客服热线：
手机版
二维码
9月的上海楼市，似乎已经恢复到本轮调控前的状态。来自各大地产中介的监测数据均显示，今年中秋的三天小长假，申城商品住宅成交量相当于去年中秋、国庆八天超长假期的成交水平，为2011年中秋假期的2.5倍，仅次于2010年的高点。9月前三周，全市新房成交超80万平方米，开发商近期逐渐加码的推盘量则有望促使整个9月成交量达到120万平方米。业内人士预计，“金九银十”旺季在9月底、10月初会进一步显现
新房市场成交火爆
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，今年中秋小长假(9月19日—21日)，上海市新建商品住宅成交9.3万平方米，较今年端午节(6月10日—12日)成交量上涨44.9%，与去年中秋国庆八天成交量相当。尽管今年中秋楼市与其他假日楼市相比成交火热，但日均成交面积较9月前18天的日均成交量还是下滑了22.1%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，中秋上海市新房日均成交量出现一定滑坡，一方面受到节假日影响，同期部分购房者入市积极性降低；另一方面在于中秋期间推盘量较大的项目在成交中尚未得到体现，或将在后续阶段得以释放。目前市场基本面趋好，近期土地市场热度不减，在房价上行压力的预期下，购房者或选择继续追涨入市，“金九”几成定局，市场热度则有望延续至“银十”。
随着“十一”房展会临近，新物业入市开盘逐渐增多。新入市的房源，主要面向刚需购房者。在中秋小长假推出的12个楼盘中，记者看到，刚需项目占到了7个，比如浦东临港的“乾耀东港”，此次推出的基本是84－90平方米的精装房型，均价在13000元/平方米。值得注意的是，12个楼盘中，约有10个分布在外环以外，位于嘉定南翔、嘉定安亭、青浦重固、青浦华新、浦东惠南、浦东临港等地，只有2个项目位于市区。
值得一提的是，中秋假期三天，全市商品住宅新增供应量达到18.45万平方米，占到9月以来供应总量的1/4还多。馨雅名筑、西郊半岛名苑、浦江颐城尚院、朗诗绿色公寓等项目的推盘量都在3万平方米以上，而在8月下旬刚刚推出过新盘的上海' target='_blank' >星河湾花园二期，在中秋假期再度加推4万多平方米新盘，开发商抢占中秋假期市场制高点的意图十分明显。
据德佑地产新房销售部经理余永泉介绍，中秋假期新房带看量相较平时双休日并无明显增长，但是出来看房的客户基本都有较高的诚意，中秋假期对于成交的促进作用可能在此后一周内逐步显现。
中秋假期，成交量最大楼盘为浦东的宝华海尚郡庭，共计售出53套房源，由于该楼盘单价达到3.74万元，这也导致中秋假期期间，全市商品住宅成交均价达到24029元/平方米的相对高位水平。此外，嘉怡水岸丽苑、鹏润嘉苑等刚需楼盘的成交量也颇为可观。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，截至9月21日，本月全市商品住宅成交量为81.15万平方米，已经超过了去年9月全月80.99万平方米的成交量，照此趋势，今年9月最终的成交量有望冲击120万平方米的高位水平，成为2011年初调控以来成色最足的一个“金九”。
中原集团研究中心总监刘渊则表示，9月成交量能否有所突破，将取决于两个条件。“一是信贷环境。近期多城市陆续出现首套房贷优惠利率收紧，但目前尚未影响到楼市成交量。若出现银行整体贷款额度紧张，将不可避免地限制成交量继续回升。”刘渊指出，“二是政策收紧。部分城市如郑州，前期因市场回升过快，突破年度房价控制目标，地方政府被迫收紧政策。其他热点城市是否跟进，将成为影响市场的另一主要因素。影响信贷的不仅有银行内部利益选择，也可能受到整体调控政策的影响。如果市场持续过热，政策收紧的风险也会增加。”
“面粉贵过面包”再现
但是，就在新房成交节节攀升的同时，上海土地市场近几个月来的疯狂仍旧未见收敛。
9月18日，上海成交两幅地块。其中，宝山区高境镇高境社区N120301单元A1－07地块，被福州泰禾以24.75亿元获得，成交楼板价24003元/平方米，溢价率高达118%。该地块所处的淞南高境板块，今年以来的商品住宅均价为2.43万元，成交量最大的恒盛豪庭项目单价仅为2.16万元，“面粉贵过面包”的情形再次出现。
