商铺投资如何选？顺水鱼财经

在房地产调控持续的大背景下，商铺成为投资者关注的新焦点，但并非所有商铺都能吸引投资者的眼光。今年以来，新建商铺及二手商铺都表现平平，高端商铺则相对出彩。投资者该如何根据自己的预算找到合适的铺位？寻找铺位时，又该注意哪些问题？

综合而言，如果是经验有限或风险承受能力有限的买家，建议优先考虑纯商业的商铺项目。在此基础上，买家可继续考察项目标的、投资回报率、开发商资质、招商情况、经营情况等诸多因素，再谨慎作出投资决定。对于新手而言，二手社区商铺或许是更好的选择。因为，新建社区商铺如果投资不善，会出现“死铺”的情况，即铺位长期挂租却无人问津。而二手社区商铺成熟度如何，是可以预知和评估的。成熟地段内的二手社区商铺有一定的辐射影响，存在固定的客户群体，所以投资风险较小，回报较为稳定。另外，随着商铺投资日渐成熟，其抗风险能力逐渐被市场看好。

下面，就来看看几种不同的商铺类型及相关投资建议。

小区裙房（小区一二层，朝外商铺）

参考地段：控江区域投资总价：165万元（30平方米）

月租金：1.1万元出租回报率：8%投资建议：虽然小区裙房的回报率低于商场柜台，但是，随着大面积的配套成熟住宅小区的增多，此类商铺也普遍受到关注。裙房销售一般与新盘同步推出，房东买入后少有挂单再卖。21世纪不动产分析师罗寅申建议，裙房商铺选址最好是靠近商圈、大卖场或多年发展的大中型老社区，如鞍山新村，这样的地方人流量密集，可以租个好价钱。此外，面积在30平方米以下的裙房的投资回报较为稳定；较大面积的裙房投资，可以选择周边车位较多的商铺，这样可以满足开餐饮或美容院的商家的租赁需求。

对于小区周边商铺的物业选择，应多考虑大规模社区的外围商铺，尽量避免社区内围商铺，因前者客源范围更广，不仅更易出租，也更具升值潜力。目前，一般社区配套的商铺主要经营项目为餐饮、超市、服装等，位置较好的商铺出租很快，但一些位置欠佳，如拐角处的商铺，则可能面临空置风险。故此，社区商铺承租人在承租前须事先了解商铺环境及需求，确定店铺经营类目和周边商圈、学生消费需求相符，以规避空置、缩短空置期，切勿盲目选择社区商铺。此外，部分社区店铺采取“一铺二租”方式，往往能够达到分流租赁成本、降低风险的目的，如美甲和化妆品、早点及小食开在一家店面内，二者经营类目在相辅相成的同时，也可减少租金付出。

商场柜台

参考地段：四川北路投资总价：25万元（7平方米）月租金：4000-5000元出租回报率：19%投资建议：商场柜台是小资金投资的首选，一般在主题商场内，如赛博数码广场、百脑汇、虬江路的一些电子商场。这类铺位投资总价低，回报率高。投资此类商铺，要选择靠电梯或出入口的位置。因为此位置的铺位，一般人流量大，出租率高，挂牌租金也较高。而商场角落的铺位，相对投资潜力较弱，不宜选择。同时，商场的地段、客流量，也是选择柜台商铺时需要考虑的主要因素，如处于路口、公交枢纽位置的商场柜台，有一定的人流量，出租回报率较高，空置期较短。

商业综合体（商业广场）

参考地段：周浦区域总价：240万元（60平方米）月租金：1.6万元出租回报率：8%投资建议：从今年二季度的表现来看，沪外郊环和郊环外商铺成交均价上涨是推动二季度全市新建商铺成交均价同、环比实现两位数增长的主要原因，而涨价的项目多为一些总价较低的综合性商业广场或专业性商铺。业内人士表示，商业综合体的投资者要多方位考虑，因为此类物业的经营都有一定整体规划及局部分类，如有的商铺位置会注明“不可租给餐饮”等。

投资商业综合体内铺位，主要还是看其在区域内的位置和商场整体定位，如周浦区域内的小上海步行街，街两边底层的铺位较受欢迎，而中间广场的位置较为清冷。同时，商业广场的定位决定了人流量，影响商铺投资价值。如小上海步行街附近的一条商业街，由于招商失误，而少有商家问租。同时，专家指出，综合体的投资位置极为关键，如商业街格局的综合体，沿街两边商铺投资价值较高。而像大宁国际商业广场这类环形格局的综合体，其中心广场和正面入口位置较有投资价值。