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有人没房，新房太贵买不起，装修麻烦等不起，可以买一套别人闲置的房子；有人正好手头有点积蓄，想卖掉小房换大房；还有一些有钱人，想卖掉自己多余住房换取收益。二手房买卖，这个一直以来都不乏关注的领域，最近格外地火。新“国五条”细则出台后，不少二手房交易者抢搭“末班车”，近一周，长春二手房交易问津者激增。然而，急着买与卖二手房，容易想不周全，或许导致收益大打折扣。那么，对于买卖双方来说，如何能够更省交易成本？精明买卖需要提前做足哪些功课？
交易前
看房要提防卖家“话术”
32岁的胡先生跟妻子结婚4年多，之前两人工作地点分别在' target='_blank' >沈阳、长春，都住单位公寓。不过，去年5月份，胡先生的妻子怀孕了，两人就打算在长春买房了。“地段好一些的新房价格都要七八千以上。而且买新房装修，甲醛污染对小孩不好，所以还是考虑买二手房。”胡先生说，今年春节后，他看了10多套房子后，终于买下了长春市临河街附近的一套二手房。在选房过程中，他觉得买家要提防卖家“话术”，切忌冲动购买。
“你考虑考虑也行，不过这两天还有不少要来看房的，我可不能保证一定会把房子留给你。”胡先生在看房过程中，不同的卖家几乎都跟他说过同样的话。甚至有的卖家在他看房时，会不断接到其他买家打来的电话，约看房时间。这让他心里总是很紧张，有几次对于购买意向比较强烈的房子，他恨不得当时就去银行取钱交定金。
一次，在看房过程中，卖家中途接电话，说一个人想来看房，由于对方使用的是一款屏幕尺寸较大的智能手机，在对方要挂机的时候，胡先生竟然发现，打来电话的联系人是有头像和姓名显示的。如果是不认识的看房者，怎么会在手机里面存有对方的详细联系信息呢？这或许是跟家人一起做的“扣”。
提醒：购买二手房，一定要沉得住气，否则容易产生冲动购买。
议价
慧眼识房真面目
房地产经纪人、协力房地产总经理李茂玉介绍说，二手房买卖议价环节最常用的是“市场比较法”。通过网络、媒体信息比对确定一个基础价位，然后再根据自己周边住户近期出售价格、房屋装修情况以及自己的心理价位进行调整。如果卖家想要尽快成交的话，最好是比市场价位定得略低；而如果不急成交，则可以适当地将价格定得略高一些。
房子的优缺点，是买卖双方拿来提价、压价的关键所在。长春铭家房地产代理有限公司总经理李鸿宇提醒说，买家在选房时，一定要把房源的优缺点重点了解一下，卖家会极力地介绍优点，所以，买家关键就是如何找缺点。比如尽量选择白天时看房，因为晚间看房不容易了解房屋的外部环境，而且受光线影响也不太容易发现房屋内部瑕疵；此外，还应了解周边环境，比如周围是否有歌厅、饭店等会影响到居住环境。
很多房主为了卖上价，往往在售房前将房子重新粉刷布置一番。对此，长房置换东方嘉园店业务经理黄晓芳表示，如果房龄比较老，室内装饰陈旧影响出手速度，可以考虑采用一些办法来修补室内瑕疵，使房屋“加分”。不过，应避免过犹不及。比如，顶楼爱漏雨、长毛，如果重新粉刷，容易造成“刻意掩饰”的印象。
提醒：购买二手房，要仔细比较房价，甄别房屋质量，看好周围环境。
交易中
合同交易各环节要房主本人到场
一般情况下，签约环节买卖双方需要先后签订两份协议《购房定金协议》以及《房地产转让合同》。
“每一处房产可能都有不同的产权形式，包括房屋来源，是否存在家庭成员的继承、赠与等问题，所以，尽量是通过中介机构，或者找' 法律方面的专业人士来为这个环节把关。”李鸿宇介绍说，如果买卖双方自行交易的话，建议在签订合同时尽量能够多参考一些周围亲友的合同文本。
' target='_blank' >吉林吉翔律师事务所刘海波律师表示，购买人应注意交易房屋是否存在抵押、查封等权属争议。在购房时，一定要注意查验房屋产权证，并在协议中约定“先付少量定金、大笔房款要在房屋过户更名当天支付”。
“在交易前不注意查验核对，会带来很大的交易风险。”黄晓芳介绍说，在二手房交易中，无论是收定金、收房款、签合同都必须是房主本人到场。如果拿着产权证过来跟您交易的不是房主本人，有必要同时核对卖家对房子是否有处置权才行。作为买家，要了解清楚谁是房子的共有人，有没有权属争议等问题。
提醒：签订购房合同前，要特别注意交易房屋是否存在权属争议。
查档
警惕“一房多卖”
黄晓芳表示，在正式过户前，需要房主提供购房合同，产权证，身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。
“《购房定金协议》中一般都写明，卖方保证对房屋拥有合法所有权，如因房屋权属发生争议影响协议正常履行的，由卖方承担全部法律责任。”李鸿宇同样强调，在更名过户交全款之前，建议要进行查档等必要的调查。通过查档可以了解房子是否有抵押、纠纷、查封等问题。这个环节需要房主拿着自己的产权证、身份证去，买家无法独立进行，但可以陪同前往。以往发生的很多“一房多卖”、“冒牌房主”等问题，都是因为在交定金时卖方提供的手续、证件造假，所以，要及时查档，特别警惕“一房多卖”。
提醒：查档环节是必须的，这样可以使“冒牌房主”现“原形”。