在观摩了高境社区地块出让的全程后，一位开发商不禁感慨:“土地市场已到了最疯狂的时间点了，预感调控在即。”
出让公告显示，高境社区地块共吸引了多达75家开发商领取竞买申请书，共有20家房企参与了现场竞买。“用我们的内部模型测算，2.4万元/平方米的楼板价肯定是不理性的，但每家房企的定位和所处的阶段不同，我们也很难去评价别人的拿地行为。”一位参与高境社区地块竞拍的开发商代表表示，“很难判断是否新一轮的调控即将到来，但"面粉贵过面包"现象的出现，无疑是一个危险的信号。”
同日，在南桥新城09单元宅地的竞拍中，恒盛地产以14.1亿元夺标，成交楼板价高达15543元/平方米。180%的溢价率，不但创造了今年上海经营性用地的溢价率纪录，也成为了2011年2月进入调控期后，沪上溢价率最高的经营性地块。
据了解，今年以来，南桥新城板块的商品住宅成交均价为1.65万元，板块内成交量最高的阳光家园、卓越商务中心项目，单价都在1.7万－1.75万元之间。而恒盛地产夺得的地块，还须“配建不低于住宅总面积10%比例的保障性住房”。
上周，上海浦东也有两宗经营性用地高溢价成交。其中一宗为建筑面积约1.57万平方米的周浦镇办公楼用地，被上海繁荣置业以1.01亿元购得，溢价约111%；另一块邻近上海迪士尼板块的川沙住宅用地，楼面地价也高达18437元/平方米，溢价率约132%。
陆骑麟表示，今年以来，随着开发商纷纷将重心转向一线城市，沪上的宅地变得炙手可热，而一些高总价的优质宅地往往为资金雄厚的一线房企所得，中小房企为了弥补在上海的土地储备不足，极易出现盲目高价拿地的情况。“面粉贵过面包”现象再起，也引发了房价加速上涨的预期。
今年前8月，上海土地市场经营性用地(除动迁安置房)出让467.3万平方米，出让总金额达1000.6亿元，较2011年和2012年全年分别增长1.52%和29.7%。截至9月22日，9月份上海土地市场共计成交28幅地块，建筑面积318.24万平方米，总价365.52亿元。在' howImage('stock','2_002561',this,event,'1770') 徐家汇(' 002561,' 股吧)中心地块“地王”超200亿元成交的引领下，全月总出让金正朝着400亿元迈进。
高烧的土地价格，给上海未来房价走势带来了更大的想象空间。业内人士认为，房价上涨的趋势显而易见。根据国家' target='_blank' >统计局近日公布的最新数据显示，8月份全国主要城市住宅价格普涨，70个大中城市中有69个同比上涨。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格同比涨幅在18%－20%之间。
' target='_blank' >中国人民银行近日发布的《2013年第3季度储户问卷调查报告》亦显示，67.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季增加0.9个百分点，30.3%的居民认为目前房价“可以接受”，只有2.1%的居民认为“令人满意”。其中，一线城市居民中认为“房价过高”的比例为77%，居民高房价的感受强于二、三线城市。
该报告还指出，对下季度房价，35.8%的居民预期“上涨”，45.2%的居民预期“基本不变”，6.5%的居民预期“下降”，12.5%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购房的居民占比为13.2%，较上季回落0.8个百分点。
租赁市场热度不减
与新房市场的火爆相比，9月份二手房市场的表现则有些失色。在中秋节前夕，记者走访多家位于浦东的房地产中介公司后了解到，虽然已经到了交易旺季，但是交易量却依旧低迷。
据21世纪不动产上海区域市场研究部对上海中心区域、周边板块的一些轨交集散中心板块抽样调查显示，中秋小长假期间，在徐汇中心、长宁中山公园、浦东西三林等板块，带看情况、成交情况与一般普通双休日相同，甚至有所减少。值得注意的是，中秋期间二手房挂牌量较上月同期下降了10%，加上不少房东出门' 旅游，致使节日期间部分购房者的看房需求并没有得到充分满足，从而影响交投释放。
