能会大涨，但有退市风险，这个回报的风险非常高。
黎婉仪：如果现在要做投资规划的话，一要看有多少钱，二要看刚需有没有满足。如果刚需已经满足，再购房受限制，那就可不用犹豫投入股市，但如果刚需未满足，现在的资金还是应优先满足刚需，现在是满足刚需的好时机。如果此外还有余力的话，比如支付首付后还有结余，则可考虑投入股市。
现在股市处于周期低位，只需等拐点出现，就会走出右边的回升行情，我相信未来3-5年内会有牛市出现。市场的底部很难精确判断，目前大盘已经蛰伏5年左右，从时间上而言，已经调得够了，我觉得现在差不多是熊牛交班的阶段，或者说是熊市末期牛市初期，有时候你会看到牛的影子一闪而过，有时候又会出现熊的身影，有些扑朔迷离，不过一旦清晰后，我相信就肯定已经进入牛市的阶段了。
至于看好的板块或个股，我年初以来就一直看好地产股，因为当时地产股的股价已经充分反映了调控的冲击，一旦资金面转松或调控政策有所松动，对地产股而言都是利好消息。年初以来，地产股虽然有反弹，但我认为仍然还没有反映其价值。如果房地产的成交继续活跃，则房地产股的估值会进一步下降，一些公司的估值甚至会降到个位数，其中我更看好地产板块的龙头股。周五受降息消息刺激，地产股大涨，我认为其估值有继续修复的空间，还没有升到位。防御类的大消费板块中也有不少品种值得密切留意，比" 如家电在去库存后将会迎来经营拐点出现，而百货先于CPI调整，目前估值较低，等经济复苏，其机会就会浮现。此外，市值低的公用事业股也可以关注。
盘点一夜暴富的富翁们 奥巴马只值10头骆驼？ 十大明星老板的生财之道 盘点亿万富豪背后的女人 史玉柱时隔8月出山买股 炒股比开店简单?
