沪上哪些改善型楼盘受宠
相对普通住宅来说,近年来高端住宅的价格涨幅偏低,这使得越来越多的人开始关注此类物业。当然,市场的回暖也刺激了高端客户的购房意愿,并由此提高了其市场成交活跃程度。
文/本刊记者 甄爱军
改善型需求放量
以满足改善型需求为主的市中心高端项目,近期成交活跃程度大幅上升。
据德佑地产市场研究部监控数据显示,近期单价超过5万元/平方米高端商品住宅市场表现抢眼,从成交情况来看,截至10月27日,“金九银十”每个月的成交量均突破5万平方米,一直处在高位状态。且9月的高端商品住宅市场的成交量达5.8万平方米,也一举创下了自实施“限购令”以来的最高值,从目前10月的成交速度来看,10月高端商品住宅市场的成交量有望突破6万平方米。
据德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示,近年来高端商品住宅市场的价格涨幅明显不及刚需市场,使得越来越多的人把目光投向高端市场,这也激发了高端客户的购房意愿。此外,今年市场的回暖也同步提高了高端市场的成交活跃度。
除此之外,也有行业人士认为,高端住宅成交趋于活跃另一个主要原因是其保值增值能力得到市场认可。在目前股市仍不见起色,其他投资方式不具备足够吸引力的情况下,高端房产兼具自住、保值的双重属性,自然为购房者所倚重。
数据来源:德佑地产
目前入市尚不晚
那么,人们关注的一个问题是,目前是不是最佳买入时机?答案是肯定的。为何会得出这样的结论,主要有以下几个方面的原因:
首先,相对市场整体水平而言,高端住宅价格仍然处于“蛰伏”阶段。国家' target='_blank' >统计局不久前公布的数据表明,9月全国70个大中城市中,除温州外新建房价全部环比上涨,其中21个城市涨幅达到1%或以上。与去年同期相比,9月70个大中城市中有15个城市新建房价上涨超过10%,其中四个一线城市北京、上海、广州和深圳涨幅都超过了20%。而反观高端住宅的价格走势,目前基本维持在相对平稳的状态,以上海为例,根据德佑地产提供的市场监测数据显示,截止到10月27日,均价为67055元/平方米,较年内最高点69958元/平方米尚有差距。同时,上海高端住宅的均价一直在66000~70000元/平方米之间做“箱体整理”,其趋势并未向上。但有业内人士表示,随着市场的整体向上,高端住宅价格“蛰伏”状况不会维持很长时间,其潜台词是:高端住宅价格也是要上涨的。
其次是未来市中心区域的高端住宅供应将会日趋紧张,甚至会难得一见。根据中国指数研究中心提供的监测数据表明,截止到10月26,上海住宅建设用地供应量为785.68万平方米,规划建筑面积可达1431万平方米。但记者发现,位于市中心的区(县)包括静安、黄浦、长宁等传统高端住宅“供应大户”,居然为“零供应”,徐汇区也只有1幅地块。按照这种趋势发展下去,一年半以后,市中心区域将难觅高端住宅项目。
哪些项目受关注
市场中哪些项目受到关注呢?被购房者广泛接受的项目又有哪些类型?本刊根据目前销售进展情况良好的项目分析发现,不外乎以下几种类型,如资源稀缺型、高成长空间类型等等。当然需要说明的是,对于满足改善型需求的高端住宅来说,其本身并非仅仅只是具备某一项优势资源,而是在拥有一个或多个突出优势的同时,其他方面也不存在明显的短板。当然,产品本身必须具备过硬的品质,这是根本。
稀有资源仍受追捧
代表项目:苏河逸品
苏河逸品项目坐落在内环内,因其拥有苏州河水景资源而受到市场关注,根据“网上房地产”网站公布的数据显示,截止到10月28日,签约套数为8套,销量明显超过其他月份,呈增长态势。据了解,项目为大量境外人士、具有海外背景的国际人士以及上海本土、长三角地区高端人士的关注及青睐。
【解析】苏河逸品项目之所以受市场关注,不可否认苏州河独有的水景资源是主导因素,但这并非唯一。其地段也决定了它的价值,比如5分钟车程可到达静安寺、南京西路商圈,周边地铁3、4、7号线实现零距离换乘,以及整个小区高达50%的绿化率等,都会让人眼前一亮。由此及彼,日后类似的项目同样也会受到市场更多关注。
成长空间颇受关注
代表项目:星光域
由星浩资本打造的上海首个高端住宅项目星光域,首次推出107套住宅产品,其中38套洋房在一天之内全部销售完毕,38套别墅产品被预定,当天成交金额达到7.1亿元。据了解,除了上海本土的企业家之外,还有来自江浙、东北一带的私营企业主买家。
【解析】星光域项目位于真如板块,未来不可估量的增长潜力,其将作为继' howImage('stock','2_002561',this,event,'1770') 徐家汇(' 002561,' 股吧)、花木、五角场之后的上海第四大城市副中心。真如距离中山公园5公里、静安寺6公里。普陀区以香港中环为范本,规划的成熟交通和商业配套,将成为继淮海路、人民广场、徐家汇后第七个CBD区域。
中心地段才是王道
代表项目:徐汇中凯城市之光
整个项目231套住宅,已经销售188套,去化率高达81%,徐汇中凯城市之光从今年4月到9月,半年内持续占据均价6万元/平方米以上高端住宅市场销量榜第一。
【解析】徐汇中凯城市之光这类项目之所以受到市场关注,其主要原因在于市场对地段价值的高度认同。徐家汇中心地块以217.7亿元成为全国2013年总地王,已经说明了一切。可以预见的是,作为传统的城市中心,包括徐家汇、静安寺、人民广场、' howImage('stock','1_600663',this,event,'1770') 陆家嘴(' 600663,' 股吧)等地,无住宅用地规划已成不争事实,因此传统城市中心附近的高端住宅,会一如既往地受到关注。
理性定价最为讨巧
代表项目:华府樟园
位于普陀区苏州河畔、凯旋北路上的高端住宅项目华府樟园,在近几个月内成交状况一直比较活跃,半年来月均成交套数在10套以上。目前其均价为6.7万元/平方米,相对去年同期6.5万/平方米,仅有小幅攀升。
【解析】华府樟园项目之所以长期为改善型购房人群所关注,除了产品本身品质、周边地段等因素之外,还有一个不可忽视的因素就是其定价策略比较巧妙。虽然该项目占据水景、教育、商业等众多资源,但一直维持在合理的价格区间,这在很大程度上为市场所认可。有经济学家说过,没有卖不出去的商品,只有卖不出去的商品,商品房亦是如此,可见合理定价也是能否为市场接受的关键因素之一。