对此，黄河滔指出，目前上海二手房市场优质房源紧缺，早已露出端倪。其原因主要为前期去化量大所致，也不排除一些业主看高后市而惜售等其它因素。不过，就全市二手房市场行情来看，虽然全面的卖方市场再次来临，但这并不意味着市场各个层面都能接受价格持续的高位提升，局部区域内“有价无市”的格局渐形成。
“经过了前一波回暖热潮，购房意向非常强烈的那批客户基本已经被市场消化，现在剩余的这些购房者大多是跟着行情政策走的，可买可不买，明显感觉他们的观望情绪比较强烈。”位于浦东崂山路上的正标房地产的一位经纪人告诉记者，有些来门店看房的客户仅仅是来了解一下某个小区或者某套挂牌房源的价格如何、有无议价空间，即便是到了现场看房，也感觉不到他们购买的诚意。有些客户甚至连去现场看房的要求都借口推脱了。
“我在世纪公园附近看到一套130多平方米的住宅单位，单价超过4万元，前一段时间我看到总价要650万元，现在可以谈一谈，估计600万或者再低一点就能买到。”在' howImage('stock','1_600663',this,event,'1770') 陆家嘴(' 600663,' 股吧)上班的王小姐告诉记者。不过，她还透露，价格有所松动的房源主要是体量比较大的，“动辄140多到200多平方米，一套房子少个几十万元，平均下来也没便宜多少。”
针对部分物业价格波动，有地产中介指出，部分大面积住宅可能因为业主出国或者其他原因，急于套现，在价格上会有些松动，但总体还比较稳定。随着气温的逐渐凉爽，加之传统成交旺季“金九银十”的到来，购房者的看房意愿提升，客户量也有所提升。另外，价格的长期稳定运行也令一部分观望客户逐渐放弃观望，选择入市，进而带动了成交活跃度的上涨。
“由于近期房东惜售、跳价的情况有所增多，很多刚需购房者开始转购为租。从今年7月份
起，房租上涨空间就非常大，9月份这股租赁
热潮也在持续。”上海笑笑房地产经纪事务所的
' target='_blank' >陈国强告诉记者，最近一段时间，二手房租赁
市场供需双方的增幅均达到了10%－30%，租赁
价格也有了10%－20%的上涨。
据了解，9月是新学年开学的时期，也是家长选择租赁学区房源的' target='_blank' >高峰期。在浦东源深、徐汇长桥等上海市示范性高中集中的学区板块，二手房租赁成交环比增幅大多达30%以上。而随着租赁量上升，租金也水涨船高。与此同时，由于就业形势所迫，明年毕业的高校生本月起已早早为求职而开始行动，因此9月的房屋租赁市场也多成了毕业生这一群体，市区轨交沿线和大学周边的房屋是高校生觅房的主要目标。
此外，还有一部分人因工作变动而将自有住房出租，在离工作单位较近的位置另行租房，尤以小户型的一房、两房最为抢手。对此，多家中介门店的工作人员均表示一房难求。据了解，目前小户型的房源较少，一般一套小户型一挂出来就会迅速租出去。而房型稍大的，一般挂出超过一个月未租出的，房东会考虑适当降价。
“9月份刚开始，到访门店的客户感觉比6、7月份多了将近三分之一。以前我们的经纪人每天至少能接待两拨客户，现在一天都好几拨了。”陈国强告诉记者。正标房地产总经理沈正标也表示，“进入9月份，客户到访量比8月份稍微多了些，不过也算是基本持平吧。”但他还是认为，10月份的成交量不会太低。“二手房的成交需要一个比较长的过程，很多9月中下旬或者9月底开始签约的房源，经过资格审查等一系列程序后，真正的签约时间已经落到了10月份。”
自贸区板块遭暴炒
' target='_blank' >商务部新闻发言人沈丹阳9月17日透露，上海自贸区有关' 法律规定的行政审批将于2013年10月1日起实行。自7月初自贸试验区获批后的两个多月时间内，自贸区概念不断得到发酵，已使得与其直接相关联的浦东川沙、' howImage('stock','1_600648',this,event,'1770') 外高桥(' 600648,' 股吧)和原南汇祝桥、临港新城四个板块的房价加速上涨。
根据上海中原研究咨询部的监测数据，9月前11天，上述四个板块的新房成交量已经超过了8月份，与8月同期相比增幅更是达到280.5%，远远超过上海全市同期数据。
