陈向辉：2013年如何投资房地产顺水鱼财经

和讯理财消息 2012年已经接近尾声，我们即将迎接新的一年。而过去的一年对于中国的投资人来说，并不是一个好年头。经济增长延续下行态势，股市"熊"冠全球，上证指数重回"1"时代，楼市限购限贷，房价被人为地限制在了一个涨跌两难的位置上；就连前几年牛气冲天的黄金，也露出了疲态。

在经历了2012年的种种不如意之后，2013年我们需要在理财策略上作一些调整。和讯理财频道邀请康宏财富总经理" 陈向辉和康宏财富第二事业部主管张国军做客和讯演播室，回顾2012理财大事并对2013年理财形势发表看法。

在连续两年实施紧缩政策以后，我们看到了商品房市场在2011年底和2012年上半年出现明显放缓态势，这在很大程度上造成了整体经济的放缓。明年房地产市场政策会有什么变化？该如何来投资房产呢？

陈向辉

" 陈向辉先生给我们分享了他的一些看法。

现在房子开始回升，某些地方出现一房难求、很多人买房的现象。但是这到底是一些开发商的炒作行为或者是真的房地产市场回升呢？相信很多经济数据和" 宏观数据会给大家提供真实的想法。

大家回顾一下国家的情况。从本月召开的中央经济工作会议提到的房地产政策非常明确“坚持房地产调控不动摇”说明了国家和政府对房地产调控的决心非常明确，永远以调控或者打压投机性住房为主的政策。简单说房产不要大幅度上涨也不要大幅度下跌，希望它保持一个平稳的幅度变化。

大家可以关注一下最近几个新的热门政策。一是国家提出要平衡房屋供给和需求，这在上一届政府已经一再提高。今年年初国家提出要大力发展保障性住房、解决基础性住房需求的话题，这次在十八大中又再次提出，包括保障性住房和廉租房等一系列住房的建设。

二是" 房产税，在2011年1月份上海和重庆开始试行房产税，一年多过去了，我们回顾一下房产税的结果如何。经过信息反馈，整体来说房产税推进难度比较大。从2011年上海和重庆开始征收，上海征收的税率在0.4%和0.6%，重庆范围更广一些，主要是高端房产，0.5、1%和1.2%，重庆主要是针对老城区和主城区进行征收。房产税目前征收最大的问题是对存量房的核实问题，这是很麻烦的问题。以北京为例，北京的存量房构成非常复杂，有商品房、保障房和央产房，如何核定哪些房产需要计税是非常艰巨的工作。核定存量房的性质是目前房产税推进中很大的一个难度，但是相信房产税的推进是不可逆转的。

三是关于遗产税。前段时间听说深圳要准备出台一些遗产税，目前还没有获得证实。但是遗产税推出以后，一个现象是大额人寿保单的出现。相信很多人知道国内现在还没有正式开始征收遗产税，但是在海外尤其是西方一些发达经济国家，遗产税是非常重要的调控家庭资产的手段，就算第一代人有大量的财富，但是他一旦过世，没有做相应的准备，就需要交大量的遗产税，这对投资者来说影响会比较大。

2013年如何投资房产。就目前宏观经济来说，但凡希望指着房屋很快的上升，像过去十年的这种速度是不太可能的，政策已经明确了，所以目前投资性住房的主要收入来源是来自于出租房屋，这里就要引入一个概念——租售比，剔除房价上涨的因素觉得租售比非常不合适，甚至一段时间内不如银行存款。所以，如果是自住性或者是改善性住房是没有问题的，投资性住房要谨慎一些。

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