利率明年起下调 年底提前还房贷未必划算顺水鱼财经

晨报记者 刘志飞（理财主笔）实习生 戴诗田

每到年底，很多人都会有大额的资金进账，再加上攒了一年的钱，可能是个不小的数目，这笔钱该如何使用？不少“房贷族”往往会选择提前还贷。

然而在今年的6月8日和7月6日，" 央行两次降息，明年的1月1日起就将执行新利率，对于“房贷族”来讲，压力必定有所减轻。因此，理财专家表示，提前还贷须精打细算，对于采取“等额本息”还款方式的借款人来说，如果还款期限已经过了一半，提前还贷已“无利可图”，相反如果期限还没过半，则提前还贷依然划算。

利率明年起下调

今年6月8日，央行决定5年以上贷款年利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日，利率又进一步下调至6.55%。多数商业银行在与购房者签订的《个人住房借款合同》中约定，利率调整将在次年的1月1日起执行，也就是说，在一年之中，无论央行多次" 加息或降息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。这就意味着，从明年1月1日起，将执行更低的贷款利率。

记者以贷款100万元20年为例，使用某网站的房贷计算器计算后得出，如按照等额本息的方式计算，降息前（采用7.05%的年利率）还款总额为186.79万元，月均还款7783.03元，降息后（采用6.55%的年利率）还款总额则为179.64万元，月均还款7485.2元。降息后还款总额足足减少了7万多元，月均可省下300元。

而按照等额本金的方式还款，降息前（采用7.05%的年利率）还款总额为170.79万元，第一期还款额为10041.67元，而降息后（采用6.55%的年利率）还款总额为165.77万元，可省5万元左右，第一期还款9625元，也可省下400多元。

三类借款人不宜提前还贷

银行理财师建议，如果市民短期内有较高收益项目可投资的，不必赶在年底凑热闹去提前还贷。尤其在三种情况下不宜提前还贷：

签订贷款合同时享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金的还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

提前还贷手续费不菲

更应值得注意的是，各家银行对于提前还贷的客户还会收取—笔不小的手续费，手续费的多少中外资银行有所不同。记者以借款人身份致电咨询东亚银行，据客服人员介绍，原则上手续费的缴纳根据合同，如合同中没有标明，则还款超过一年就不收取手续费。汇丰银行客服人员则称手续费的收取分全额还款和部分还款两种，如全额还款，还款不足一年则手续费为全部本金的3%，至少3万元，还款一至两年手续费为2%，至少2万元，两至三年为1%，至少1万元，还款超过三年则不收手续费；如部分还款，则还款金额至少为10万元，还款不足两年则须缴纳全部本金的两个月利息至少4000元作为手续费，还款超过两年免交手续费。大部分中资银行的收费也各不相同，据工行客服人员介绍，该行还款一年以下的借款人提前还贷需缴纳还款金额的5%作为手续费，还款一年以上则不须缴纳。