享7折利率购房者提前还贷未必划算顺水鱼财经

本报记者 杨汛

“单位刚刚发了年终奖，手头也存了10来万元钱，是不是该提前把房贷还了？”市民李女士的疑问代表了很多贷款者的想法。临近年底，许多手头上有资金结余或拿到年终奖的贷款人，往往盘算起提前还贷，从而减轻每月还贷压力。

那么，提前还贷究竟是否合适？记者昨日走访银行业人士获悉，今年6月8日、7月6日的两次降息利好，将在明年1月1日起生效，房贷的月供本身就有所降低。因此，对于已享受7折利率优惠的贷款人，或者还款期限已经过半的“老房贷”等情况，提前还贷未必划算。

算账

百万房贷每月少还333元

“从明年元旦开始，贷款购房者的还贷压力确实会有所减小。”昨日，一家商业银行个贷部负责人表示，今年6月8日、7月6日，" 央行先后两次降息，使得五年期以上的商业贷款年基准利率从原来的7.05%下调至6.8%，随后又进一步下调至6.55%。

而多数银行和购房者签订个人房贷合同时约定，利率调整将在次年的1月1日起执行。也就是说，在一年之中，无论央行多次" 加息或降息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新的基准利率。

以5年以上贷款基准利率计算，降息后房贷利率将从今年初的7.05%下降至6.55%。以此计算，一笔贷款金额为100万元30年期偿还的商业贷款，今年每月需支付的月供为6686.6元；而从明年1月开始，每月的月供下降到6353.6元，每月可少还333元。

不过，对于今年6月后办理贷款的“新房贷”客户来说，由于新房贷是按照贷款时的利率进行计算，月供变化就较小。尤其是7月第二次降息后办理房贷的客户，明年每月需要偿还的月供数额不会发生变化。

建议

三类群体提前还贷不划算

“其实，每逢年底提前还贷的市民都会增加。不过今年央行先后两次降息，相比往年，今年年底究竟是否需要提前还贷，购房者们更应该精打细算。”某银行个贷部负责人表示，对于已经享受7折利率的购房者，可以不用急着提前还贷。“1月1日开始执行6.55%基准利率，如果打7折，下个月开始执行的利率仅为4.585%，和公积金贷款年利率4.55%相差无几。”

即便是没有享受利率折扣优惠，有两类群体也不用急着提前还贷。一是等额本金还款期已过三分之一的购房者。银行工作人员介绍，根据等额本金的还款方式，越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过三分之一时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

另一种是等额本息还款已到中期的购房者。所谓等额本息还款法，是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息，按照月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此可以不用提前还贷。

提醒

提前还贷或将收取费用

如果购房者确定要提前还贷，许多银行对提前还贷还设有门槛。比如需还款满半年或者满一年以后，才能申请提前还贷；在提前还款前，一般要提前一个月向房贷银行提出书面申请。

对于提前还贷的购房者，有些银行会收取一些违约金，或者一笔手续费。某国有银行客服人员介绍，如果根据合同约定执行，已经还款满12期，银行就不收取手续费，但是提前还款金额不得少于1万元。另外，还应该根据合同约定，提前还款部分除了收取正常利息之外，还要多收一个月利息作为补偿金。

另一家商业银行客服人员则表示，还款方式分为等额本金、等额本息两种方式，而提前还款又分为全额还款和部分还款两种。不同的还款方式在提前还款时，将根据提前全额还款或部分还款的不同，收取的费用也不同，具体情况得看合同约定。

银行工作人员提醒，对于提前还款，各家银行的标准、条件、违约责任等方面的约定有所不同。购房者在申请或签订合同时要看清合同约定内容。此外，如果购房者是提前全额还款，在还完之后要办理撤销抵押登记，并拿着还款凭证领回产权证、买卖合同等。如果只做了抵押登记，还完贷款之后，还需要在和银行办完结算手续后，前往房管局撤销抵押登记。