二手房方面，中原地产外高桥潼港门店的业务员告诉记者，板块内9月初交易量出现爆发式增长，买卖双方热情被充分激发。比如“潼港二村”的一套54平方米两居室，8月底成交价为82万元，目前挂牌价为90万元，并且房东明确称“决不议价”。“上炼二村”一套两居室，目前房东挂牌价比8月底涨了10万元，买家依然趋之若鹜，“仅一个晚上就有10多组客户看房”。
二手房东惜售的情形也开始出现。在外高桥“仁恒家园”，一套三居室8月的挂牌价为430万元，9月初有客户看中此套房源而房东却加价至460万元，当客户同意该价格并且愿意一次性付款时，房东却表示“不想卖了”。外高桥、临港等地区一些二手房中介告诉记者，近期一些房源加快撤牌，导致近一周交易量缩至正常交易量的六、七成。
土地市场方面，临港地区8月成交的一幅地块楼板价达到每平方米4161元，比今年年初当地出让的土地价格上涨了30%左右。
有业内人士认为，自贸区对房地产开发利好明显。自贸区的一大重点内容是金融创新，包括利率市场化、汇率自由汇兑、金融业对外开放、产品创新等探索。中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，这对于资金密集型的房地产行业来说是一个福音，它可以为房地产企业融资带来更宽的渠道、更快的速度、更多的选择和更高的水准。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，上海自贸区是一个经济发展平台的创新探索，其重心在于产业。所以，自贸区以及周边的商业地产会先迎来机会，比如物流基地建设、商务办公需求等。
从长远看，建设上海自贸区对区域经济、产业能级、人口规模和居民收入等方面的提升作用，势必会逐渐传导到房价上面。
但是，除了预期，住宅价格更多决定于供求关系。产业的转型和壮大需要一个过程，自贸区短期内并不具备创造大量居住需求的能力。“自贸区以及周边的商业地产会先迎来机会，但很难牵引居住向自贸区靠拢，住宅方面短期很难出现价格大幅飙升的情况。”宋会雍说。
类似情形在此前上海迪士尼获批时也曾出现过。
当年，这一重大利好题材曾一度使川沙镇等地楼市的房价短期内猛涨超过四五成，但未来的升值空间在数月内即透支完毕。随着暴炒的结束和房地产调控政策的从紧，这些地区楼市遇冷，部分二手房降价20%仍无人问津，成交量迅速回落。
克而瑞总经理李振宇认为，决定区域房价和地价有很多因素，比如供需比例、开发周期等。如果一个区域历史供给已经过大，而自贸区概念的影响短期内又体现不出来，那房企也不会轻易进驻。因为房企非常重视现金流，一般要求项目可以快速流转。
同策咨询研究总监' target='_blank' >张宏伟表示，在自贸区政策逐渐释放过程中，应防止一些房企大规模圈地而不开发的问题，“相应的产业规划和土地利用规划都将对未来房价产生明显影响”。
在土地储备方面，' target='_blank' >国资委旗下的外高桥是当之无愧的老大，其在外高桥综合保税区内手握1104万平方米的土地。除此之外，该公司还在同属自贸区的外高桥保税物流园区拥有近300万平方米土储，在上海自贸区配套的森兰外高桥也有601万平方米土储，都以商办用地为主。而民企如' howImage('stock','2_000671',this,event,'1770') 阳光城(' 000671,' 股吧)因今年拍得2.3万平方米土地，也在自贸区土地储备中占得一席。
德融地产总经理惠凯指出，自贸区内原有商业项目供应本就有限，再加上土地储备较为集中，供应类型以工业用地为主，且多掌握在大型国资背景企业手中，这些企业因资金充足，较少出现转让股权或合作开发地块的情况，一方面是减少了一般企业进入的可能性，但相应的，因为稀缺，也势必推高区域内的商业地产售价及租金。
惠凯进一步补充道，自贸区的四个组成部分，即外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区，目前均已经历了一段时间的发展，区域内商业地产的受惠短期内仍将是概念大于实质，预计商业地产在近期的上涨之后将进入一段较长时间的培育期。随着区域内办公人群在工作、生活之余的消费需求的提升，自贸区的商业地产才会迎来真正的春天。
