那些年 我们曾犹豫过顺水鱼财经

细算下来，我们一共经历了三次比较明显的犹豫时期，分别为2002年、2005年和2008年。每个犹豫期形成的原因各不相同，但结局类似，即犹豫期结束之后，房价又上涨了不少。

《理财周刊》：

那些年 我们曾犹豫过

文/本刊记者 甄爱军

历史往往有着惊人的相似之处。

通过我们的梳理，在过去十多年时间里，楼市一共经历过三次比较典型的犹豫期。第一个犹豫期出现在房价步入上涨通道前夜的2002年前后，第二个犹豫期则出现在遭遇大规模调控的2006年前后，第三个犹豫期为饱受调控之困和金融危机初期影响的2008年上半年。通过对比发现，每个犹豫期形成的原因各不相同，表现形式也不一样。

根据历史经验，我们发现在过去长达十二年的时间里（2000年～2011），房价一直处于上涨过程中（具体见下图），因此在每一轮犹豫期的博弈中，几乎都是以购房者失败而告终。本轮犹豫期会不会重蹈覆辙，在此先不下结论。但我们可以通过回顾历史，通过逐个剖析每一个犹豫期形成前因后果，并揭示其内在变化。以便我们对当前犹豫期有个更加清晰的认知。

数据来源：国家统计局

2002年：错过“地板价”

业界通常将2003年确定为房价真正启动的一年，那么2002年前后的房价，其实仍然处于“房改”后的低谷阶段。因此错过这个阶段，其实相当于错过了在最低谷入市的机会。

其实早在上个世纪90年代，中国房地产也曾经迎来一波投资热潮。其时，房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，尤其是在1990年之后，房地产业一直是我国经济发展的热点，成为我国经济保持快速增长的一大引擎。查阅1990至1994年《中国统计年鉴》资料发现，这4年时间里，房地产投资实现快速发展，尤其是1992年和1993年，投资成倍增加。数据表明，1992年房地产开发投资总额为731.2亿元，叫1991年增长117.6%；1993年的投资总额暴增至1937.5亿元，较1992年增长了164.9%。

但这一轮投资热潮很快被冷却下来，至亚洲金融危机爆发的1997年，国内投资增速居然变成2.1%的负增长，并在随后很长一段时间里，保持低迷状态不见起色。但也就是在1997年之后，由于受到亚种金融危机爆发的影响，我国经济出现通货紧缩，消费疲软，出口增长不见起色，于是刺激消费、拉动内需、摆脱经济低潮成为当时政府的首要任务。房地产投资是投资增长的主力，于是房地产也再次受到重视，“房改”启动，住房分配由实物向货币化转变。

这一轮犹豫期，与后面数轮犹豫期有着明显的区别。长期习惯了实物分房的国人，对于房价的认知程度不高，认为房价偏高无法承受，因而在到底要不要买房这个问题上显得犹豫不决。为了刺激楼市，包括上海在内的诸多城市推出一系列优惠政策，如上海1998年修订蓝印户口政策，并实施购房退税政策等等做法。不过刺激作用的效果有限，根据国家' target='_blank' >统计局公布的历年房价数据显示，2001年至2003年间，全国商品住宅均价在2000元/平方米到2200元/平方米之间徘徊，涨幅极其微弱。市场交易增速也一般，2002年和2003年成交量同比上年增幅分别只有20.3%和18.9%，少于活跃年份30%以上的增幅。

2005年：仍然可“抄底”

虽然楼市在2003年启动，并在2004年年末上演了最为癫狂的一幕，但近十年里第一波调控大戏的开幕，还是给购房者提供了再次“抄底”的机会。

早在2004年初，国家就已经意识到了房地产投资过快的问题，为抑制房地产投资过快增长势头，中央政府确立了“控制土地、收紧信贷”的宏观调控思路，希望通过源头控制来解决这个问题。其具体做法主要体现在两个方面：一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，' target='_blank' >央行要求将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。回头来看，2004年的宏观调控政策采取“压制”方式，的确受到了一定的效果，起到了降低房产投资增速作用，来自国家统计局的数据表明，2004年房地产投资增速从年初的50.2%，一度下滑至年末的28.1%。可谓是摁下葫芦起了瓢，由于政策忽略了有效供给，特别是中低端住宅产品的供给，因此使得市场供需失衡，从而引发更为严重的投机现象。于是在2004年末，房价突然如脱缰野马般狂奔起来，如上海二手房市场，那段时间卖家最忙碌，几乎每隔三五天就得提一次价。新房市场也不遑多让，房子卖得太快换来的是责骂。数据表明，2004年全国商品住宅销售均价达到2608元/平方米，同比上年大涨18.7%。

于是在2005年国家重新调整了调控方向，由原来的降低投资规模这种单向调控模式，转为既控制投资规模，又抑制房价上涨过快的双向调控方式。在这一年里，包括“国八条”、“新国八条”等调控政策接连出台，政策内容经过补充和完善，延续至今。综合分析“国八条”和“新国八条”，不难发现其调控重点主要分为以下三个方面：其一是通过行政手段干预市场需求，以改善市场供求关系。即在增加供应的同时，同时利用信贷、税收等手段，提高房产转让环节成本，以达到抑制投资需求的目的。此外，国家加大对“捂地”行为的打击力度，以加大开发节奏、增加市场供应。其二是完善市场供应结构，并体现市场公平原则。增加中小套型产品的市场供应量在“新国八条”中首次提出，该提法最终在2007年确定为“70/90政策”，即新批项目90平方米以下户型占开发量70%以上。通过一系列措施，如规划审批、土地供应、信贷、税收等方面，对于中小套型、中低价位普通商品房开发予以支持，以改善供应结构。“新国八条”同时提到了住房保障体现，考虑中低收入人群的需求。其三还提到了整顿市场秩序，比如规范中介服务行为，禁止期房转让行为、网上交易等等，来规范市场交易行为。

这一系列措施取得了不错的效果，2005年末房地产投资增长19.8%，增速同比上年回落了8.2个' target='_blank' >百分点，根据中房指数研究院提供的数据表明，商品住宅销售均价上涨了12.6%，涨幅比上年同期回落了6.1个百分点。北京、上海、杭州等城市房价大幅上扬态势也得到了有效遏制。

应该说，2005年前后的房价水平仍然处于相对低位。其时北京、上海、杭州等城市的房价水平，与其后高位水平相比，大概只是三分之一多一点。如北京2005年均价为6162元/平方米，与2010年的高位17151元/平方米相比，便是如此（具体见下表）。这一轮调控提到了“稳定房价”，被更多解读为下调房价，加之当时社会已经开始对房价上涨过快现象表现出不满，甚至有学者提出“房价腰斩说”，于是，部分人选择了观望等待。与2002年不同的是，这一轮犹豫期的出现，带有一些的被动成分在里面，面对诸多调控政策密集出台，毫无经验的购房者一时不知如何应对，除了观望，别无他法。

表 部分城市2000—2011年商品住宅销售均价一览表

住宅销售价格 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010 2011

北京 4557 4716 4467 4456 4747 6162 7375 10661 11648 13224.29 17151 15518

上海 3326 3658 4007 4989 5761 6698 7039 8253 8115 12364 14290 13448

天津 2274 2308 2414 2393 2950 3987 4649 5576 5598 6605.4 7940 8539

重庆 1077 1133 1277 1324 1573 1901 2081 2588 2640 3266.06 4040 4492

深圳 5275 5507 5267 5793 6385 6996 8848 13370 12823 14389.48 18953 20861

广州 3978 4047 3995 3999 4356 5041 6152 8439 8781 8988.48 10615 11383

杭州 2733 2624 3197 3657 3884 5454 5967 7432 8212 10561.2 14259 12613

南京 2598 2577 2780 2888 3098 3850 4270 5011 4808 6892.98 9227 8415

武汉 1636 1745 1916 2023 2463 2986 3535 4516 4681 5198.54 5550 6768

成都 1608 1648 1775 1908 2224 2870 3499 4198 4778 4874.93 5827 6311

2008年：最近的机会

相对目前楼市状况而言，2008年前后是距离我们最近一次相对不错的购房时机。

在2007年，国内经济过热、流动性泛滥、CPI指数居高不下，资本市场火热，房地产投资气氛高涨，商品房销售价格和销售面积均达到历史最高点。但是，这一年火热的市场未能延续下去，当年三季度美国次贷危机恶化，引发全球金融市场震动，并最终形成金融危机。央行适时收缩流动性，“9 27”新政出台，房地产市场迅速冷却，在经济大环境和严厉的行业政策影响下，2008年全年市场低迷至冰点，出现新一轮犹豫期。

所谓“9.27”新政，是指在2007年9月27日，' target='_blank' >中国人民银行、' target='_blank' >银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国' target='_blank' >人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。该政策的要害之处在于，虽然其出发点是提高投机、投资性需求的成本，但在当时房价高企的前提下，改变了人们对房价看涨的预期，在短期内抑制住了投资性需求。于是一时间投资者退出意愿高涨，二手房市场挂牌了猛增，议价空间出现。新房市场出现打折促销现象普遍出现，降价声此起彼伏。随后，部分商业银行暂缓甚至停止对二套房贷款，或者提高利率水平，金融调控政策的作用进一步放大。

这一轮观望导致量、价齐跌，这样的变化在近年来极为罕见。数据表明，2008年全国商品住宅均价为3576元/平方米，较上年下滑了2.1%；全国商品住宅成交面积为59280万平方米，同比上年更是大幅下滑15.5%。包括北京、上海、广州、深圳、杭州等在内的城市房价均出现滞涨或者微跌现象，交易量大幅下滑，北京、上海跌幅超过50%。

相比2005年前后，2007年四季度至2008年上半年这大半年时间里，国家并未密集出台调控政策，仅“9.27”新政就起到了“急刹车”的作用，这并非偶然。究其原因，主要是因为2005年以来出台的系列调控政策一直延续了下来并未取消，因此在各项调控政策共同作用下，观望情绪在短时期内被激发出来。如果说2005年前后的观望是因为担心房价下跌，那么出现在2008年的犹豫期，则掺杂了更为复杂的个人感情因素在其中，诸如房奴等满含心酸和无奈新词汇的出现，预示人们对房价的快速上涨开始感到不满，虽然此时已经经历了第一轮调控，而且社会上也出现了房价“越调越涨”的说法，但购房者却如同赌气般，希望通过调控让它回落。

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